بيع شريف
ما هو بيع الشريف؟
بيع العمدة هو مزاد علني يتم فيه استعادة الممتلكات التي تم التخلف عن سدادها. تُستخدم عائدات البيع للدفع لمقرضي الرهن العقاري ، والبنوك ، وجامعي الضرائب ، وغيرهم من المتقاضين الذين فقدوا أموالًا على الممتلكات .
تحدث مبيعات شريف في نهاية عملية الرهن عندما لم يعد مالك العقار الأولي قادرًا على سداد مدفوعات الرهن العقاري. يمكن أن تحدث أيضًا للوفاء بالحكم والامتيازات الضريبية التي أمرت بها المحكمة.
كيف تتم عملية بيع الشريف
يحدث مزاد بيع العمدة فقط بعد أن يقوم المُقرض بإخطار المقترض بالتخلف عن السداد ويسمح بفترة سماح للمقترض للتعويض عن مدفوعات الرهن العقاري. تم تصميم المزاد للمقرض لكي يتم سداده بسرعة للقرض الذي يكون في ذلك الحين متخلفًا عن السداد.
غالبًا ما تحدث هذه المزادات على خطوات محكمة المدينة ، والتي تديرها سلطات إنفاذ القانون المحلية ، وهذا هو السبب في أنها تسمى مبيعات شريف. يتم بيع العقار في المزاد العلني لمن يدفع أعلى سعر في مكان وتاريخ ووقت مُعلن عنه ، مع وجود إشعارات لكل مزاد في الصحف المحلية وفي العديد من الأماكن على الإنترنت.
لفهم الخطوات التي تسبق بيع العمدة ، يجب أولاً أن تفهم كيفية عمل الرهون العقارية وعملية حبس الرهن. الرهن العقاري هو أداة دين مضمونة بممتلكات محددة تسمى الضمانات. يجب أن يفي المقترض بالتزامه بسداد عدد الفوائد والمدفوعات الرئيسية المتفق عليها في عقد القرض في الوقت المناسب.
أصحاب المنازل ، بدورهم ، يأخذون قروضًا عقارية للاستفادة من جزء كبير من تكلفة منازلهم التي لا يمكنهم دفعها مقدمًا. يستخدم المشتري المنزل كضمان للمؤسسة المقرضة. في حالة التخلف عن سداد الرهن العقاري ، يكون للمؤسسة المقرضة مطالبة على ذلك العقار.
حبس الرهن العقاري
الرهن هو عمل قانوني يتم فيه بيع الممتلكات المستخدمة كضمان في وثيقة الرهن العقاري لسداد الدين عندما يتخلف المالك عن سداد أقساط الرهن العقاري. يتم بعد ذلك نقل الملكية إلى صاحب الرهن العقاري أو طرف ثالث اشترى الآن العقار عند بيع الرهن .
يتم تنفيذ إنفاذ القانون حبس الرهن ، بما في ذلك عمليات الإخلاء ذات الصلة للممتلكات ، من قبل إنفاذ القانون المحلي. مكتب المأمور غير مهتم بالتعلق بالمنزل ، والبنوك لا تريد أن تكون في عمل المالك. لذلك ، يتم إجراء المزادات بسرعة كبيرة بمجرد انتهاء الرهن.
يمكن أيضا أن تبدأ إجراءات الرهن من قبل مصلحة الضرائب. عندما لا يتم دفع ضرائب الدخل والممتلكات ، يمكن للحكومة الفيدرالية والبلديات وسلطات الضرائب الأخرى إرفاق امتيازات ضريبية على العقارات. كل من يعلق الامتياز على الممتلكات لديه الآن مطالبة على تلك الممتلكات. إذا لم يتم دفع هذه الامتيازات ، يمكن للسلطات الضريبية متابعة هذا الدين غير المسدد من خلال نظام المحاكم وإجراءات حبس الرهن.
عادة ما يكون لمالك العقار المتخلف عن السداد الحق في الاسترداد ، مما يعني أنه يمكن للمالك استعادته عن طريق دفع كامل الامتياز والتكاليف المرتبطة به حتى بعد بيعه بالمزاد العلني ، على الرغم من أن القانون يختلف باختلاف الموقع.
إعتبارات خاصة
إذا تم بيع العقار من خلال مزاد الرهن المعتاد ، فعادة ما يبيع المُقرض عقارًا استعاد ملكيته بمفرده. ومع ذلك ، إذا كان العقار سيتم بيعه بالمزاد العلني من خلال بيع شريف ، فلا يمكن أن يتم الرهن دون إذن من المحكمة. بمجرد أن تتلقى مؤسسة الإقراض أو سلطة الضرائب حكمًا ، ستصدر المحكمة توجيهًا لمكتب العمدة بالمزاد العلني للممتلكات .
في العديد من الولايات ، قد يكون مالك العقار المتخلف قادرًا على استعادته - حتى بعد المزاد - عن طريق دفع الرهن بالكامل وأي تكاليف مرتبطة به. هذا القانون المسمى " حق الاسترداد " يختلف من ولاية إلى أخرى أو حتى بين المقاطعات والبلديات .
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية.
يسلط الضوء
مزادات بيع شريف للممتلكات المتعثرة أو المعاد حيازتها في نهاية عملية الرهن.
تسدد عائدات البيع لمقرضي الرهن العقاري والبنوك وجباية الضرائب وغيرهم من المطالبين.
قد يحدث بيع شريف لإيفاء أمر محكمة على صاحب الامتياز.
في المزاد ، يجوز لأفراد الجمهور المزايدة على الممتلكات المحجوزة ، والتي تباع في كثير من الأحيان في حالتها.
