Sheriffs Sale
Was ist ein Sheriff's Sale?
Ein Sheriff's Sale ist eine öffentliche Auktion, bei der in Verzug geratenes Eigentum wieder in Besitz genommen wird. Der Erlös aus dem Verkauf wird verwendet, um Hypothekenbanken, Banken, Steuereintreiber und andere Prozessparteien zu bezahlen, die durch die Immobilie Geld verloren haben .
Sheriff-Verkäufe finden am Ende des Zwangsvollstreckungsverfahrens statt,. wenn der ursprüngliche Immobilienbesitzer seine Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten kann. Sie können auch zur Befriedigung von gerichtlich angeordneten Urteilen und Steuerpfandrechten erfolgen.
So funktioniert ein Sheriff's Sale
Eine Verkaufsauktion des Sheriffs findet erst statt, nachdem der Kreditgeber den Kreditnehmer über den Zahlungsverzug informiert und dem Kreditnehmer eine Nachfrist zum Nachholen der Hypothekenzahlungen eingeräumt hat. Die Auktion ist darauf ausgelegt, dass der Kreditgeber den dann in Verzug geratenen Kredit schnell zurückgezahlt bekommt.
Diese Auktionen finden oft auf den Stufen des Gerichtsgebäudes einer Stadt statt, die von den örtlichen Strafverfolgungsbehörden verwaltet werden, weshalb sie Sheriff-Verkäufe genannt werden. Die Immobilie wird an einem öffentlich bekannt gegebenen Ort, Datum und Zeitpunkt an den Höchstbietenden versteigert, wobei Benachrichtigungen zu jeder Auktion in lokalen Zeitungen und auf vielen Online-Veranstaltungsorten zu finden sind.
Um die Schritte zu verstehen, die einem Verkauf durch einen Sheriff vorausgehen, müssen Sie zunächst verstehen, wie Hypotheken und der Zwangsvollstreckungsprozess funktionieren. Eine Hypothek ist ein Schuldtitel, der durch eine bestimmte Eigenschaft, die als Sicherheit bezeichnet wird, besichert ist. Der Darlehensnehmer muss seiner Verpflichtung zur Rückzahlung der im Darlehensvertrag vereinbarten Zins- und Tilgungszahlungen fristgerecht nachkommen.
Hausbesitzer wiederum nehmen Hypotheken auf, um einen großen Teil der Kosten ihres Eigenheims zu hebeln,. den sie nicht im Voraus bezahlen können. Der Käufer nutzt das Haus als Sicherheit für das kreditgebende Institut. Im Falle eines Ausfalls der Hypothek hat das kreditgebende Institut einen Anspruch auf diese Immobilie.
Zwangsvollstreckungen
Eine Zwangsvollstreckung ist ein Rechtsakt, bei dem die im Hypothekendokument als Sicherheit verwendete Immobilie verkauft wird, um die Schulden zu begleichen, wenn der Eigentümer mit den Hypothekenzahlungen in Verzug gerät. Das Eigentum geht dann auf den Hypothekeninhaber oder einen Dritten über, der die Immobilie nun im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben hat .
Die Vollstreckung von Zwangsvollstreckungen, einschließlich damit verbundener Räumungen des Eigentums, wird von den örtlichen Strafverfolgungsbehörden durchgeführt. Das Büro des Sheriffs ist nicht daran interessiert, an einem Haus festzuhalten, und die Banken wollen nicht in das Vermietergeschäft eingreifen. Daher werden Auktionen ziemlich schnell durchgeführt, sobald die Zwangsvollstreckung abgeschlossen ist.
Zwangsvollstreckungsverfahren können auch von einer Finanzbehörde eingeleitet werden. Bei unbezahlten Einkommens- und Vermögenssteuern können Bund, Kommunen und andere Finanzbehörden Grundpfandrechte pfänden. Wer das Pfandrecht an dem Grundstück pfändet, hat nun einen Anspruch auf dieses Grundstück. Wenn diese Pfandrechte unbezahlt bleiben, können die Steuerbehörden diese unbezahlten Schulden über das Gerichtssystem und Zwangsvollstreckungsverfahren verfolgen.
Der Eigentümer einer notleidenden Immobilie hat grundsätzlich ein Rücknahmerecht, d. h. der Eigentümer kann sie durch vollständige Zahlung des Pfandrechts und der damit verbundenen Kosten auch nach der Versteigerung wiedererlangen, wobei die Gesetze je nach Standort unterschiedlich sind.
Besondere Überlegungen
Wenn die Immobilie über eine reguläre Zwangsversteigerung verkauft wird, verkauft der Kreditgeber normalerweise eine Immobilie, die er selbst zurückgenommen hat. Wenn die Immobilie jedoch durch einen Sheriff's Sale versteigert werden soll, kann die Zwangsvollstreckung nicht ohne Genehmigung eines Gerichts erfolgen. Sobald das Kreditinstitut oder die Steuerbehörde ein Urteil erhält, erlässt das Gericht eine Anweisung für das Büro des Sheriffs, die Immobilie zu versteigern .
In vielen Bundesstaaten kann der Eigentümer des in Verzug geratenen Eigentums es möglicherweise – auch nach der Auktion – zurückerlangen, indem er das Pfandrecht und alle damit verbundenen Kosten vollständig bezahlt. Dieses Gesetz, das als „ Recht auf Erlösung “ bezeichnet wird, variiert von Staat zu Staat oder sogar zwischen Landkreisen und Gemeinden .
Die Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme von Sozialhilfe, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Maßnahmen ergreifen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung eines Berichts beim Consumer Financial Protection Bureau oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Höhepunkte
Der Verkauf eines Sheriffs versteigert ausgefallene oder zurückgenommene Immobilien am Ende des Zwangsvollstreckungsverfahrens.
Verkaufserlöse zahlen die Hypothekengeber, Banken, Steuereintreiber und andere Antragsteller zurück.
Der Verkauf eines Sheriffs kann erfolgen, um einen Gerichtsbeschluss für einen Pfandgläubiger zu erfüllen.
Bei der Auktion kann die Öffentlichkeit auf das beschlagnahmte Eigentum bieten, das oft im Ist-Zustand verkauft wird.
