Metoda porównania sprzedaży (SCA)
Co to jest metoda porównania sprzedaży (SCA)?
Pojęcie porównania sprzedaży odnosi się do metody wyceny nieruchomości,. która porównuje jedną nieruchomość z porównywalnymi lub innymi niedawno sprzedanymi nieruchomościami na obszarze o podobnych cechach. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawcy mogą stosować podejście porównania sprzedaży podczas oceny nieruchomości do sprzedaży. Ta metoda uwzględnia wpływ poszczególnych funkcji na ogólną wartość nieruchomości. Innymi słowy, całkowita wartość nieruchomości jest sumą wartości wszystkich jej cech.
Zrozumienie metody porównania sprzedaży (SCA)
Podejście polegające na porównaniu sprzedaży pomaga specjalistom z branży nieruchomości i kupującym określić, czy cena domu jest uczciwa i porównywalna z obecnym rynkiem. Profesjonaliści używają podobnych nieruchomości, które zostały niedawno sprzedane w niewielkiej odległości od przedmiotowej nieruchomości – zwykle w tej samej okolicy – które mają podobne cechy dla porównania.
SCA jest używany jako podstawa analizy porównawczej rynku (CMA). Jest to analiza cen ostatnio sprzedanych nieruchomości, które są podobne i na tym samym obszarze geograficznym. Innymi słowy, podejście to często wiąże się z przyjrzeniem się lokalnym nieruchomościom, aby zobaczyć, co je łączy. Stamtąd rzeczoznawcy mogą określić wartość nieruchomości na podstawie jej cech.
Chociaż istnieje wiele kroków, które rzeczoznawca majątkowy może podjąć w celu oszacowania wartości nieruchomości, poniżej przedstawiono niektóre z najczęściej stosowanych cech stosowanych w SCA:
Lokalizacja i sąsiedztwo: Geografia może bezpośrednio wpływać na wartość nieruchomości. Ważne jest, aby porównać domy w tej samej okolicy, a nie te znajdujące się w innej części miasta. Uwzględniane czynniki obejmują bliskość szkół, pobliskich zbiorników wodnych, parków oraz odległość od autostrad i wiaduktów, a także poziom zanieczyszczenia.
Ostatnio sprzedane aukcje: te nieruchomości mogą stanowić punkt wyjścia do określania wartości domów w okolicy. Chociaż cechy i czynnik rynkowy w cenie sprzedaży, przeglądanie wartości nieruchomości i niedawna sprzedaż to dobre wartości bazowe.
Cechy: dom należy porównać z nieruchomościami o tej samej liczbie sypialni, garaży i łazienek. Porównanie powinno obejmować domy o mniej więcej tej samej powierzchni na działkach o tej samej powierzchni.
Wiek i stan: Ważne jest, aby porównać domy w podobnym wieku i dobrej kondycji. Stan domu znacząco wpływa na wycenę. Na przykład w tej samej okolicy mogą znajdować się dwa podobne domy. Ale jeśli ktoś potrzebuje naprawy, może to poważnie wpłynąć na jego wartość.
Średnia cena za metr kwadratowy: po zestawieniu podobnych domów weź każdą z ich cen sprzedaży i podziel przez ich powierzchnię. Wynik daje koszt na stopę kwadratową w oparciu o domy w analizie porównawczej sprzedaży. Weź średni koszt na metr kwadratowy dla wszystkich porównywalnych domów i pomnóż tę liczbę przez powierzchnię ocenianego domu.
Uwagi specjalne
Istnieje wiele innych cech, które mogą zwiększyć wartość domu. Jednak analiza porównawcza sprzedaży nie jest nauką ścisłą, ponieważ wartość domu jest nieco subiektywna, co oznacza, że jedna rodzina może znaleźć w nim większą wartość niż inna, zwiększając w ten sposób swoją ofertę. Jak wspomniano wcześniej, czynniki zewnętrzne, takie jak ogólny stan gospodarki,. rynek pracy i stan rynku nieruchomości, mają duży wpływ na to, za ile dom jest sprzedawany lub jak długo znajduje się na rynku.
Ponieważ podejście polegające na porównaniu sprzedaży nie jest oficjalną wyceną, właściciele mogą być zmuszeni zatrudnić rzeczoznawcę w przypadku wyjątkowych nieruchomości i tych, które trudno wycenić.
Pamiętaj jednak, że podejście porównawcze sprzedaży stosowane w wycenie nieruchomości nie jest oficjalną wyceną. W przypadku wyceny wyjątkowej nieruchomości lub takiej, której wartość jest trudna do ustalenia, może być wymagana formalna wycena. Oznacza to zatrudnienie rzeczoznawcy — niezależnego i bezstronnego profesjonalisty, który ustala wartość godziwą nieruchomości na podstawie pewnych faktów, liczb i innych rozważań.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
SCA służy jako podstawa do porównawczej analizy rynkowej, która uwzględnia ceny ostatnio sprzedanych nieruchomości, które są podobne i znajdują się na tym samym obszarze geograficznym.
Niektóre z typowych cech, które składają się na SCA, to lokalizacja, ostatnio sprzedane oferty, cechy, wiek i stan oraz średnia cena za metr kwadratowy.
Podejście porównania sprzedaży to metoda wyceny stosowana w branży nieruchomości, która porównuje jedną nieruchomość z podobnymi ostatnio sprzedanymi w okolicy.
