Połączony wskaźnik wartości kredytu do wartości kredytu – wskaźnik CLTV
Jaki jest łączny wskaźnik wartości kredytu do wartości kredytu – wskaźnik CLTV?
Połączony wskaźnik wartości kredytu do wartości (CLTV) to stosunek wszystkich zabezpieczonych kredytów na nieruchomości do wartości nieruchomości. Pożyczkodawcy stosują współczynnik CLTV do określenia ryzyka niewypłacalności potencjalnego nabywcy domu w przypadku korzystania z więcej niż jednego kredytu .
Ogólnie rzecz biorąc, kredytodawcy są skłonni udzielać kredytów przy współczynniku CLTV wynoszącym 80% i więcej kredytobiorcom o wysokim ratingu kredytowym. CLTV różni się od prostego wskaźnika wartości kredytu do wartości (LTV) tym, że LTV uwzględnia w swoich obliczeniach tylko pierwszą lub podstawową hipotekę.
Formuła i obliczenia CLTV
Aby obliczyć łączny stosunek wartości kredytu do wartości, należy podzielić łączne salda kapitału wszystkich kredytów przez cenę zakupu nieruchomości lub godziwą wartość rynkową. Wskaźnik CLTV określa się zatem, dzieląc sumę pozycji wymienionych poniżej przez niższą z cen sprzedaży nieruchomości lub szacunkową wartość nieruchomości.
pierwotna kwota kredytu pierwszej hipoteki
wykorzystana część (saldo należności głównej) linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC)
niespłacone saldo główne całego zamkniętego finansowania podporządkowanego,. takiego jak druga lub trzecia hipoteka (w przypadku pożyczki zamkniętej pożyczkobiorca wycofuje wszystkie środki w pierwszym dniu i nie może dokonywać żadnych zmian w planie płatności ani uzyskiwać dostępu do żadnych zapłaconych- w dół kapitału po zamknięciu pożyczki.)
Co pokazuje współczynnik CLTV
Połączony wskaźnik wartości kredytu do wartości (CLTV) to obliczenie stosowane przez specjalistów ds. kredytów hipotecznych i pożyczek w celu określenia całkowitego procentu nieruchomości właściciela domu, która jest obciążona zastawami (zobowiązaniami dłużnymi). Pożyczkodawcy wykorzystują wskaźnik CLTV wraz z kilkoma innymi wyliczeniami, takimi jak wskaźnik zadłużenia do dochodu oraz standardowy wskaźnik wartości kredytu do wartości (LTV), aby ocenić ryzyko udzielenia kredytu kredytobiorcy.
Wielu ekonomistów przypisuje złagodzone standardy CLTV między innymi kryzysowi wykluczenia, który nękał Stany Zjednoczone pod koniec 2000 roku. Począwszy od lat 90., a zwłaszcza na początku i w połowie 2000 r., nabywcy domów często zaciągali drugie kredyty hipoteczne w momencie zakupu zamiast wpłacać zaliczki. Pożyczkodawcy, chcąc nie stracić biznesu tych klientów na rzecz konkurencji, zgodzili się na takie warunki pomimo zwiększonego ryzyka.
Przed bańką na rynku nieruchomości, która rozszerzyła się od końca lat 90. do połowy 2000 r., standardową praktyką było wpłacanie przez nabywców domów zaliczek w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu. Większość kredytodawców utrzymywała klientów w tych parametrach, ograniczając LTV do 80%.
Kiedy bańka zaczęła się nagrzewać, wiele z tych samych firm podjęło kroki, aby umożliwić klientom obejście obniżenia o 20%. Niektórzy kredytodawcy podnieśli limity LTV lub całkowicie je zlikwidowali, oferując kredyty hipoteczne z zaliczką 5% lub mniej, podczas gdy inni utrzymali wymagania LTV, ale podnieśli limity CLTV, często do 100%. Ten manewr umożliwił klientom zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego, aby sfinansować swoje 20% zaliczki.
Skok wykluczenia, który rozpoczął się w 2008 r., podkreślił, dlaczego CLTV jest ważne. Posiadanie skóry w grze, takiej jak początkowe nakłady pieniężne w wysokości 100 000 USD na dom za 500 000 USD, zapewnia właścicielowi domu silną zachętę do spłacania rat kredytu hipotecznego. Jeśli bank dokona przejęcia, nie tylko traci dom, ale także stos gotówki, który zapłacił za zamknięcie.
Wymaganie kapitału własnego w nieruchomości chroni również pożyczkodawców przed spadkiem cen nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest wyceniana na 500 000 USD, a całkowita suma zastawów wynosi 400 000 USD, nieruchomość może stracić do 20% swojej wartości bez żadnych posiadaczy zastawu otrzymujących krótką płatność na aukcji przejęcia.
Dlaczego CLTV ma znaczenie
Niektórzy nabywcy domów decydują się na obniżenie swojej zaliczki, otrzymując wiele kredytów hipotecznych na nieruchomość, co skutkuje niższym stosunkiem wartości kredytu do wartości pierwotnego kredytu hipotecznego. Również ze względu na niższy wskaźnik LTV wielu nabywców domów z powodzeniem unika prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). To, czy lepiej uzyskać drugi kredyt hipoteczny, czy ponieść koszt PMI, różni się w zależności od osoby.
W konsekwencji, ponieważ drugi kredytobiorca przyjmuje na siebie większe ryzyko, oprocentowanie drugiego kredytu hipotecznego jest zazwyczaj wyższe niż oprocentowanie pierwszego kredytu hipotecznego. Wskazane jest, aby konsumenci rozważyli zalety i wady przyjmowania wielu pożyczek na jedną nieruchomość. Dochowanie należytej staranności pomoże upewnić się, że wybrana opcja jest najlepszą opcją w danych okolicznościach.
Wartość kredytu do wartości vs. CLTV
Loan-to-value (LTV) i CLTV to dwa najczęstsze wskaźniki stosowane w procesie gwarantowania kredytów hipotecznych. Większość pożyczkodawców nakłada maksymalne wartości na obie wartości, powyżej których potencjalny pożyczkobiorca nie kwalifikuje się do pożyczki. Wskaźnik LTV uwzględnia tylko pierwotne saldo kredytu hipotecznego. Dlatego w powyższym przykładzie wskaźnik LTV wynosi 50%, co jest wynikiem podzielenia pierwotnego salda kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD przez wartość domu w wysokości 200 000 USD.
Większość kredytodawców nakłada maksymalne LTV na poziomie 80%, ponieważ Fannie Mae i Freddie Mac nie kupują kredytów hipotecznych o wyższym wskaźniku LTV. Kredytobiorcy z dobrymi profilami kredytowymi mogą obejść ten wymóg, ale muszą płacić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI), o ile ich pierwotne saldo kredytu przekracza 80% wartości domu. PMI chroni pożyczkodawcę przed stratami, gdy wartość domu spadnie poniżej salda pożyczki.
Pierwotni pożyczkodawcy są bardziej hojni wobec wymagań CLTV. Biorąc pod uwagę powyższy przykład, w przypadku przejęcia, główny posiadacz kredytu hipotecznego otrzymuje pieniądze w całości, zanim drugi posiadacz kredytu hipotecznego otrzyma cokolwiek. Jeśli wartość nieruchomości spadnie do 125 000 USD przed niewywiązaniem się przez pożyczkobiorcę, główny zastawnik otrzyma całą należną kwotę (100 000 USD), podczas gdy drugi zastawnik otrzyma tylko pozostałe 25 000 USD, mimo że jest mu należny 50 000 USD. Główny zastawnik ponosi mniejsze ryzyko w przypadku spadku wartości nieruchomości i dlatego może sobie pozwolić na pożyczkę o wyższym CLTV.
Przykład współczynnika CLTV
Załóżmy na przykład, że osoba fizyczna kupuje dom za 200 000 USD. Aby zabezpieczyć nieruchomość, wpłaciła zaliczkę w wysokości 50 000 USD i otrzymała dwie hipoteki: jedną na 100 000 USD (pierwotną) i jedną na 50 000 USD (wtórną). Jej łączny wskaźnik wartości kredytu do wartości (CLTV) wynosi zatem 75%: ((100 000 $ + 50 000 $) / 200 000 $).
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Kredytodawcy biorą pod uwagę wskaźnik CLTV przy ustalaniu, czy nabywcę domu stać na zakup domu.
CLTV jest podobne do LTV, ale obejmuje wszystkie kredyty hipoteczne lub zastawy, a nie tylko pierwszy kredyt hipoteczny.
Bańka na rynku nieruchomości z lat 2008-2009 podkreśliła znaczenie obserwacji wskaźnika CLTV.
