組み合わせたローン対価値比率–CLTV比率
##ローンと価値の比率の組み合わせ– CLTV比率とは何ですか？
複合ローン対価値（CLTV）比率は、プロパティの価値に対するプロパティのすべての担保付きローンの比率です。貸し手は、CLTV比率を使用して、複数のローンが使用された場合の将来の住宅購入者のデフォルトのリスクを判断します。
一般的に、貸し手は、80％以上のCLTV比率で、信用度の高い借り手に喜んで貸し出します。 CLTVは、LTVの計算に最初の住宅ローンまたは一次住宅ローンのみが含まれるという点で、単純なローン対価値（LTV）の比率とは異なります。
##CLTVの公式と計算
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ローンと価値の合計比率を計算するには、すべてのローンの元本残高の合計を物件の購入価格または公正な市場価値で割ります。したがって、CLTV比率は、以下にリストされている項目の合計を、物件の販売価格または物件の評価額のいずれか低い方で割ることによって決定されます。
-最初の住宅ローンの元のローン金額
-ホームエクイティクレジットライン（HELOC）の引き出された部分（未払いの元本残高）
従属融資の未払いの元本残高（クローズドエンドのローンでは、借り手は初日にすべての資金を引き出し、支払い計画を変更したり、支払い済みのものにアクセスしたりすることはできません-ローンが終了したら元本を下げます。）
##CLTV比率が示すもの
複合貸付対価値（CLTV）比率は、住宅所有者の資産がライエン（債務）によって妨げられている割合の合計を決定するために、住宅ローンおよび貸付の専門家が使用する計算です。貸し手は、CLTV比率を、負債対収益比率や標準のローン対価値（LTV）比率などの他のいくつかの計算とともに使用して、借り手にローンを拡張するリスクを評価します。
多くのエコノミストは、CLTV基準の緩和は、他の要因の中でもとりわけ、2000年代後半に米国を悩ませた差し押さえの危機に起因すると考えています。 1990年代以降、特に2000年代初頭から中期にかけて、住宅購入者は購入時に支払いを減らす代わりに2番目の住宅ローンを頻繁に持ち出しました。貸し手は、リスクが高まっているにもかかわらず、これらの顧客のビジネスを競合他社に負けないように熱心にそのような条件に同意しました。
1990年代後半から2000年代半ばに不動産バブルが拡大する前は、住宅購入者は合計で購入価格の少なくとも20％の支払いを行うのが標準的な慣習でした。ほとんどの貸し手は、LTVを80％に制限することにより、顧客をこれらのパラメーターの範囲内に保ちました。
バブルが熱くなり始めたとき、これらの同じ会社の多くは、顧客が20％を下げることを回避できるようにするための措置を講じました。一部の貸し手はLTVの上限を引き上げるか、完全に廃止し、5％以下のダウンペイメントで住宅ローンを提供しました。一方、他の貸し手はLTVの要件を維持しましたが、CLTVの上限をしばしば100％に引き上げました。この操作により、顧客は20％のダウンペイメントの資金を調達するために2番目の住宅ローンを借りることができました。
2008年に始まった差し押さえの急増は、CLTVが重要である理由を強調しました。 $500,000の家に$100,000の初期現金支出など、ゲームにスキンを持たせることで、住宅所有者は住宅ローンの支払いを維持するための強力なインセンティブを得ることができます。銀行が閉鎖した場合、彼は家を失うだけでなく、閉鎖するために支払った現金の山も失います。
プロパティの公平性を要求することはまた、不動産価格の下落から貸し手を隔離します。プロパティの価値が$500,000で、リーエンの合計が$ 400,000になる場合、差し押さえオークションでリーエン所有者が短期間の支払いを受け取らなくても、プロパティはその価値の最大20％を失う可能性があります。
##CLTVが重要な理由
一部の住宅購入者は、物件で複数の住宅ローンを受け取ることでダウンペイメントを下げることを選択します。その結果、一次住宅ローンのローンと価値の比率が低くなります。また、LTV比率が低いため、多くの住宅購入者は民間住宅ローン保険（PMI）を回避することに成功しています。 2つ目の住宅ローンを取得するのが良いのか、PMIの費用を負担するのが良いのかは、個人によって異なります。
その結果、2番目の住宅ローンはより多くのリスクを想定しているため、2番目の住宅ローンの金利は通常、最初の住宅ローンの金利よりも高くなります。消費者は、1つの物件で複数のローンを受け入れることの長所と短所を考慮することをお勧めします。デューデリジェンスを実施することは、選択されたものが与えられた状況に最適なオプションであることを保証するのに役立ちます。
##ローンツーバリューvs.CLTV
Loan-to-Value（LTV）とCLTVは、住宅ローンの引受プロセスで使用される最も一般的な比率の2つです。ほとんどの貸し手は両方の値に最大値を課し、それを超えると、将来の借り手はローンの資格がありません。 LTV比率は、一次住宅ローンの残高のみを考慮します。したがって、上記の例では、LTV比率は50％であり、一次住宅ローンの残高$100,000を住宅価格$200,000で割った結果です。
FannieMaeとFreddieMacは、LTV比率の高い住宅ローンを購入しないため、ほとんどの貸し手はLTVの最大値を80％に設定しています。良好な信用プロファイルを持つ借り手は、この要件を回避できますが、プライマリローンの残高が住宅の価値の80％を超える限り、民間住宅ローン保険（PMI）を支払う必要があります。 PMIは、住宅の価値がローン残高を下回った場合に、貸し手を損失から保護します。
一次貸し手は、CLTV要件に対してより寛大である傾向があります。上記の例を考慮すると、差し押さえが発生した場合、1番目の住宅ローン保有者は2番目の住宅ローン保有者が何かを受け取る前に全額を受け取ります。借り手が債務不履行になる前に資産価値が$125,000に下がった場合、最初のライエン所有者は全額（$ 100,000）を受け取りますが、2番目のライエン所有者は$50,000を借りているにもかかわらず残りの$25,000のみを受け取ります。一次リーエン保有者は、資産価値が下落した場合のリスクが少ないため、より高いCLTVで貸し出す余裕があります。
##CLTV比率の例
例として、ある個人が20万ドルで家を購入しているとします。資産を確保するために、彼女は50,000ドルのダウンペイメントを提供し、2つの住宅ローンを受け取りました。1つは100,000ドル（一次）、もう1つは50,000ドル（二次）です。したがって、彼女の合計ローン対価値比率（CLTV）は75％です：（（$ 100,000 + $ 50,000）/ $ 200,000）。
##ハイライト
-貸し手は、住宅購入者が住宅を購入する余裕があるかどうかを判断する際にCLTV比率を考慮します。
-CLTVはLTVに似ていますが、最初の住宅ローンだけでなく、すべての住宅ローンまたはライエンが含まれます。
-2008年から2009年の不動産バブルは、CLTV比率を監視することの関連性を強調しました。
