الرهن العقاري المغلق

ما هو الرهن العقاري المغلق؟

الرهن العقاري المغلق (المعروف أيضًا باسم "الرهن العقاري المغلق") هو نوع مقيد من الرهن العقاري لا يمكن سداده مسبقًا أو إعادة التفاوض بشأنه أو إعادة تمويله دون دفع تكاليف الكسر أو غرامات أخرى للمقرض.

هذا النوع من الرهن العقاري منطقي بالنسبة لمشتري المساكن الذين لا يخططون للانتقال في أي وقت قريب وسيقبلون التزامًا طويل الأجل مقابل معدل فائدة أقل. كما تحظر الرهون العقارية المغلقة تعهد الضمانات التي تم التعهد بها بالفعل لطرف آخر.

قد تتناقض هذه مع الرهون العقارية المفتوحة.

فهم الرهون العقارية المغلقة

يمكن أن يكون للرهن العقاري المغلق معدل فائدة ثابت أو متغير ، لكنه يحمل العديد من القيود على المقترض.

على سبيل المثال ، تقيد الرهون العقارية المغلقة المقترض من استخدام حقوق ملكية المنازل التي بنوها كضمان للحصول على تمويل إضافي. لذلك ، إذا كان عمر المقترض 15 عامًا في رهن عقاري مغلق لمدة 30 عامًا وسدد نصف دينه ، فلا يمكنه الحصول على قرض لشراء منزل أو أي شكل آخر من أشكال التمويل دون إذن المقرض الأصلي ودفع رسوم الكسر. بالإضافة إلى ذلك ، سيواجه مقترض الرهن العقاري المغلق عقوبة الدفع المسبق إذا دفع أصل الرهن العقاري مبكرًا.

قد يعرض المقرضون قروضًا عقارية مغلقة كوسيلة لتخفيف المخاطر عند منح التمويل للمقترض. في حالة إعلان المقترض عن الرهن العقاري أو إفلاسه ، من خلال الحصول على رهن عقاري مغلق ، يمكن للمقرض أن يطمئن إلى أنه لا يمكن لأي مقرض آخر المطالبة بالمنزل كضمان. في المقابل ، قد يقوم المُقرض الذي يعرض الرهن العقاري المغلق بهيكلة الاتفاقية لمنح المقترض معدلات فائدة أقل.

الرهون العقارية المفتوحة مقابل الرهون العقارية المغلقة

يمكن أن يتناقض الرهون العقارية المغلقة مع الرهون العقارية المفتوحة.

لا يمكن إعادة التفاوض على الرهن العقاري المغلق بشكل عام أو سداده أو إعادة تمويله حتى يتم سداد الرهن العقاري بالكامل - أو على الأقل ليس بدون دفع رسوم كبيرة. لكن الرهون العقارية المغلقة عادة ما يكون لها أيضًا معدلات فائدة منخفضة لأن المقرضين يعتبرونها ذات مخاطر أقل.

من ناحية أخرى ، يمكن سداد الرهن العقاري المفتوح مبكرًا. يمكن إجراء الدفعات بشكل عام في أي وقت ، وهذا يعني أنه يمكن للمقترضين سداد رهنهم العقاري بسرعة أكبر وبدون أي رسوم إضافية. ومع ذلك ، عادة ما يكون للرهون العقارية المفتوحة معدل فائدة أعلى.

هناك أيضًا أنواع أخرى من الرهون العقارية ، تسمى الرهون العقارية القابلة للتحويل ، والتي تحاول توفير أفضل ما في العالمين من خلال مزج خصائص الرهون العقارية المغلقة والمفتوحة النهاية.

إيجابيات وسلبيات الرهن العقاري المغلق

الميزة الأساسية للرهن العقاري المغلق هي انخفاض سعر الفائدة. سيقدم المقرضون عمومًا أقل معدلات الفائدة على الرهون العقارية المغلقة ، ويمكن للمقترضين التأكد من أن هذا المعدل لن يتغير طوال مدة الرهن العقاري.

هذا يجعل الرهون العقارية المغلقة خيارًا رائعًا إذا كنت تخطط للحصول على رهنك العقاري لفترة طويلة ولا تمانع في سداده ببطء وثبات - أو إذا كنت تفضل ببساطة ضمان معرفة أن مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك ستبقى كما هي لمدة كامل طول الرهن العقاري الخاص بك.

عيب الرهن العقاري المغلق هو أنك تفقد المرونة مع هذا النموذج. إذا ورثت مبلغًا كبيرًا من المال ولديك رهن عقاري مغلق ، وتريد استخدام المال لسداده بسرعة أكبر ، فلن تتمكن من القيام بذلك.

وبالمثل ، يمكن أن تكون القروض العقارية المفتوحة أفضل للأشخاص الذين لا تزال حياتهم المهنية تتطور بسرعة ، لأن هذا الترتيب يسمح لهم بتكييف مدفوعاتهم مع دخلهم ، بدلاً من مبلغ متفق عليه. لهذا السبب ، يمكن أن تساعدك الرهون العقارية المفتوحة على سداد رهنك العقاري بشكل أسرع ، وإن كان ذلك بمعدل فائدة أعلى.

اعتبارات أخرى

إذا كان مالك المنزل قادرًا على الحصول على قرض عقاري - على سبيل المثال ، إذا كان رهنه العقاري الأساسي مفتوحًا - فيمكن تصنيف التمويل الجديد كرهن عقاري ثانٍ مغلق النهاية. على عكس خط ائتمان الأسهم العقارية (HELOC) ، لا يمكن توسيع هذا النوع من التمويل للسماح للمقترض بأخذ المزيد من الأموال مقابل المنزل.

يجب على مشتري المنازل الذين يفكرون في الحصول على قرض عقاري مغلق مراجعة الشروط بالكامل وفهم المدى الكامل للشروط. في حين أن أسعار الفائدة المنخفضة على الرهن العقاري قد تكون جذابة ، فإن المقايضة هي أن المقترضين سيكونون مقيدين في كيفية هيكلة مواردهم المالية. على سبيل المثال ، سيواجه المقترض الذي يريد سداد قرضه مبكرًا لتوفير رسوم الفائدة بدلاً من ذلك عقوبة أو يتعطل دفع الفائدة المستمرة طوال فترة الرهن العقاري.

يسلط الضوء

• قد تشمل القيود غرامات الدفع المسبق ، أو منع المقترضين من استخدام حقوق ملكية المنازل لتأمين رهن عقاري إضافي أو حد ائتمان.

• في حالة انتهاك هذه القيود ، سيُطلب من المقترض دفع غرامات.

• الرهون العقارية المغلقة عادة ما تكون أقل خطورة بالنسبة للمقرضين.

• يضع الرهن العقاري المغلق عدة قيود على المقترض مقابل سعر فائدة أقل.