نهج مقارنة المبيعات (SCA)
ما هو نهج مقارنة المبيعات (SCA)؟
تقييم العقارات التي تقارن خاصية واحدة بمثيلاتها أو غيرها من العقارات التي تم بيعها مؤخرًا في المنطقة ذات الخصائص المماثلة. قد يستخدم وكلاء ومثمن العقارات نهج مقارنة المبيعات عند تقييم العقارات للبيع. تفسر هذه الطريقة تأثير الميزات الفردية على القيمة الإجمالية للممتلكات. بمعنى آخر ، القيمة الإجمالية للخاصية هي مجموع قيم جميع معالمها.
فهم نهج مقارنة المبيعات (SCA)
يساعد نهج مقارنة المبيعات المتخصصين في العقارات والمشترين على تحديد ما إذا كان سعر المنزل عادلاً وقابلاً للمقارنة بالسوق الحالي. يستخدم المحترفون خصائص مماثلة تم بيعها مؤخرًا على مسافة قصيرة من خاصية الموضوع - عادةً في نفس الحي - والتي تشترك في خصائص مماثلة عند المقارنة.
تُستخدم هيئة الأوراق المالية والسلع باعتبارها العمود الفقري لتحليل السوق المقارن (CMA). هذا تحليل لأسعار العقارات المباعة حديثًا المتشابهة وداخل نفس المنطقة الجغرافية. بعبارة أخرى ، غالبًا ما يستلزم النهج النظر في العقارات المحلية لمعرفة ما هو مشترك بينها. من هناك ، يمكن للمثمنين تحديد قيمة الممتلكات بناءً على ميزاتها.
للمثمن العقاري اتخاذها في تقييم قيمة العقار ، فإن ما يلي هو بعض الخصائص الأكثر شيوعًا المستخدمة في SCA:
** الموقع والحي: ** قد تؤثر الجغرافيا بشكل مباشر على قيمة العقار. من المهم مقارنة المنازل في نفس الحي بدلاً من تلك الموجودة في جزء آخر من المدينة. تشمل العوامل التي تم أخذها في الاعتبار القرب من المدارس ، والمسطحات المائية القريبة ، والحدائق ، ومدى قربها من الطرق السريعة والجسور ، فضلاً عن مستويات التلوث.
** القوائم المباعة حديثًا: ** يمكن أن توفر هذه العقارات نقطة انطلاق لقيمة المنازل في المنطقة. على الرغم من أن الميزات وعامل السوق في سعر البيع ، إلا أن مراجعة قيم الممتلكات والمبيعات الأخيرة تعد أرقامًا أساسية جيدة.
** الميزات: ** يجب مقارنة المنزل بالعقارات مع نفس عدد غرف النوم والجراجات والحمامات. يجب أن تشمل المقارنة منازل من نفس المساحة تقريبًا على قطع من الأرض تكون بنفس الحجم تقريبًا.
** العمر والحالة: ** من المهم مقارنة المنازل ذات الأعمار المتشابهة بالإضافة إلى السلامة. تؤثر حالة المنزل بشكل كبير على التقييم. على سبيل المثال ، قد يكون هناك منزلين متشابهين في نفس الحي. ولكن إذا كان المرء بحاجة إلى الإصلاح ، فقد يؤثر ذلك بشكل خطير على قيمته.
** متوسط السعر للقدم المربع: ** بمجرد تجميع منازل متشابهة ، خذ أسعار بيعها وقسمها على قدمها المربعة. ينتج عن النتيجة التكلفة لكل قدم مربع بناءً على المنازل في تحليل مقارنة المبيعات. خذ متوسط التكلفة لكل قدم مربع لجميع المنازل المماثلة واضرب هذا الرقم بالقدم المربع للمنزل الذي يتم تقييمه.
إعتبارات خاصة
هناك العديد من الميزات الأخرى التي قد تزيد من قيمة المنزل. ومع ذلك ، فإن تحليل مقارنة المبيعات ليس علمًا دقيقًا لأن قيمة المنزل ذاتية إلى حد ما ، مما يعني أن إحدى العائلات قد تجد قيمة أكبر فيه من الأخرى ، وبالتالي زيادة عرضها. كما ذكرنا سابقًا ، تلعب العوامل الخارجية مثل الحالة العامة للاقتصاد وسوق العمل وحالة سوق العقارات دورًا كبيرًا في مقدار بيع المنزل أو المدة التي سيظل فيها في السوق.
نظرًا لأن نهج مقارنة المبيعات ليس تقييمًا رسميًا ، فقد يحتاج الملاك إلى تعيين مُثمن للممتلكات الفريدة وتلك التي يصعب تقييمها.
لكن تذكر أن نهج مقارنة المبيعات المستخدم في تقييم العقارات ليس تقييمًا رسميًا. في الحالات التي يتم فيها تقييم خاصية فريدة أو تلك التي يصعب تحديد قيمتها ، قد يلزم إجراء تقييم رسمي. وهذا يعني تعيين مُثمن - محترف مستقل وغير متحيز يحدد القيمة العادلة للممتلكات باستخدام حقائق وأرقام معينة واعتبارات أخرى.
يسلط الضوء
تُستخدم هيئة الأوراق المالية والسلع باعتبارها العمود الفقري لتحليل السوق المقارن الذي يأخذ في الاعتبار أسعار العقارات المباعة حديثًا المتشابهة وفي نفس المنطقة الجغرافية.
تتضمن بعض الخصائص المشتركة التي تتكون منها هيئة الأوراق المالية والسلع الموقع والقوائم المباعة مؤخرًا والميزات والعمر والحالة ومتوسط السعر للقدم المربع.
نهج مقارنة المبيعات هو طريقة تقييم مستخدمة في صناعة العقارات تقارن عقارًا بممتلكات مماثلة تم بيعها مؤخرًا في المنطقة.
