الأموال من العمليات (FFO)

ما هي الأموال من العمليات (FFO)؟

الأموال من العمليات (FFO) تشير إلى الرقم الذي تستخدمه صناديق الاستثمار العقاري ( REITs ) لتحديد التدفق النقدي من عملياتها. تستخدم الشركات العقارية FFO كمقياس للأداء التشغيلي.

يتم حساب FFO عن طريق إضافة الاستهلاك والإطفاء وخسائر مبيعات الأصول إلى الأرباح ثم طرح أي مكاسب على مبيعات الأصول وأي دخل من الفوائد. يتم تسعيرها أحيانًا على أساس كل سهم. يجب استخدام نسبة FFO لكل سهم بدلاً من ربحية السهم ( EPS ) عند تقييم صناديق الاستثمار العقاري وغيرها من صناديق الاستثمار المماثلة.

صيغة وحساب الأموال من العمليات

يوجد أدناه معادلة حساب الأموال من العمليات (FFO).

صيغة FFO هي:

FFO = (صافي الدخل + الإهلاك + الإطفاء + الخسائر في مبيعات العقارات) - مكاسب مبيعات الممتلكات - دخل الفوائد

فيما يلي خطوات حساب FFO:

يتم سرد جميع مكونات حساب FFO في بيان الدخل الخاص بـ REIT.

1. احصل على رقم صافي الدخل ، وهو ربح الشركة والموجود في أسفل قائمة الدخل.

2. الاستهلاك والإطفاء هما الأجزاء المصروفة من أصول الشركة الملموسة (المادية) وغير الملموسة للفترة. يعتبر الإهلاك والاستهلاك مجرد إجراءات محاسبية لمساعدة الشركات على توزيع تكاليف أصولها. المبالغ المصروفة تقلل في النهاية صافي الدخل للفترة المحاسبية. نتيجة لذلك ، تتم إضافة الاستهلاك والإطفاء مرة أخرى إلى صافي الدخل لتحديد النقد أو الإيرادات الفعلية الواردة من عمليات صندوق الاستثمار العقاري.

3. أضف أي خسائر على مبيعات الممتلكات التجارية ، إن وجدت. يتضمن هذا بشكل عام الأصول طويلة الأجل مثل الممتلكات والآلات والمعدات. تعتبر هذه الخسائر لمرة واحدة وغير متكررة ، وبالتالي فهي ليست جزءًا من العمليات العادية ولا ينبغي تضمينها في حساب FFO.

4. اطرح أي مكاسب أو إيرادات محققة من بيع الممتلكات من الرقم الإجمالي لصافي الدخل ، والاستهلاك ، والإطفاء للحصول على الأموال من العمليات للفترة.

5. اطرح أي دخل من الفوائد المكتسبة من الشركة. لا يعد دخل الفوائد عمومًا جزءًا منتظمًا من العمليات العادية للشركة ، وبالتالي لا يجب تضمينه في حساب FFO.

إذا ، على سبيل المثال ، كان لدى REIT إهلاك قدره 20.000 دولار ، ومكاسب من مبيعات الممتلكات قدرها 40.000 دولار ، وصافي ربح قدره 100.000 دولار ، فإن FFO سيكون 80.000 دولار.

في معظم الحالات ، لن يحتاج المستثمر إلى حساب FFO الخاص بـ REIT نظرًا لأن جميع صناديق REIT مطلوبة لإظهار حسابات FFO الخاصة بهم في بياناتهم المالية العامة. عادة ما يتم الكشف عن رقم FFO في حواشي بيان الدخل.

ما الذي يمكن أن تخبرك به الأموال من العمليات

FFO هو مقياس للنقد الناتج عن REIT ؛ تستخدم الشركات العقارية FFO كمعيار للأداء التشغيلي. كانت الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري ( NAREIT ) رائدة في هذا الرقم في الأصل ، وهو مقياس لا يتبع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً.

لا ينبغي الخلط بين FFO والتدفقات النقدية لصناديق الاستثمار العقارية من العمليات ، والتي يتم الإبلاغ عنها في بيان التدفقات النقدية (CFS). بدلاً من ذلك ، يقيس FFO صافي المبلغ النقدي وما يعادله الذي يتدفق إلى الشركة من الأنشطة التجارية العادية المستمرة. لا ينبغي أن ينظر إلى الوقود السائل المنزلق كبديل للتدفق النقدي أو كمقياس للسيولة.

على سبيل المثال ، سيتأثر التدفق النقدي النموذجي لشركة ما بالأموال المكتسبة من بيع أحد الأصول ، لكن FFO يستبعد هذه المكاسب. أيضًا ، ستُظهر الشركة النموذجية تدفقًا نقديًا على المساحات الصديقة لألطفال الخاصة بها إذا تلقت الشركة عائدات القرض من أحد البنوك. ومع ذلك ، فإن FFO لا يشمل مثل هذه التدفقات النقدية ، ولكن بدلاً من ذلك ، فهو مجرد مقياس للدخل من الأنشطة التجارية.

لماذا يعتبر FFO مقياسًا جيدًا لأداء صناديق الاستثمار العقارية

يعوض FFO عن طرق محاسبة التكاليف التي قد تنقل بشكل غير دقيق الأداء الحقيقي لصندوق الاستثمار العقاري. تتطلب محاسبة مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً أن تقوم جميع صناديق الاستثمار العقارية بإهلاك ممتلكاتها الاستثمارية بمرور الوقت باستخدام إحدى طرق الاستهلاك القياسية. ومع ذلك ، فإن العديد من العقارات الاستثمارية تزداد بالفعل في القيمة بمرور الوقت ، مما يجعل الاستهلاك غير دقيق في وصف قيمة REIT. يجب إضافة الاستهلاك والإطفاء مرة أخرى إلى صافي الدخل لتسوية هذه المشكلة.

يطرح FFO أيضًا أي مكاسب على مبيعات العقارات لأن هذه الأنواع من المبيعات تعتبر غير متكررة. يجب أن تدفع صناديق الاستثمار العقاري 90٪ من إجمالي الدخل الخاضع للضريبة في شكل توزيعات أرباح ، وهي مدفوعات نقدية للمستثمرين. المكاسب من مبيعات الممتلكات لا تضيف إلى الدخل الخاضع للضريبة لصناديق الاستثمار العقارية وبالتالي لا ينبغي إدراجها في قياس القيمة والأداء.

كما ذكرنا سابقًا ، يتم توفير FFO لكل سهم في بعض الأحيان من قبل الشركات كمكمل لعائد السهم الخاص بها. ربحية السهم هي صافي دخل الشركة مقسومًا على أسهم حقوق الملكية القائمة. توفر EPS و FFO لكل سهم مقياسًا لمقدار الدخل الذي يتم إنشاؤه على أساس كل سهم.

تساعد هذه التدابير أيضًا المستثمرين على تحديد ما إذا كانت الإدارة تستخدم الأموال بشكل فعال. أيضًا ، يقوم العديد من المحللين والمستثمرين بتقييم نسبة السعر إلى FFO الخاصة بـ REIT كمكمل لنسبة السعر إلى الأرباح ، وهو سعر السهم مقسومًا على EPS. في حالة REIT ، سيتم تقسيم سعر السوق لصندوق REIT على FFO لكل سهم.

الأموال المعدلة من العمليات

محللو العقارات أيضًا بحساب الأموال المعدلة لصندوق الاستثمار العقاري من العمليات ( AFFO ). يأخذ هذا الحساب FFO الخاص بـ REIT ويطرح أي نفقات متكررة تتم رسملتها ثم يتم إطفاءها ، بالإضافة إلى أي تحديد مباشر للإيجارات. قد تشمل هذه النفقات الرأسمالية المتكررة نفقات الصيانة مثل مشاريع الطلاء أو استبدال الأسقف. اكتسب AFFO قوة دفع كتقدير أكثر دقة لإمكانات أرباح صندوق الاستثمار العقاري.

تم تطوير مقياس AFFO لتوفير مقياس أفضل للنقدية المتولدة من صندوق REIT أو قدرة توزيع الأرباح. بالإضافة إلى AFFO ، يشار إلى هذا الإجراء البديل أحيانًا على أنه الأموال المتاحة للتوزيع أو النقد المتاح للتوزيع.

مثال على كيفية استخدام الأموال من العمليات

أفاد مركز التسوق الشهير REIT Simon Property Group بأموال من العمليات في بيان الدخل لعام 2017 بقيمة 4 مليارات دولار ، بزيادة 6 ٪ عن عام 2016. وفي الوقت نفسه ، بلغ صافي دخل الشركة 2.2 مليار دولار.

للوصول إلى FFO ، أضافت الشركة الإهلاك والإطفاء بحوالي 1.8 مليار دولار ، وتم تعديلها أيضًا لأرقام أصغر أخرى - بما في ذلك تخفيض قدره 5.3 مليون دولار لدفع التوزيعات والأرباح المفضلة ، وجزء الفوائد غير المسيطرة من الاستهلاك والإطفاء الذي نتج عنه في تخفيض إضافي قدره 17.1 مليون دولار. بالإضافة إلى ذلك ، أبلغ سايمون عن رقم مخفف لأسعار الصرف الأولية للسهم بقيمة 11.21 دولارًا أمريكيًا ، مقارنةً برقم العائد على السهم المخفف البالغ 6.24 دولارًا أمريكيًا.

يسلط الضوء

• تستخدم الشركات العقارية FFO كمقياس للأداء التشغيلي.

• يستبعد FFO التدفقات النقدية لمرة واحدة مثل الدخل من بيع أحد الأصول ؛ بدلا من ذلك ، فإنه يشمل فقط الدخل من الأنشطة التجارية.

• الأموال من العمليات (FFO) تشير إلى الرقم المستخدم من قبل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) لتحديد التدفق النقدي من عملياتها.