Nisbah Pinjaman-Kepada-Nilai Gabungan – Nisbah CLTV
Apakah Nisbah Gabungan Pinjaman-Kepada-Nisbah – Nisbah CLTV?
Nisbah pinjaman kepada nilai gabungan (CLTV) ialah nisbah semua pinjaman bercagar pada hartanah kepada nilai hartanah. Pemberi pinjaman menggunakan nisbah CLTV untuk menentukan risiko kemungkiran bakal pembeli rumah apabila lebih daripada satu pinjaman digunakan.
Secara amnya, pemberi pinjaman bersedia memberi pinjaman pada nisbah CLTV 80% dan ke atas kepada peminjam yang mempunyai penarafan kredit yang tinggi. CLTV berbeza daripada nisbah pinjaman kepada nilai mudah (LTV) kerana LTV hanya memasukkan gadai janji pertama atau utama dalam pengiraannya.
Formula dan Pengiraan CLTV
Untuk mengira gabungan nisbah pinjaman kepada nilai, bahagikan baki prinsipal agregat semua pinjaman dengan harga belian hartanah atau nilai pasaran saksama. Oleh itu, nisbah CLTV ditentukan dengan membahagikan jumlah item yang disenaraikan di bawah dengan harga jualan hartanah yang lebih rendah atau nilai taksiran hartanah tersebut.
jumlah pinjaman asal gadai janji pertama
bahagian yang dikeluarkan (baki pokok tertunggak) bagi garis kredit ekuiti rumah (HELOC)
baki prinsipal yang belum dibayar bagi semua pembiayaan bawahan tertutup,. seperti gadai janji kedua atau ketiga (Dengan pinjaman tertutup, peminjam mengeluarkan semua dana pada hari pertama dan tidak boleh membuat sebarang perubahan pelan pembayaran atau mengakses mana-mana berbayar- turun prinsipal sebaik sahaja pinjaman ditutup.)
Apakah Nisbah CLTV Ditunjukkan
Nisbah pinjaman kepada nilai gabungan (CLTV) ialah pengiraan yang digunakan oleh profesional gadai janji dan pinjaman untuk menentukan jumlah peratusan harta pemilik rumah yang dibebani oleh lien (kewajipan hutang). Pemberi pinjaman menggunakan nisbah CLTV bersama-sama dengan beberapa pengiraan lain, seperti nisbah hutang kepada pendapatan dan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) standard, untuk menilai risiko pemberian pinjaman kepada peminjam.
Ramai ahli ekonomi mengaitkan piawaian CLTV yang santai dengan krisis perampasan yang melanda Amerika Syarikat pada akhir 2000-an, antara faktor lain. Bermula pada tahun 1990-an dan terutamanya pada awal dan pertengahan 2000-an, pembeli rumah kerap mengeluarkan gadai janji kedua pada masa pembelian sebagai ganti membuat bayaran muka. Pemberi pinjaman tidak sabar-sabar untuk tidak kehilangan perniagaan pelanggan ini kepada pesaing bersetuju dengan syarat sedemikian walaupun risikonya meningkat.
Sebelum gelembung hartanah yang berkembang dari akhir 1990-an hingga pertengahan 2000-an, amalan standard adalah untuk pembeli rumah membuat bayaran pendahuluan berjumlah sekurang-kurangnya 20% daripada harga pembelian. Kebanyakan pemberi pinjaman mengekalkan pelanggan dalam parameter ini dengan mengehadkan LTV pada 80%.
Apabila gelembung mula menjadi panas, banyak syarikat yang sama ini mengambil langkah untuk membolehkan pelanggan bersusah payah menurunkan 20%. Sesetengah pemberi pinjaman menaikkan had LTV atau menghapuskannya sepenuhnya, menawarkan gadai janji dengan bayaran pendahuluan 5% atau kurang, manakala yang lain mengekalkan keperluan LTV tetapi menaikkan had CLTV, selalunya kepada 100%. Gerakan ini membolehkan pelanggan mengeluarkan gadai janji kedua untuk membiayai 20% bayaran pendahuluan mereka.
Peningkatan rampasan bermula pada tahun 2008 menekankan mengapa CLTV penting. Mempunyai kulit dalam permainan, seperti perbelanjaan tunai awal $100,000 untuk rumah $500,000, memberikan insentif yang kuat kepada pemilik rumah untuk mengekalkan pembayaran gadai janjinya. Jika bank merampas, dia bukan sahaja kehilangan rumah tetapi juga timbunan wang tunai yang dia bayar untuk ditutup.
Memerlukan ekuiti dalam hartanah juga melindungi pemberi pinjaman daripada penurunan harga hartanah. Jika harta bernilai $500,000 dan jumlah lien berjumlah sehingga $400,000, harta itu boleh kehilangan sehingga 20% daripada nilainya tanpa mana-mana pemegang lien menerima bayaran singkat pada lelongan rampasan.
Mengapa CLTV Penting
Sesetengah pembeli rumah memilih untuk menurunkan bayaran muka mereka dengan menerima berbilang gadai janji ke atas hartanah, yang menghasilkan nisbah pinjaman kepada nilai yang lebih rendah untuk gadai janji utama. Juga disebabkan nisbah LTV yang lebih rendah, ramai pembeli rumah berjaya mengelakkan insurans gadai janji swasta (PMI). Sama ada lebih baik untuk mendapatkan gadai janji kedua atau menanggung kos PMI berbeza bagi setiap individu.
Akibatnya, kerana gadai janji kedua menanggung lebih banyak risiko, kadar faedah pada gadai janji kedua biasanya lebih tinggi daripada kadar faedah gadai janji pertama. Adalah dinasihatkan pengguna mempertimbangkan kebaikan dan keburukan menerima pelbagai pinjaman untuk satu hartanah. Menjalankan usaha wajar akan membantu memastikan bahawa apa yang dipilih adalah pilihan terbaik untuk keadaan tertentu.
Pinjaman-kepada-Nilai lwn. CLTV
Loan-to-value (LTV) dan CLTV ialah dua daripada nisbah yang paling biasa digunakan semasa proses pengunderaitan gadai janji. Kebanyakan pemberi pinjaman mengenakan maksimum pada kedua-dua nilai, di atasnya bakal peminjam tidak layak untuk pinjaman. Nisbah LTV hanya mengambil kira baki gadai janji utama. Oleh itu, dalam contoh di atas, nisbah LTV ialah 50%, hasil pembahagian baki gadai janji utama $100,000 dengan nilai rumah $200,000.
Kebanyakan pemberi pinjaman mengenakan maksimum LTV sebanyak 80% kerana Fannie Mae dan Freddie Mac tidak membeli gadai janji dengan nisbah LTV yang lebih tinggi. Peminjam dengan profil kredit yang baik boleh memintas keperluan ini tetapi mesti membayar insurans gadai janji swasta (PMI) selagi baki pinjaman utama mereka melebihi 80% daripada nilai rumah. PMI melindungi pemberi pinjaman daripada kerugian apabila nilai rumah jatuh di bawah baki pinjaman.
Pemberi pinjaman utama cenderung lebih murah hati dengan keperluan CLTV. Memandangkan contoh di atas, sekiranya berlaku perampasan, pemegang gadai janji utama menerima wangnya sepenuhnya sebelum pemegang gadai janji kedua menerima apa-apa. Jika nilai hartanah berkurangan kepada $125,000 sebelum peminjam ingkar, pemegang lien utama menerima keseluruhan jumlah terhutang ($100,000), manakala pemegang lien kedua hanya menerima baki $25,000 walaupun berhutang $50,000. Pemegang lien utama menanggung risiko yang kurang dalam kes kemerosotan nilai hartanah dan oleh itu mampu untuk memberi pinjaman pada CLTV yang lebih tinggi.
Contoh Nisbah CLTV
Sebagai contoh, katakan seorang individu membeli rumah dengan harga $200,000. Untuk mendapatkan harta itu, dia memberikan bayaran muka sebanyak $50,000 dan menerima dua gadai janji: satu untuk $100,000 (utama) dan satu untuk $50,000 (menengah). Oleh itu, nisbah pinjaman kepada nilai gabungannya (CLTV) ialah 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000).
Sorotan
Pemberi pinjaman mempertimbangkan nisbah CLTV dalam menentukan sama ada pembeli rumah mampu membeli rumah.
CLTV adalah serupa dengan LTV tetapi termasuk semua gadai janji atau lien dan bukan hanya gadai janji pertama.
Gelembung hartanah 2008-2009 menggariskan relevannya mengawasi nisbah CLTV.
