결합된 대출 가치 비율 – CLTV 비율
결합된 가치 대비 대출 비율 – CLTV 비율이란 무엇입니까?
CLTV(결합 대출 대 가치 비율)는 자산 가치에 대한 모든 담보 대출의 비율입니다. 대출 기관 은 CLTV 비율을 사용하여 두 개 이상의 대출이 사용될 때 예상 주택 구매자의 채무 불이행 위험을 결정합니다.
일반적으로 대출 기관은 신용 등급이 높은 차용인에게 CLTV 비율 80% 이상으로 대출할 용의가 있습니다. CLTV는 LTV가 계산에 첫 번째 또는 기본 모기지만을 포함한다는 점에서 단순 대출 대 가치(LTV) 비율과 다릅니다.
CLTV 공식 및 계산
결합된 대출 대 가치 비율을 계산하려면 모든 대출의 총 원금 잔액을 해당 부동산의 구매 가격 또는 공정 시장 가치로 나눕니다. 따라서 CLTV 비율은 아래 나열된 항목의 합계를 해당 부동산의 매매가 또는 부동산 감정가 중 작은 금액으로 나누어 결정됩니다.
첫 번째 모기지의 원래 대출 금액
주택 담보 대출 한도(HELOC)의 인출 부분(원금 잔액)
두 번째 또는 세 번째 모기지와 같은 모든 폐쇄형 종속 금융 의 미지급 원금 잔액 (폐쇄형 대출의 경우 차용인은 첫날에 모든 자금을 인출하고 지불 계획을 변경하거나 지불된 자금에 액세스할 수 없습니다. 대출이 종료되면 원금을 낮춥니다.)
CLTV 비율이 보여주는 것
CLTV(융자 대 가치) 비율은 모기지 및 대출 전문가가 유치권(채무 의무)이 있는 주택 소유자 자산의 총 비율을 결정하는 데 사용하는 계산입니다. 대출 기관은 CLTV 비율을 부채 대비 소득 비율 및 표준 LTV(가치 대비 대출) 비율과 같은 소수의 다른 계산과 함께 사용하여 차용자에게 대출을 연장할 위험을 평가합니다.
많은 경제학자들은 완화된 CLTV 기준을 무엇보다도 2000년대 후반에 미국을 괴롭혔던 압류 위기 로 돌립니다. 1990년대를 시작으로 특히 2000년대 초반과 중반에 주택 구매자는 구매 시 계약금 대신 두 번째 모기지를 받는 경우가 많았습니다. 이러한 고객의 사업을 경쟁자에게 빼앗기지 않기를 열망하는 대출 기관은 위험이 증가함에도 불구하고 그러한 조건에 동의했습니다.
1990년대 후반부터 2000년대 중반까지 부동산 거품이 확대되기 전에는 주택 구매자가 구매 가격의 20% 이상을 계약금으로 지불하는 것이 표준 관행이었습니다. 대부분의 대출 기관은 LTV를 80%로 제한하여 이러한 매개변수 내에서 고객을 유지했습니다.
거품이 가열되기 시작했을 때, 이 같은 회사들 중 다수는 고객이 20% 다운을 받을 수 있도록 조치를 취했습니다. 일부 대출 기관은 LTV 한도를 올리거나 완전히 폐지하여 5% 이하의 계약금으로 모기지를 제공한 반면, 다른 대출 기관은 LTV 요구 사항을 그대로 유지하면서 CLTV 한도를 종종 100%까지 인상했습니다. 이 전략을 통해 고객은 20%의 계약금을 조달하기 위해 두 번째 모기지를 받을 수 있었습니다.
2008년에 시작된 압류 급증은 CLTV가 중요한 이유를 강조했습니다. $500,000 주택을 위한 $100,000 초기 현금 지출과 같은 게임에 스킨이 있으면 주택 소유자에게 모기지 지불을 유지할 강력한 인센티브를 제공합니다. 은행이 압류를 당하면 그는 집을 잃을 뿐만 아니라 폐쇄하기 위해 지불한 현금 더미도 잃게 됩니다.
부동산에 대한 지분을 요구하는 것은 또한 부동산 가격의 하락으로부터 대출 기관을 보호합니다. 부동산 가치가 $500,000이고 총 유치권의 합이 $400,000인 경우, 유치권 보유자가 압류 경매에서 약식 금액을 받지 않으면 자산 가치의 최대 20%를 잃을 수 있습니다.
CLTV가 중요한 이유
일부 주택 구매자는 부동산에 대한 여러 모기지를 수신하여 계약금을 낮추기로 선택합니다. 또한 LTV 비율이 낮기 때문에 많은 주택 구매자가 개인 모기지 보험(PMI)을 성공적으로 피하고 있습니다. 두 번째 모기지를 얻는 것이 더 나은지 아니면 PMI 비용이 발생하는 것이 더 나은지 여부는 개인마다 다릅니다.
결과적으로 두 번째 모기지론이 더 많은 위험을 부담하기 때문에 두 번째 모기지론의 이자율은 일반적으로 첫 번째 모기지론의 이자율보다 높습니다. 소비자는 한 부동산에 여러 대출을 수락하는 장점과 단점을 고려하는 것이 좋습니다. 실사를 실행하면 선택된 것이 주어진 상황에 가장 적합한 옵션인지 확인하는 데 도움이 됩니다.
가치 대부금 대 CLTV
LTV(Loan-to-Value) 와 CLTV는 모기지 인수 과정에서 사용되는 가장 일반적인 비율입니다. 대부분의 대출 기관은 두 가치 모두에 최대값을 부과하며, 그 이상은 차용인이 대출을 받을 수 없습니다. LTV 비율은 기본 모기지 잔액만 고려합니다. 따라서 위의 예에서 LTV 비율은 $100,000의 기본 모기지 잔고를 $200,000의 주택 가치로 나눈 결과인 50%입니다.
Fannie Mae와 Freddie Mac은 LTV 비율이 더 높은 모기지를 구매하지 않기 때문에 대부분의 대출 기관은 최대 LTV 80%를 부과합니다. 신용 프로필이 좋은 차용자는 이 요구 사항을 우회할 수 있지만 기본 대출 잔액이 주택 가치의 80% 이상인 한 개인 모기지 보험 (PMI)을 지불해야 합니다. PMI는 주택 가치가 대출 잔액 아래로 떨어질 때 대출 기관을 손실로부터 보호합니다.
1차 대출 기관은 CLTV 요건에 더 관대한 경향이 있습니다. 위의 예를 고려할 때, 압류의 경우 두 번째 모기지 소유자가 아무것도 받기 전에 1차 모기지 소유자가 전액을 받습니다. 차용인이 채무불이행을 하기 전에 부동산 가치가 $125,000로 감소하면 1차 유치권 보유자는 미지급금 전액($100,000)을 받고 두 번째 유치권자는 50,000달러의 빚을 졌음에도 나머지 25,000달러만 받습니다. 주요 유치권 보유자는 부동산 가치 하락의 경우 위험을 덜 부담하므로 더 높은 CLTV로 대출할 여유가 있습니다.
CLTV 비율의 예
예를 들어 개인이 $200,000에 집을 구입한다고 가정합니다. 재산을 확보하기 위해 그녀는 $50,000의 계약금을 제공하고 두 개의 모기지를 받았습니다. 하나는 $100,000(기본)이고 다른 하나는 $50,000(보조)입니다. 따라서 그녀의 결합된 대출 대 가치 비율(CLTV)은 75%: (($100,000 + $50,000) / $200,000)입니다.
하이라이트
대출 기관은 주택 구매자가 주택을 구입할 수 있는지 여부를 결정할 때 CLTV 비율을 고려합니다.
CLTV는 LTV와 유사하지만 첫 번째 모기지뿐만 아니라 모든 모기지 또는 유치권을 포함합니다.
2008-2009년 부동산 거품은 CLTV 비율을 주시하는 것이 중요함을 강조했습니다.
