Sheriff's Sale
Vad är en sheriffsförsäljning?
En sheriff's sale är en offentlig auktion där egendom som har försummats återtas. Intäkterna från försäljningen används för att betala hypotekslångivare, banker, skatteindrivare och andra tvister som har förlorat pengar på fastigheten .
Sheriffens försäljning sker i slutet av utestängningsprocessen när den ursprungliga fastighetsägaren inte längre kan ta igen sina bolånebetalningar. De kan också förekomma för att uppfylla domar och skattepanträtter som beslutats av en domstol.
Så fungerar en sheriffsförsäljning
En auktion med sheriffsförsäljning äger rum först efter att långivaren har meddelat låntagaren att han inte har ställts in och har tillåtit en anståndsperiod för låntagaren att komma ikapp med betalningar av bolån. Auktionen är utformad för att långivaren snabbt ska få tillbaka lånet som då är i fallissemang.
Dessa auktioner sker ofta på en stads domstolstrappa, som hanteras av de lokala brottsbekämpande myndigheterna, varför de kallas sheriff's sales. Fastigheten auktioneras ut till högstbjudande på en offentligt tillkännagiven plats, datum och tid, med meddelanden om varje auktion som finns i lokala tidningar och på många online-platser.
För att förstå stegen som föregår en sheriffs försäljning måste du först förstå hur bolån och avskärmningsprocessen fungerar. Ett bolån är ett skuldinstrument som är säkerställt av en specifik egendom som kallas säkerhet. Låntagaren måste uppfylla sin skyldighet att i rätt tid återbetala det antal räntor och amorteringar som avtalats i låneavtalet.
Husägare tar i sin tur bolån för att utnyttja en stor del av kostnaden för sitt hem som de inte kan betala i förskott. Köparen använder bostaden som säkerhet till låneinstitutet. Vid försummelse av bolånet har låneinstitutet en fordran på den fastigheten.
##Utmätningar
En utmätning är en rättshandling där egendomen som används som säkerhet i panthandlingen säljs för att täcka skulden när ägaren inte betalar inteckningarna. Äganderätten övergår då till innehavaren av inteckningen eller tredje man som nu köpt fastigheten vid utmätningsförsäljning .
Verkställighet av utmätningar, inklusive relaterade vräkningar för egendomen, utförs av lokala brottsbekämpande myndigheter. Sheriffens kontor är inte intresserade av att hänga på ett hus, och banker vill inte vara i hyresvärdsbranschen. Därför genomförs auktioner ganska snabbt när utmätningen väl har avslutats.
Utmätningsförfarande kan också inledas av en skattemyndighet. När inkomst- och fastighetsskatter blir obetalda kan den federala regeringen, kommuner och andra skattemyndigheter fästa skatterätter på fastigheter. Den som fäster panträtten i fastigheten har nu en fordran på den fastigheten. Om dessa panträtter förblir obetalda kan skattemyndigheterna driva denna obetalda skuld genom domstolssystemet och utmätningsförfaranden.
Ägaren av en förfallen egendom har i allmänhet rätt till inlösen, vilket innebär att ägaren kan återfå den genom att betala hela panten och tillhörande kostnader även efter att den auktionerats ut, även om lagen varierar beroende på plats.
Särskilda överväganden
Om egendomen säljs genom en vanlig utmätningsauktion, säljer långivaren vanligtvis en egendom som den tagit över på egen hand. Om egendomen skall auktioneras ut genom länsmansförsäljning kan utmätning dock inte ske utan tillstånd från domstol. När det långivande institutet eller skattemyndigheten har fått en dom kommer domstolen att utfärda ett direktiv för sheriffens kontor att auktionera ut egendomen .
I många stater kan ägaren av den försummade egendomen kunna återfå den – även efter auktionen – genom att betala hela panten och eventuella relaterade kostnader. Kallas " rätt till inlösen ", denna lag varierar från stat till stat eller till och med mellan län och kommuner .
Diskriminering av hypotekslån är olagligt. Om du tror att du har blivit diskriminerad på grund av ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt bistånd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder, finns det åtgärder du kan vidta. Ett sådant steg är att lämna in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau eller till US Department of Housing and Urban Development (HUD).
##Höjdpunkter
En sheriffs försäljning auktionerar ut försummade eller övertagna fastigheter i slutet av avskärmningsprocessen.
Försäljningsintäkter betalar tillbaka hypotekslångivare, banker, skatteindrivare och andra fordringsägare.
– En länsmansförsäljning kan ske för att uppfylla ett domstolsbeslut om en panträttshavare.
- På auktionen kan allmänheten bjuda på den beslagtagna egendomen, ofta såld i befintligt skick.
