销售比较法 (SCA)

什么是销售比较方法 (SCA)？

术语销售比较法是指一种房地产评估方法，将一个房产与该地区具有相似特征的可比房产或其他近期出售的房产进行比较。房地产经纪人和估价师在评估待售房产时可以使用销售比较法。这种方法考虑了个别特征对整体财产价值的影响。换句话说，一个属性的总价值是其所有特征值的总和。

销售比较方法可帮助房地产专业人士和买家确定房屋价格是否公平且可与当前市场相媲美。专业人士使用最近在主题房产附近出售的类似房产——通常在同一街区——具有相似的特征作为比较。

SCA 被用作比较市场分析(CMA) 的支柱。这是对最近出售的相似且在同一地理区域内的房产价格的分析。换句话说，该方法通常需要查看本地属性以了解它们的共同点。从那里，评估师可以根据其特征确定财产的价值。

尽管房地产估价师可以采取许多步骤来评估房产的价值，但以下是 SCA 中使用的一些最常见的特征：

位置和社区： 地理位置可能直接影响房地产的价值。比较同一街区的房屋而不是城镇其他地方的房屋很重要。考虑的因素包括靠近学校、附近的水体、公园，以及它们与高速公路和立交桥的距离，以及污染程度。
**最近售出的房源：**这些房产可以作为该地区房屋价值的起点。尽管特征和市场因素会影响销售价格，但查看房产价值和最近的销售情况是很好的基准数据。
特点： 应将房屋与卧室、车库和浴室数量相同的房产进行比较。比较应该包括在大约相同大小的地块上大约相同平方英尺的房屋。
年龄和状况： 比较相似年龄的房屋以及健全性非常重要。房屋状况会显着影响评估。例如，同一个社区可能有两个相似的房屋。但如果需要维修，就会严重影响其价值。
每平方英尺的平均价格： 编制类似的房屋后，将它们的每个销售价格除以它们的平方英尺。结果根据销售比较分析中的房屋得出每平方英尺的成本。取所有可比房屋的每平方英尺平均成本，并将该数字乘以被评估房屋的平方英尺。

还有许多其他功能可能会增加房屋的价值。然而，销售比较分析并不是一门精确的科学，因为房屋的价值在某种程度上是主观的，这意味着一个家庭可能会发现它比另一个家庭更有价值，从而增加了他们的报价。如前所述，整体经济状况、就业市场和房地产市场状况等外部因素都在很大程度上影响了房屋的售价或上市时间。

由于销售比较方法不是官方评估，业主可能需要为独特的房产和难以估价的房产聘请评估师。

但请记住，房地产估价中使用的销售比较方法不是官方评估。如果要对独特的财产进行估价或难以确定其价值，则可能需要进行正式评估。这意味着聘请评估师——一名独立且公正的专业人士，通过使用某些事实、数据和其他考虑因素来确定房产的公允价值。

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