Myynnin vertailumenetelmä (SCA)
Mikä on myynnin vertailumenetelmä (SCA)?
Myyntivertailumenetelmällä tarkoitetaan kiinteistöjen arviointimenetelmää , jossa kiinteistöä verrataan vertailukelpoisiin tai muihin lähiaikoina myytyihin kiinteistöihin, joilla on samankaltaiset ominaisuudet. Kiinteistönvälittäjät ja arvioijat voivat käyttää myynnin vertailua arvioidessaan myytäviä kiinteistöjä. Tämä menetelmä ottaa huomioon yksittäisten ominaisuuksien vaikutuksen kiinteistön kokonaisarvoon. Toisin sanoen kiinteistön kokonaisarvo on sen kaikkien ominaisuuksien arvojen summa.
Myynnin vertailumenetelmän (SCA) ymmärtäminen
Myynnin vertailu auttaa kiinteistöalan ammattilaisia ja ostajia määrittämään, onko asunnon hinta kohtuullinen ja vertailukelpoinen nykyiseen markkinahintaan. Ammattilaiset käyttävät vertailuksi samanlaisia kiinteistöjä, jotka on äskettäin myyty lyhyen matkan päässä kohteena olevasta kiinteistöstä - yleensä samalla naapurustolla -, joilla on samanlaiset ominaisuudet.
SCA:ta käytetään vertailevan markkina-analyysin (CMA) selkärankana. Tämä on analyysi äskettäin myytyjen samankaltaisten ja samalla maantieteellisellä alueella olevien kiinteistöjen hinnoista. Toisin sanoen lähestymistapaan liittyy usein paikallisten kiinteistöjen tarkasteleminen nähdäkseen, mitä niillä on yhteistä. Sieltä arvioijat voivat määrittää kiinteistön arvon sen ominaisuuksien perusteella.
arvioija voi tehdä monia vaiheita arvioidessaan kiinteistön arvoa, seuraavat ovat joitain yleisimmistä SCA:ssa käytetyistä ominaisuuksista:
Sijainti ja naapurusto: Maantieteellinen sijainti voi vaikuttaa suoraan kiinteistön arvoon. On tärkeää verrata koteja samalla naapurustolla mieluummin kuin toisessa kaupunginosassa olevia koteja. Huomioon otettavia tekijöitä ovat koulujen läheisyys, lähellä olevat vesistöt, puistot ja kuinka lähellä ne ovat moottoriteitä ja ylikulkuteitä sekä saastetaso.
Äskettäin myydyt tiedot: Nämä kiinteistöt voivat antaa lähtökohdan alueen asuntojen arvolle. Vaikka ominaisuudet ja markkinat vaikuttavat myyntihintaan, kiinteistöjen arvojen ja viimeaikaisten myyntien tarkastelu ovat hyviä lähtökohtia.
Ominaisuudet: Kotia tulee verrata kiinteistöihin, joissa on sama määrä makuuhuonetta, autotalleja ja kylpyhuoneita. Vertailussa tulisi olla suunnilleen samankokoiset kodit suunnilleen samankokoisilla tontilla.
Ikä ja kunto: On tärkeää verrata samanikäisiä ja terveellisiä koteja. Kodin kunto vaikuttaa merkittävästi arvioon. Esimerkiksi samalla alueella voi olla kaksi samanlaista kotia. Mutta jos jokin on korjauksen tarpeessa, se voi vaikuttaa vakavasti sen arvoon.
Keskihinta neliöjalkaa kohden: Kun samanlaiset kodit on koottu, ota kunkin niiden myyntihinnat ja jaa ne niiden neliömetrillä. Tuloksena saadaan asuntojen neliökustannukset myynnin vertailuanalyysin perusteella. Otetaan kaikkien vastaavien asuntojen keskimääräiset neliökustannukset ja kerrotaan tämä luku arvioitavan kodin neliömetrillä.
Erityisiä huomioita
On monia muita ominaisuuksia, jotka voivat lisätä kodin arvoa. Myyntivertailuanalyysi ei kuitenkaan ole eksakti tiedettä, sillä asunnon arvo on jossain määrin subjektiivinen, eli yksi perhe voi löytää siitä enemmän arvoa kuin toinen, mikä kasvattaa tarjontaansa. Kuten aiemmin todettiin, ulkopuoliset tekijät, kuten yleinen talouden tila,. työmarkkinat ja kiinteistömarkkinoiden tila, vaikuttavat kaikki voimakkaasti siihen, kuinka paljon koti myydään tai kuinka kauan se on markkinoilla.
Koska myynnin vertailu ei ole virallinen arvio, omistajat saattavat joutua palkkaamaan arvioijan ainutlaatuisille ja vaikeasti arvostetuille kiinteistöille.
Muista kuitenkin, että kiinteistöjen arvioinnissa käytetty myyntivertailu ei ole virallinen arvio. Tapauksissa, joissa on arvioitava ainutlaatuinen omaisuus tai sellainen, jonka arvoa on vaikea määrittää, voidaan vaatia muodollinen arviointi. Tämä tarkoittaa arvioijan palkkaamista – riippumatonta ja puolueetonta ammattilaista, joka määrittää kiinteistön käyvän arvon tiettyjen tosiasioiden, lukujen ja muiden näkökohtien perusteella.
Kohokohdat
SCA:ta käytetään selkärankana vertailevalle markkina-analyysille, jossa otetaan huomioon äskettäin myytyjen kiinteistöjen hinnat, jotka ovat samanlaisia ja sijaitsevat samalla maantieteellisellä alueella.
Joitakin SCA:n yleisiä ominaisuuksia ovat sijainti, äskettäin myydyt tiedot, ominaisuudet, ikä ja kunto sekä keskimääräinen hinta neliöjalkaa kohti.
Myyntivertailu on kiinteistöalalla käytetty arvostusmenetelmä, jossa verrataan yhtä kiinteistöä alueella äskettäin myytyihin vastaaviin.
