مقرض الرهن العقاري

ما هو المقرض الفرعي؟

التصنيف الائتماني المنخفض أو "الرهن العقاري" . نظرًا لأن هؤلاء المقترضين يمثلون مخاطر أعلى من التخلف عن السداد ، ترتبط القروض العقارية عالية المخاطر بمعدلات فائدة مرتفعة نسبيًا.

أصبح الإقراض عالي المخاطر موضوع اهتمام كبير في أعقاب الأزمة المالية 2007-2008 ، حيث كان يُنظر إليه على نطاق واسع على أنه يساهم في الانخفاض الحاد في سوق الإسكان في الولايات المتحدة.

فهم الإقراض الثانوي

مقرضو الرهن العقاري هم دائنون يقدمون قروضاً للأفراد غير المؤهلين للحصول على قروض من المقرضين التقليديين. وبحسب التعريف ، يتمتع هؤلاء المقترضون من الرهن العقاري الثانوي بتصنيفات ائتمانية أقل من المتوسط ، وبالتالي يُفترض أنهم معرضون بدرجة أكبر لمخاطر التخلف عن سداد قروضهم. للتخفيف من هذه المخاطر ، يستخدم مقرضو الرهن العقاري أنظمة تسعير قائمة على المخاطر لحساب شروط وأسعار الفائدة لقروضهم العقارية. بسبب المخاطر الإضافية للمقترضين من الرهن العقاري الثانوي ، تحمل القروض العقارية عالية المخاطر دائمًا معدلات فائدة مرتفعة نسبيًا.

من الناحية التقليدية ، ستكون العلاقة بين مقرض الرهن العقاري والمقترض عالي المخاطر واضحة نسبيًا. سيقبل المُقرض المخاطرة المتمثلة في احتمال تخلف المقترض عن سداد قرضه ، مقابل سعر فائدة يدفعه المقترض. سوف يربح المقرض ، في المتوسط ، إذا كانت الفائدة المكتسبة على قروض الرهن العقاري عالية المخاطر تزيد بما يكفي عن رأس المال المفقود بسبب التخلف عن السداد. في كثير من الأحيان ، يضمن مقرضو الرهن العقاري أن لديهم محفظة كبيرة ومتنوعة من قروض الرهن العقاري من أجل إدارة مخاطر التخلف عن السداد.

ولكن في الآونة الأخيرة ، أصبحت هذه العلاقة بين المقرضين والمقترضين أكثر تعقيدًا بشكل ملحوظ. ويرجع ذلك إلى ظاهرة التوريق ، حيث يبيع المقرضون قروضهم إلى أطراف ثالثة يقومون بعد ذلك بتجميع تلك القروض في أوراق مالية متميزة. يتم بيع هذه الأوراق المالية بعد ذلك للمستثمرين الذين قد لا يكونون على صلة بالمقرض الأصلي أو الطرف المسؤول عن تعبئة القروض.

بسبب التوريق ، من الممكن لمقرضي الرهن العقاري أن يتخلصوا بشكل فعال من مخاطر التخلف عن السداد المرتبطة بقروض الرهن العقاري عالية المخاطر. من خلال بيع هذه القروض للمستثمرين من خلال عملية التوريق ، يمكن الآن لمقرض الرهن العقاري التركيز فقط على بدء قروض الرهن العقاري الجديدة ثم بيعها بسرعة إلى مزود التوريق. وبهذه الطريقة ، يتم نقل مخاطر التخلف عن السداد من مقرض الرهن العقاري إلى المستثمرين الذين سيمتلكون في النهاية قرض الرهن العقاري عن طريق المنتج المورق.

مثال من العالم الحقيقي على الإقراض الثانوي

وينظر بشكل عام إلى هذا المزيج من الإقراض عالي المخاطر والتوريق على أنه ساهم بشكل كبير في الأزمة المالية 2007-2008. في السنوات التي سبقت الأزمة ، باع مقرضو الرهن العقاري كميات كبيرة من الرهون العقارية عالية المخاطر لشركاء التوريق الذين استخدموها لإنتاج منتجات توريق تعرف باسم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). تم بيع هذه الأوراق المالية بعد ذلك إلى مستثمرين مختلفين في جميع أنحاء العالم.

أحد الانتقادات الموجهة إلى هذه الممارسة هو أنها أزالت الحافز لمقرضي الرهن العقاري لضمان بقاء مخاطر التخلف عن سداد قروضهم ضمن مستوى يمكن إدارته ؛ نظرًا لأنه تم نقل مخاطر التخلف عن السداد إلى حاملي MBS ، فقد تم تحفيز مقرضي الرهن العقاري على إنتاج أكبر عدد ممكن من القروض عالية المخاطر ، بغض النظر عن مخاطر التخلف عن السداد. وقد أدى ذلك إلى تدهور مطرد في معايير الرهن العقاري ، حتى انخفض متوسط جودة قروض الرهن العقاري إلى مستوى خطير وغير مستدام.

يسلط الضوء

• لأن هؤلاء المقترضين يتحملون مخاطر تخلف عن السداد عالية نسبيًا ، تحمل القروض العقارية عالية المخاطر معدلات فائدة أعلى من المتوسط.

• الإقراض غير الملائم هو ممارسة الإقراض للمقترضين ذوي التصنيف الائتماني المنخفض.

• يُنظر إلى الإقراض عالي المخاطر على أنه ساهم في الأزمة المالية 2007-2008 ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى ظاهرة التوريق.