Rapporto prestito/valore combinato – Rapporto CLTV
Qual è il rapporto combinato prestito/valore – Rapporto CLTV?
Il rapporto combinato prestito-valore (CLTV) è il rapporto tra tutti i prestiti garantiti su una proprietà e il valore di una proprietà . I prestatori utilizzano il rapporto CLTV per determinare il rischio di insolvenza di un potenziale acquirente di una casa quando viene utilizzato più di un prestito.
In generale, gli istituti di credito sono disposti a prestare a rapporti CLTV dell'80% e oltre a mutuatari con rating creditizi elevati. Il CLTV differisce dal semplice rapporto prestito/valore (LTV) in quanto l'LTV include solo il primo mutuo o l'ipoteca primaria nel suo calcolo.
Formula e calcolo CLTV
Per calcolare il rapporto combinato prestito/valore, dividere i saldi principali aggregati di tutti i prestiti per il prezzo di acquisto della proprietà o il valore equo di mercato. Il rapporto CLTV è quindi determinato dividendo la somma delle voci sotto elencate per il minore tra il prezzo di vendita dell'immobile o il valore di stima dell'immobile.
l'importo originario del prestito della prima ipoteca
la parte prelevata (saldo capitale residuo) di una linea di credito home equity (HELOC)
il saldo capitale non pagato di tutti i finanziamenti subordinati chiusi,. come una seconda o terza ipoteca (con un prestito chiuso, un mutuatario preleva tutti i fondi il primo giorno e non può apportare modifiche al piano di pagamento o accedere a qualsiasi pagamento pagato- capitale una volta chiuso il prestito.)
Cosa mostra il rapporto CLTV
Il rapporto combinato prestito/valore (CLTV) è un calcolo utilizzato dai professionisti di mutui e prestiti per determinare la percentuale totale della proprietà di un proprietario di casa gravata da gravami (obbligazioni di debito). I finanziatori utilizzano il rapporto CLTV insieme a una manciata di altri calcoli, come il rapporto debito/reddito e il rapporto standard loan to value (LTV), per valutare il rischio di estendere un prestito a un mutuatario.
Molti economisti attribuiscono standard CLTV rilassati alla crisi di preclusione che ha afflitto gli Stati Uniti alla fine degli anni 2000, tra gli altri fattori. A partire dagli anni '90 e in particolare durante l'inizio e la metà degli anni 2000, gli acquirenti di case hanno spesso stipulato seconde ipoteche al momento dell'acquisto invece di effettuare pagamenti anticipati. I prestatori desiderosi di non perdere l'attività di questi clienti a favore dei concorrenti hanno accettato tali condizioni nonostante l'aumento del rischio.
Prima della bolla immobiliare che si espanse dalla fine degli anni '90 alla metà degli anni 2000, la pratica standard prevedeva che gli acquirenti di case effettuassero acconti per un totale di almeno il 20% del prezzo di acquisto. La maggior parte degli istituti di credito ha mantenuto i clienti entro questi parametri limitando l'LTV all'80%.
Quando la bolla ha iniziato a scaldarsi, molte di queste stesse aziende hanno preso provvedimenti per consentire ai clienti di aggirare il calo del 20%. Alcuni istituti di credito hanno aumentato i limiti LTV o li hanno eliminati completamente, offrendo mutui con acconti del 5% o meno, mentre altri hanno mantenuto i requisiti LTV ma hanno aumentato i massimali CLTV, spesso al 100%. Questa manovra ha consentito ai clienti di accendere un secondo mutuo per finanziare l'anticipo del 20%.
Il picco di preclusione iniziato nel 2008 ha sottolineato il motivo per cui CLTV è importante. Avere la pelle nel gioco, come un esborso iniziale di $ 100.000 per una casa di $ 500.000, fornisce al proprietario di una casa un potente incentivo a mantenere le rate del mutuo. Se la banca preclude, non solo perde la sua casa ma anche il mucchio di contanti che ha pagato per chiudere.
La richiesta di equità nella proprietà isola anche i finanziatori da un calo dei prezzi degli immobili. Se una proprietà ha un valore di $ 500.000 e i gravami totali ammontano a $ 400.000, la proprietà può perdere fino al 20% del suo valore senza che i detentori di gravami ricevano un breve pagamento a un'asta di preclusione.
Perché CLTV è importante
Alcuni acquirenti di case scelgono di abbassare l'acconto ricevendo più mutui su una proprietà , il che si traduce in un rapporto prestito-valore inferiore per il mutuo primario. Anche a causa del rapporto LTV più basso, molti acquirenti di case evitano con successo l'assicurazione sui mutui privati (PMI). Se è meglio ottenere un secondo mutuo o sostenere il costo del PMI varia da individuo a individuo.
Di conseguenza, poiché il secondo mutuatario si assume più rischi, il tasso di interesse su una seconda ipoteca è in genere superiore al tasso di interesse su una prima ipoteca. È consigliabile che i consumatori considerino i vantaggi e gli svantaggi dell'accettazione di più prestiti su un immobile. L'esercizio della due diligence aiuterà a garantire che ciò che viene scelto sia l'opzione migliore per le circostanze date.
Loan-to-Value vs CLTV
Loan-to-value (LTV) e CLTV sono due dei rapporti più comuni utilizzati durante il processo di sottoscrizione dei mutui. La maggior parte degli istituti di credito impone limiti massimi su entrambi i valori, al di sopra dei quali il potenziale mutuatario non può beneficiare di un prestito. Il rapporto LTV considera solo il saldo del mutuo primario. Pertanto, nell'esempio sopra, il rapporto LTV è del 50%, il risultato della divisione del saldo del mutuo primario di $ 100.000 per il valore della casa di $ 200.000.
La maggior parte degli istituti di credito impone un LTV massimo dell'80% perché Fannie Mae e Freddie Mac non acquistano mutui con rapporti LTV più elevati. I mutuatari con buoni profili di credito possono aggirare questo requisito, ma devono pagare un'assicurazione sui mutui privati (PMI) purché il saldo del prestito primario sia superiore all'80% del valore della casa. PMI protegge il prestatore dalle perdite quando il valore di una casa scende al di sotto del saldo del prestito.
I finanziatori primari tendono ad essere più generosi con i requisiti CLTV. Considerando l'esempio sopra, in caso di pignoramento, il titolare del mutuo primario riceve il suo intero denaro prima che il secondo titolare del mutuo riceva qualcosa. Se il valore della proprietà diminuisce a $ 125.000 prima che il mutuatario sia inadempiente, il detentore principale del pegno riceve l'intero importo dovuto ($ 100.000), mentre il secondo detentore del pegno riceve solo i restanti $ 25.000 nonostante gli siano dovuti $ 50.000. Il detentore principale di pegno si assume meno rischi nel caso di valori immobiliari in calo e quindi può permettersi di prestare a un CLTV più elevato.
Esempio del rapporto CLTV
Ad esempio, supponiamo che un individuo stia acquistando una casa per $ 200.000. Per garantire la proprietà , ha fornito un acconto di $ 50.000 e ha ricevuto due mutui: uno per $ 100.000 (primario) e uno per $ 50.000 (secondario). Il suo rapporto prestito/valore combinato (CLTV) è quindi del 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).
Mette in risalto
I finanziatori considerano il rapporto CLTV nel determinare se un acquirente di una casa può permettersi di acquistare una casa.
CLTV è simile a LTV ma include tutti i mutui o privilegi e non solo il primo mutuo.
La bolla immobiliare del 2008-2009 ha sottolineato l'importanza di tenere d'occhio il rapporto CLTV.
