Índice Combinado de Empréstimo sobre Valor - Índice CLTV
Qual é o Índice Combinado Loan-to-Value – Índice CLTV?
O índice de valor combinado de empréstimo (CLTV) é o índice de todos os empréstimos garantidos em uma propriedade para o valor de uma propriedade. Os credores usam o índice CLTV para determinar o risco de inadimplência de um possível comprador de casa quando mais de um empréstimo é usado.
Em geral, os credores estão dispostos a emprestar a taxas de CLTV de 80% ou mais para mutuários com altas classificações de crédito. O CLTV difere do rácio empréstimo/valor (LTV) simples na medida em que o LTV inclui apenas a primeira ou principal hipoteca no seu cálculo.
Fórmula e cálculo de CLTV
Para calcular o índice combinado de empréstimo/valor, divida os saldos principais agregados de todos os empréstimos pelo preço de compra do imóvel ou valor justo de mercado. O rácio CLTV é assim determinado dividindo-se a soma dos itens abaixo listados pelo menor valor de venda do imóvel ou valor de avaliação do imóvel.
o valor original do empréstimo da primeira hipoteca
a parcela sacada (saldo principal pendente) de uma linha de crédito home equity (HELOC)
o saldo principal não pago de todos os financiamentos subordinados fechados,. como uma segunda ou terceira hipoteca (com um empréstimo fechado, o mutuário saca todos os fundos no primeiro dia e não pode fazer alterações no plano de pagamento ou acessar qualquer abaixar o principal assim que o empréstimo for fechado.)
O que a proporção de CLTV mostra
O índice de empréstimo combinado para valor (CLTV) é um cálculo usado por profissionais de hipotecas e empréstimos para determinar a porcentagem total da propriedade de um proprietário que está onerada por gravames (obrigações de dívida). Os credores usam o índice CLTV junto com um punhado de outros cálculos, como o índice dívida/renda e o índice padrão empréstimo/valor (LTV), para avaliar o risco de conceder um empréstimo a um mutuário.
Muitos economistas atribuem padrões relaxados de CLTV à crise de execução hipotecária que assolou os Estados Unidos no final dos anos 2000, entre outros fatores. A partir da década de 1990 e especialmente durante o início e meados da década de 2000, os compradores de imóveis frequentemente contraíam segundas hipotecas no momento da compra, em vez de fazer pagamentos iniciais. Credores ansiosos para não perder os negócios desses clientes para concorrentes concordaram com esses termos, apesar do risco aumentado.
Antes da bolha imobiliária que se expandiu do final da década de 1990 até meados da década de 2000, a prática padrão era que os compradores de casas fizessem pagamentos iniciais totalizando pelo menos 20% do preço de compra. A maioria dos credores manteve os clientes dentro desses parâmetros limitando o LTV em 80%.
Quando a bolha começou a esquentar, muitas dessas mesmas empresas tomaram medidas para permitir que os clientes conseguissem colocar 20% de desconto. Alguns credores aumentaram os limites de LTV ou os eliminaram completamente, oferecendo hipotecas com 5% de entrada ou menos, enquanto outros mantiveram os requisitos de LTV em vigor, mas aumentaram os limites de CLTV, geralmente para 100%. Essa manobra permitiu que os clientes contraíssem segundas hipotecas para financiar seus adiantamentos de 20%.
O pico de encerramento a partir de 2008 ressaltou por que o CLTV é importante. Ter pele no jogo, como um desembolso inicial de $ 100.000 para uma casa de $ 500.000, fornece ao proprietário um poderoso incentivo para manter seus pagamentos de hipoteca. Se o banco encerrar, ele não apenas perde sua casa, mas também a pilha de dinheiro que pagou para fechar.
Exigir capital próprio na propriedade também isola os credores de uma queda nos preços dos imóveis. Se uma propriedade for avaliada em $ 500.000 e os ônus totais somarem $ 400.000, a propriedade pode perder até 20% de seu valor sem que nenhum detentor de ônus receba um pagamento curto em um leilão de encerramento.
Por que o CLTV é importante
Alguns compradores de imóveis optam por reduzir o pagamento da entrada recebendo várias hipotecas sobre uma propriedade, o que resulta em uma relação empréstimo/valor mais baixa para a hipoteca principal. Também devido ao menor índice de LTV, muitos compradores de imóveis evitam com sucesso o seguro de hipoteca privada (PMI). Se é melhor obter uma segunda hipoteca ou incorrer no custo do PMI varia por indivíduo.
Consequentemente, como o segundo hipotecário assume mais risco, a taxa de juros de uma segunda hipoteca é normalmente mais alta do que a taxa de juros de uma primeira hipoteca. É aconselhável que os consumidores considerem as vantagens e desvantagens de aceitar vários empréstimos em uma propriedade. Exercer a devida diligência ajudará a garantir que o que for escolhido seja a melhor opção para as circunstâncias dadas.
Valor do empréstimo vs. CLTV
Loan-to-value (LTV) e CLTV são dois dos índices mais comuns usados durante o processo de subscrição de hipotecas. A maioria dos credores impõe valores máximos em ambos os valores, acima dos quais o mutuário em potencial não é elegível para um empréstimo. O índice LTV considera apenas o saldo primário da hipoteca. Portanto, no exemplo acima, o índice LTV é de 50%, resultado da divisão do saldo primário da hipoteca de $ 100.000 pelo valor da casa de $ 200.000.
A maioria dos credores impõem LTV máximos de 80% porque Fannie Mae e Freddie Mac não compram hipotecas com taxas de LTV mais altas. Os mutuários com bons perfis de crédito podem contornar esse requisito, mas devem pagar o seguro de hipoteca privada (PMI), desde que o saldo principal do empréstimo seja superior a 80% do valor da casa. O PMI protege o credor de perdas quando o valor de uma casa cai abaixo do saldo do empréstimo.
Os credores primários tendem a ser mais generosos com os requisitos de CLTV. Considerando o exemplo acima, no caso de uma execução hipotecária, o titular da hipoteca principal recebe seu dinheiro integralmente antes que o segundo titular da hipoteca receba qualquer coisa. Se o valor da propriedade diminuir para $ 125.000 antes do inadimplemento do mutuário, o titular da garantia principal recebe todo o valor devido (US $ 100.000), enquanto o segundo titular da garantia recebe apenas os US $ 25.000 restantes, apesar de receber US $ 50.000. O detentor principal da garantia assume menos risco no caso de valores de propriedade em declínio e, portanto, pode dar ao luxo de emprestar a um CLTV mais alto.
Exemplo da relação CLTV
Como exemplo, suponha que um indivíduo está comprando uma casa por $ 200.000. Para garantir a propriedade, ela forneceu um adiantamento de $ 50.000 e recebeu duas hipotecas: uma de $ 100.000 (primária) e outra de $ 50.000 (secundária). Seu índice combinado de empréstimo/valor (CLTV) é, portanto, de 75%: ((US$ 100.000 + US$ 50.000) / US$ 200.000).
Destaques
Os credores consideram o índice CLTV para determinar se um comprador de casa pode comprar uma casa.
O CLTV é semelhante ao LTV, mas inclui todas as hipotecas ou ônus e não apenas a primeira hipoteca.
A bolha imobiliária de 2008-2009 ressaltou a relevância de se ficar de olho no índice CLTV.
