Birleşik Kredi-Değer Oranı – CLTV Oranı
Birleştirilmiş Kredi-Değer Oranı – CLTV Oranı Nedir?
Birleşik kredi-değer (CLTV) oranı, bir mülk üzerindeki tüm teminatlı kredilerin bir mülkün değerine oranıdır. Borç verenler , birden fazla kredi kullanıldığında olası bir ev alıcısının temerrüt riskini belirlemek için CLTV oranını kullanır .
Genel olarak, kredi verenler, kredi notu yüksek olan borçlulara %80 ve üzeri CLTV oranlarında kredi vermeye isteklidir. CLTV, LTV'nin hesaplamasında yalnızca ilk veya birincil ipoteği içermesi bakımından basit kredi / değer (LTV) oranından farklıdır.
CLTV Formülü ve Hesaplaması
Birleşik kredi-değer oranını hesaplamak için, tüm kredilerin toplam anapara bakiyelerini mülkün satın alma fiyatına veya adil piyasa değerine bölün. CLTV oranı, aşağıda listelenen kalemlerin toplamının, mülkün satış fiyatından veya mülkün ekspertiz değerinden düşük olanına bölünmesiyle belirlenir.
ilk ipoteğin orijinal kredi tutarı
bir konut sermayesi kredi limitinin (HELOC) çekilen kısmı (ödenmemiş anapara bakiyesi)
ikinci veya üçüncü ipotek gibi tüm kapalı uçlu ikincil finansmanın ödenmemiş anapara bakiyesi ( Kapalı uçlu bir kredide, borçlu tüm fonları ilk gün çeker ve herhangi bir ödeme planı değişikliği yapamaz veya ödenmiş herhangi bir fona erişemez. kredi kapatıldıktan sonra anaparanın düşürülmesi.)
CLTV Oranı Neyi Gösterir
Birleşik kredi / değer (CLTV) oranı, ipotek ve borç verme uzmanları tarafından, bir ev sahibinin mülkünün haciz (borç yükümlülükleri) tarafından ipotek edilen toplam yüzdesini belirlemek için kullanılan bir hesaplamadır. Borç verenler , bir borçluya bir kredi verme riskini değerlendirmek için , borç-gelir oranı ve standart kredi-değer (LTV) oranı gibi bir dizi başka hesaplamayla birlikte CLTV oranını kullanır .
Pek çok ekonomist, CLTV standartlarını , diğer faktörlerin yanı sıra, 2000'lerin sonlarında Amerika Birleşik Devletleri'ni rahatsız eden haciz krizine bağlar. 1990'lardan başlayarak ve özellikle 2000'lerin başında ve ortasında, ev alıcıları peşinat yerine sık sık satın alma sırasında ikinci ipotek aldı. Bu müşterilerin işlerini rakiplerine kaptırmamak için istekli olan borç verenler, artan riske rağmen bu tür şartları kabul ettiler.
1990'ların sonundan 2000'lerin ortalarına kadar genişleyen emlak balonundan önce, standart uygulama, ev alıcılarının satın alma fiyatının en az %20'si kadar peşinat ödemesiydi. Borç verenlerin çoğu, LTV'yi %80'de sınırlayarak müşterileri bu parametreler içinde tuttu.
Balon ısınmaya başladığında, aynı şirketlerin çoğu, müşterilerin %20'lik bir indirim yapmalarını sağlamak için adımlar attı. Bazı borç verenler LTV üst sınırını yükseltti veya bunları tamamen ortadan kaldırarak %5 veya daha az peşinatla ipotek teklif ederken, diğerleri LTV gereksinimlerini yerinde tuttu, ancak CLTV üst sınırlarını genellikle %100'e yükseltti. Bu manevra, müşterilerin %20 peşinatlarını finanse etmek için ikinci ipotek almalarını sağladı.
2008'de başlayan haciz artışı, CLTV'nin neden önemli olduğunun altını çizdi. 500.000 dolarlık bir ev için 100.000 dolarlık ilk nakit harcama gibi oyunda kaplamaya sahip olmak, ev sahibine ipotek ödemelerini sürdürmek için güçlü bir teşvik sağlar. Banka haciz yaparsa, sadece evini değil, kapatmak için ödediği nakit yığınını da kaybeder.
Mülkte eşitlik talep etmek, borç verenleri emlak fiyatlarındaki düşüşten de yalıtır. Bir mülk 500.000 ABD Doları değerindeyse ve toplam hacizler 400.000 ABD Dolarına kadar çıkarsa, haciz müzayedesinde herhangi bir haciz sahibi kısa bir ödeme almadan mülk değerinin %20'sine kadar kaybedebilir.
CLTV Neden Önemlidir?
Bazı ev alıcıları, bir mülk üzerinde birden fazla ipotek alarak peşinatlarını düşürmeyi tercih eder, bu da birincil ipotek için daha düşük bir kredi-değer oranı sağlar. Ayrıca düşük LTV oranı nedeniyle, birçok ev alıcısı özel ipotek sigortasından (PMI) başarıyla kaçınır. İkinci bir ipotek almanın mı yoksa PMI maliyetine katlanmanın mı daha iyi olduğu kişiden kişiye değişir.
Sonuç olarak, ikinci ipotek sahibi daha fazla risk üstlendiğinden, ikinci bir ipotek üzerindeki faiz oranı, tipik olarak bir birinci ipotek üzerindeki faiz oranından daha yüksektir. Tüketicilerin tek bir mülk üzerinde birden fazla kredi kabul etmenin avantaj ve dezavantajlarını göz önünde bulundurmaları tavsiye edilir. Durum tespiti uygulamak, seçilenin belirli koşullar için en iyi seçenek olmasını sağlamaya yardımcı olacaktır.
Kredi-Değer Karşılaştırması CLTV
Kredi-değer (LTV) ve CLTV, ipotek yüklenim sürecinde kullanılan en yaygın oranlardan ikisidir. Borç verenlerin çoğu, her iki değere de, üzerinde muhtemel borçlunun bir kredi için uygun olmadığı maksimum değerler uygular. LTV oranı yalnızca birincil ipotek bakiyesini dikkate alır. Bu nedenle, yukarıdaki örnekte, LTV oranı %50'dir ve bu, 100.000 ABD Doları tutarındaki birincil ipotek bakiyesinin 200.000 ABD Doları tutarındaki ev değerine bölünmesinin sonucudur.
Fannie Mae ve Freddie Mac, daha yüksek LTV oranlarına sahip ipotek satın almadıkları için, kredi verenlerin çoğu maksimum %80 LTV uygular. Kredi profilleri iyi olan borçlular bu şartı aşabilir, ancak birincil kredi bakiyesi ev değerinin %80'inden fazla olduğu sürece özel ipotek sigortası (PMI) ödemek zorundadır. PMI, bir evin değeri kredi bakiyesinin altına düştüğünde borç vereni zararlardan korur.
Birincil borç verenler, CLTV gereksinimleri konusunda daha cömert olma eğilimindedir. Yukarıdaki örnek göz önüne alındığında, bir haciz durumunda, ikinci ipotek sahibi herhangi bir şey almadan önce, birincil ipotek sahibi parasının tamamını alır. Borçlu temerrüde düşmeden önce mülk değeri 125.000 $'a düşerse, birincil haciz sahibi borçlu olunan miktarın tamamını (100.000 $) alırken, ikinci haciz sahibi 50.000 $ borcu olmasına rağmen sadece kalan 25.000 $'ı alır. Birincil haciz sahibi, mülk değerlerinin düşmesi durumunda daha az risk üstlenir ve bu nedenle daha yüksek bir CLTV'de borç vermeyi göze alabilir.
CLTV Oranı Örneği
Örnek olarak, bir kişinin 200.000 $ karşılığında bir ev satın aldığını varsayalım. Mülkü güvence altına almak için 50.000 $ peşinat verdi ve iki ipotek aldı: biri 100.000 $ (birincil) ve diğeri 50.000 $ (ikincil) için. Bu nedenle birleşik kredi-değer oranı (CLTV) %75'tir: ((100.000$ + 50.000$) / 200.000$).
Öne Çıkanlar
Kredi verenler, bir ev alıcısının bir ev satın almaya gücünün yetip yetmeyeceğini belirlerken CLTV oranını dikkate alır.
CLTV, LTV'ye benzer ancak yalnızca ilk ipoteği değil tüm ipotekleri veya ipotekleri içerir.
2008-2009 emlak balonu, CLTV oranına dikkat etmenin önemini vurguladı.
