Sheriff's Salg
Hvad er en sherifs udsalg?
Et sheriffs salg er en offentlig auktion, hvor ejendom, der er blevet misligholdt,. tilbagetages. Provenuet fra salget bruges til at betale realkreditinstitutter, banker, skatteopkrævere og andre retssager, der har tabt penge på ejendommen .
Sheriffens salg sker i slutningen af tvangsauktionsprocessen,. når den oprindelige ejendomsejer ikke længere kan indfri deres afdrag på realkreditlån. De kan også forekomme for at opfylde dom og skattepant , som er pålagt af en domstol.
Sådan fungerer et sheriffudsalg
En auktion med sheriff-salg finder først sted, efter at långiveren har underrettet låntageren om misligholdelse og har tilladt en henstandsperiode for låntageren til at indhente afdrag på realkreditlån. Auktionen er designet til, at långiveren hurtigt kan få tilbagebetalt det lån, der så er misligholdt.
Disse auktioner finder ofte sted på en bys retsbygningstrappe, der administreres af de lokale retshåndhævende myndigheder, hvorfor de kaldes sheriff's sales. Ejendommen auktioneres til højestbydende på et offentligt annonceret sted, dato og klokkeslæt, med meddelelser om hver auktion fundet i lokale aviser og på mange online spillesteder.
For at forstå de trin, der går forud for en sheriffs salg, skal du først forstå, hvordan realkreditlån og afskærmningsprocessen fungerer. Et realkreditlån er et gældsinstrument, der er sikret af en bestemt ejendom kaldet sikkerhedsstillelse. Låntager skal rettidigt opfylde sin forpligtelse til at tilbagebetale det antal renter og afdrag, der er aftalt i lånekontrakten.
Boligejere optager til gengæld realkreditlån for at udnytte en stor del af omkostningerne ved deres bolig, som de ikke kan betale på forhånd. Køber anvender boligen som sikkerhed for låneinstituttet. I tilfælde af misligholdelse af realkreditlånet har låneinstituttet et krav på den pågældende ejendom.
##Tvangsauktioner
En tvangsauktion er en retsakt, hvor ejendommen, der er brugt som sikkerhed i pantedokumentet, sælges for at dække gælden, når ejeren misligholder realkreditbetalingerne. Ejendomsretten overgår herefter til indehaveren af pantet eller en tredjemand, der nu har købt ejendommen ved tvangsauktion .
Håndhævelse af tvangsauktioner, herunder relaterede udsættelser for ejendommen, udføres af lokal retshåndhævelse. Sheriffens kontor er ikke interesseret i at hænge på et hus, og bankerne ønsker ikke at være i udlejerbranchen. Derfor gennemføres auktioner ret hurtigt, når tvangsauktionen er afsluttet.
Udlægssag kan også indledes af en skattemyndighed. Når indkomst- og ejendomsskatter forbliver ubetalte, kan den føderale regering, kommuner og andre skattemyndigheder knytte skatteret til fast ejendom. Den, der hæfter pantet i ejendommen,. har nu krav på den pågældende ejendom. Hvis disse panterettigheder forbliver ubetalte, kan skattemyndighederne forfølge denne ubetalte gæld gennem retssystemet og tvangsauktion.
Ejeren af en misligholdt ejendom har generelt indløsningsretten, hvilket betyder, at ejeren kan genvinde den ved fuldt ud at betale pantet og de dermed forbundne omkostninger, selv efter at den er bortauktioneret, selvom loven varierer afhængigt af beliggenheden.
Særlige overvejelser
Hvis ejendommen sælges gennem en almindelig tvangsauktion, sælger långiveren sædvanligvis en ejendom, som den har overtaget alene. Såfremt ejendommen skal bortauktioneres ved lensmandssalg, kan tvangsauktionen dog ikke ske uden tilladelse fra en domstol. Når det långivende institut eller skattemyndigheden har modtaget en dom, vil retten udstede et direktiv til sheriffkontoret om at auktionere ejendommen .
I mange stater kan ejeren af den misligholdte ejendom muligvis genvinde den - selv efter auktionen - ved fuldt ud at betale pantet og eventuelle tilknyttede omkostninger. Kaldet " retten til indløsning " varierer denne lov fra stat til stat eller endda mellem amter og kommuner .
Diskriminering af realkreditlån er ulovlig. Hvis du mener, at du er blevet diskrimineret på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap eller alder, er der trin, du kan tage. Et sådant trin er at indsende en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller til US Department of Housing and Urban Development (HUD).
##Højdepunkter
En sheriffs salg auktionerer over misligholdte eller overtagne ejendomme i slutningen af tvangsauktionsprocessen.
Salgsprovenuet betaler realkreditinstitutterne, bankerne, skatteopkrævere og andre fordringshavere tilbage.
Et lensmandssalg kan ske for at opfylde en retskendelse på en pantehaver.
På auktionen kan offentligheden byde på den beslaglagte ejendom, der ofte sælges i den stand, den er.
