Kombinerad belåningsgrad – CLTV-kvot

Vad är den kombinerade belåningsgraden – CLTV-kvoten?

Den kombinerade belåningsgraden (CLTV) är förhållandet mellan alla säkrade lån på en fastighet och värdet på en fastighet. Långivare använder CLTV-kvoten för att bestämma en potentiell bostadsköpares risk för fallissemang när mer än ett lån används.

I allmänhet är långivare villiga att låna ut med CLTV-kvoter på 80 % och över till låntagare med hög kreditvärdighet. CLTV skiljer sig från det enkla lånet till värde (LTV) förhållandet genom att LTV endast inkluderar den första eller primära inteckningen i sin beräkning.

CLTV formel och beräkning

$\begin &\text =\frac{\text{VL1 + VL2 + ... + VLn}}{\text{Totalt värde för egenskapen}}\ &\textbf{där:}\ &\text{VL = Värde på lån}\ \end$

För att beräkna den kombinerade belåningsgraden, dividera det sammanlagda kapitalbeloppet för alla lån med fastighetens köpeskilling eller verkligt marknadsvärde. CLTV-kvoten bestäms alltså genom att summan av de poster som anges nedan divideras med det lägsta av fastighetens försäljningspris eller fastighetens bedömda värde.

• det ursprungliga lånebeloppet för den första inteckningen

• den dragna delen (utestående kapitalsaldo) av en hemlånekredit (HELOC)

• det obetalda kapitalbeloppet för all sluten underställd finansiering,. såsom en andra eller tredje inteckning (Med ett slutet lån drar en låntagare ut alla medel på dag ett och får inte göra några ändringar i betalningsplanen eller få tillgång till någon betald- sänkt kapitalbelopp när lånet är stängt.)

Vad CLTV Ratio visar

Den kombinerade belåningsgraden (CLTV) är en beräkning som används av yrkesverksamma inom hypotekslån och utlåning för att bestämma den totala andelen av en husägares egendom som är belastad med panträtter (skuldförpliktelser). Långivare använder CLTV-kvoten tillsammans med en handfull andra beräkningar, såsom skuld-till-inkomstkvoten och standardlån till värde (LTV), för att bedöma risken med att förlänga ett lån till en låntagare.

Många ekonomer tillskriver avslappnade CLTV-standarder till avskärmningskrisen som plågade USA under slutet av 2000-talet, bland andra faktorer. Från och med 1990-talet och särskilt under början och mitten av 2000-talet tog bostadsköpare ofta andralån vid köptillfället i stället för att betala handpenning. Långivare som var ivriga att inte förlora dessa kunders affärer till konkurrenter gick med på sådana villkor trots den ökade risken.

Före fastighetsbubblan som expanderade från slutet av 1990-talet till mitten av 2000-talet var standardpraxis för bostadsköpare att göra handpenning på totalt minst 20 % av köpeskillingen. De flesta långivare höll kunderna inom dessa parametrar genom att begränsa LTV till 80 %.

När bubblan började värmas upp vidtog många av samma företag åtgärder för att låta kunderna komma runt och lägga ner 20 %. Vissa långivare höjde LTV-tak eller gjorde bort dem helt, och erbjöd bolån med 5 % handpenning eller mindre, medan andra höll LTV-kraven på plats men höjde CLTV-tak, ofta till 100 %. Denna manöver gjorde det möjligt för kunder att ta andra bolån för att finansiera sina 20 % handpenningar.

Avskärmningstoppen som började 2008 underströk varför CLTV är viktigt. Att ha hud med i spelet, som en initial kontantutgift på 100 000 $ för ett hus på 500 000 $, ger en husägare ett kraftfullt incitament att fortsätta med sina bolånebetalningar. Om banken utmätar, förlorar han inte bara sitt hem utan också högen med kontanter han betalade för att stänga.

Att kräva eget kapital i fastigheten isolerar också långivare från en nedgång i fastighetspriserna. Om en fastighet värderas till 500 000 USD och de totala panträtterna uppgår till 400 000 USD, kan fastigheten förlora upp till 20 % av sitt värde utan att några panträttsinnehavare får en kort betalning på en utmätningsauktion.

Varför CLTV betyder något

Vissa bostadsköpare väljer att sänka sin handpenning genom att få flera bolån på en fastighet, vilket ger en lägre belåningsgrad för det primära bolånet. Också på grund av den lägre LTV-kvoten undviker många bostadsköpare framgångsrikt privat bolåneförsäkring (PMI). Huruvida det är bättre att skaffa en andra inteckning eller ta på sig kostnaden för PMI varierar per individ.

Följaktligen, eftersom den andra inteckningsgivaren tar större risk, är räntan på ett andra inteckning vanligtvis högre än räntan på ett första inteckning. Det är tillrådligt att konsumenter överväger fördelarna och nackdelarna med att acceptera flera lån på en fastighet. Att utöva due diligence kommer att bidra till att säkerställa att det som väljs är det bästa alternativet för de givna omständigheterna.

Lån-till-värde vs. CLTV

Loan-to-value (LTV) och CLTV är två av de vanligaste förhållandena som används under bolånegarantiprocessen. De flesta långivare sätter maximinivåer på båda värdena, över vilka den presumtiva låntagaren inte är berättigad till ett lån. LTV-kvoten tar endast hänsyn till den primära bolånebalansen. Därför, i exemplet ovan, är LTV-kvoten 50 %, resultatet av att dividera det primära bolånebalansen på 100 000 USD med bostadsvärdet på 200 000 USD.

De flesta långivare inför LTV-maximum på 80 % eftersom Fannie Mae och Freddie Mac inte köper bolån med högre LTV-kvoter. Låntagare med bra kreditprofiler kan kringgå detta krav men måste betala en privat bolåneförsäkring (PMI) så länge som deras primära lånesaldo är större än 80 % av bostadens värde. PMI skyddar långivaren från förluster när ett hems värde faller under lånesaldot.

Primära långivare tenderar att vara mer generösa med CLTV-krav. Med tanke på exemplet ovan, i händelse av en utmätning, får den primära panthavaren sina pengar i sin helhet innan den andra panthavaren får något. Om fastighetsvärdet minskar till 125 000 USD innan låntagaren ställer in, får den primära kvarstadsinnehavaren hela skulden (100 000 USD), medan den andra pantinnehavaren endast får de återstående 25 000 USD trots att han är skyldig 50 000 USD. Den primära kvarstadsinnehavaren axlar mindre risk i fallet med sjunkande fastighetsvärden och har därför råd att låna ut till en högre CLTV.

Exempel på CLTV-förhållandet

Anta som ett exempel att en individ köper ett hem för $200 000. För att säkra fastigheten gav hon en handpenning på 50 000 USD och fick två inteckningar: en på 100 000 USD (primär) och en på 50 000 USD (sekundär). Hennes kombinerade belåningsgrad (CLTV) är därför 75%: (($100 000 + $50 000) / $200 000).

Höjdpunkter

• Långivare överväger CLTV-kvoten för att avgöra om en bostadsköpare har råd att köpa ett hem.

– CLTV liknar LTV men inkluderar alla inteckningar eller panträtter och inte bara det första inteckningslånet.

• Fastighetsbubblan 2008-2009 underströk relevansen av att hålla ett öga på CLTV-kvoten.