Ratio prêt/valeur combiné – Ratio CLTV
Qu'est-ce que le ratio combiné prêt-valeur - ratio CLTV ?
Le ratio combiné prêt-valeur (CLTV) est le rapport de tous les prêts garantis sur une propriété à la valeur d'une propriété. Les prêteurs utilisent le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaillance d'un acheteur potentiel lorsque plus d'un prêt est utilisé.
En général, les prêteurs sont disposés à prêter à des ratios CLTV de 80 % et plus aux emprunteurs dont la cote de crédit est élevée. Le CLTV diffère du simple ratio prêt / valeur (LTV) en ce que le LTV n'inclut que la première hypothèque ou l'hypothèque principale dans son calcul.
Formule et calcul CLTV
Pour calculer le ratio prêt-valeur combiné, divisez le solde total du principal de tous les prêts par le prix d'achat ou la juste valeur marchande de la propriété. Le ratio CLTV est ainsi déterminé en divisant la somme des éléments énumérés ci-dessous par le moindre du prix de vente de la propriété ou de la valeur estimative de la propriété.
le montant initial du prêt de la première hypothèque
la partie prélevée (solde principal impayé) d'une ligne de crédit hypothécaire (HELOC)
le solde du principal impayé de tous les financements subordonnés à capital fixe, tels qu'une deuxième ou une troisième hypothèque (Avec un prêt à capital fixe, un emprunteur prélève tous les fonds le premier jour et ne peut apporter aucune modification au plan de paiement ou accéder à principal une fois le prêt fermé.)
Ce que le ratio CLTV montre
Le ratio prêt/valeur combiné (CLTV) est un calcul utilisé par les professionnels des prêts hypothécaires et des prêts pour déterminer le pourcentage total de la propriété d'un propriétaire qui est grevé de privilèges (titres de créance). Les prêteurs utilisent le ratio CLTV ainsi qu'une poignée d'autres calculs, tels que le ratio dette / revenu et le ratio prêt / valeur (LTV) standard, pour évaluer le risque d'accorder un prêt à un emprunteur.
De nombreux économistes attribuent l'assouplissement des normes CLTV à la crise des saisies qui a sévi aux États-Unis à la fin des années 2000, entre autres facteurs. À partir des années 1990 et surtout au début et au milieu des années 2000, les acheteurs de maisons ont fréquemment contracté des deuxièmes hypothèques au moment de l'achat au lieu de verser une mise de fonds. Les prêteurs désireux de ne pas perdre les affaires de ces clients au profit de concurrents ont accepté ces conditions malgré le risque accru.
Avant la bulle immobilière qui s'est développée de la fin des années 1990 au milieu des années 2000, la pratique courante consistait pour les acheteurs de maisons à verser des acomptes totalisant au moins 20 % du prix d'achat. La plupart des prêteurs ont maintenu les clients dans ces paramètres en plafonnant le LTV à 80 %.
Lorsque la bulle a commencé à se réchauffer, bon nombre de ces mêmes entreprises ont pris des mesures pour permettre aux clients de se déplacer en mettant 20 % de moins. Certains prêteurs ont augmenté les plafonds LTV ou les ont complètement supprimés, offrant des prêts hypothécaires avec des acomptes de 5% ou moins, tandis que d'autres ont maintenu les exigences LTV en place mais ont relevé les plafonds CLTV, souvent à 100%. Cette manœuvre a permis aux clients de contracter des deuxièmes hypothèques pour financer leurs 20 % d'acompte.
La flambée des saisies à partir de 2008 a souligné l'importance de la CLTV. Avoir la peau dans le jeu, comme une mise de fonds initiale de 100 000 $ pour une maison de 500 000 $, fournit au propriétaire une puissante incitation à maintenir ses versements hypothécaires. Si la banque saisit, il perd non seulement sa maison mais aussi la pile d'argent qu'il a payé pour fermer.
Exiger des capitaux propres dans la propriété isole également les prêteurs d'une baisse des prix de l'immobilier. Si une propriété est évaluée à 500 000 $ et que le total des privilèges s'élève à 400 000 $, la propriété peut perdre jusqu'à 20 % de sa valeur sans qu'aucun détenteur de privilège ne reçoive un court paiement lors d'une vente aux enchères de forclusion.
Pourquoi la CLTV est-elle importante ?
Certains acheteurs de maison choisissent de réduire leur acompte en recevant plusieurs hypothèques sur une propriété, ce qui se traduit par un ratio prêt-valeur inférieur pour l'hypothèque principale. En raison également du faible ratio LTV, de nombreux acheteurs de maisons évitent avec succès l'assurance hypothécaire privée (PMI). Qu'il soit préférable d'obtenir une deuxième hypothèque ou d'engager le coût du PMI varie d'un individu à l'autre.
Par conséquent, étant donné que le deuxième débiteur hypothécaire assume plus de risques, le taux d'intérêt sur une deuxième hypothèque est généralement plus élevé que le taux d'intérêt sur une première hypothèque. Il est conseillé aux consommateurs de considérer les avantages et les inconvénients d'accepter plusieurs prêts sur une même propriété. L'exercice de la diligence raisonnable aidera à s'assurer que ce qui est choisi est la meilleure option pour les circonstances données.
Loan-to-Value vs CLTV
Le prêt à la valeur (LTV) et le CLTV sont deux des ratios les plus couramment utilisés lors du processus de souscription d'un prêt hypothécaire. La plupart des prêteurs imposent des maximums sur les deux valeurs, au-dessus desquelles l'emprunteur potentiel n'est pas admissible à un prêt. Le ratio LTV ne prend en compte que le solde hypothécaire primaire. Par conséquent, dans l'exemple ci-dessus, le ratio LTV est de 50 %, résultat de la division du solde hypothécaire principal de 100 000 $ par la valeur de la maison de 200 000 $.
La plupart des prêteurs imposent des LTV maximums de 80 %, car Fannie Mae et Freddie Mac n'achètent pas de prêts hypothécaires avec des ratios LTV plus élevés. Les emprunteurs avec de bons profils de crédit peuvent contourner cette exigence mais doivent payer une assurance hypothécaire privée (PMI) tant que le solde de leur prêt principal est supérieur à 80 % de la valeur de la maison. PMI protège le prêteur contre les pertes lorsque la valeur d'une maison tombe en dessous du solde du prêt.
Les principaux prêteurs ont tendance à être plus généreux avec les exigences du CLTV. Considérant l'exemple ci-dessus, en cas de forclusion, le titulaire principal de l'hypothèque reçoit son argent en totalité avant que le deuxième titulaire de l'hypothèque ne reçoive quoi que ce soit. Si la valeur de la propriété diminue à 125 000 $ avant que l'emprunteur ne fasse défaut, le titulaire principal du privilège reçoit la totalité du montant dû (100 000 $), tandis que le deuxième titulaire du privilège ne reçoit que les 25 000 $ restants malgré le fait qu'il lui doit 50 000 $. Le titulaire du privilège principal assume moins de risques en cas de baisse de la valeur des propriétés et peut donc se permettre de prêter à un CLTV plus élevé.
Exemple du ratio CLTV
À titre d'exemple, supposons qu'un particulier achète une maison pour 200 000 $. Pour sécuriser la propriété, elle a fourni un acompte de 50 000 $ et a reçu deux hypothèques : une de 100 000 $ (primaire) et une de 50 000 $ (secondaire). Son ratio combiné prêt-valeur (CLTV) est donc de 75 % : ((100 000 $ + 50 000 $) / 200 000 $).
Points forts
Les prêteurs tiennent compte du ratio CLTV pour déterminer si un acheteur de maison peut se permettre d'acheter une maison.
CLTV est similaire à LTV mais inclut toutes les hypothèques ou privilèges et pas seulement la première hypothèque.
La bulle immobilière de 2008-2009 a souligné la pertinence de surveiller le ratio CLTV.
