الرهن العقاري الملفوف
ما هو الرهن العقاري؟
الرهن العقاري هو نوع من القروض الصغيرة التي تشمل أو تشمل ، السند الحالي المستحق على الممتلكات. يتكون القرض الشامل من رصيد القرض الأصلي بالإضافة إلى مبلغ لتغطية سعر الشراء الجديد للعقار. هذه الرهون العقارية هي شكل من أشكال التمويل الثانوي. يتلقى بائع العقار سند إذني مضمون ، وهو عبارة عن سند قانوني يوضح المبلغ المستحق. يُعرف الرهن العقاري الشامل أيضًا باسم قرض التفاف أو رهن عقاري متجاوز أو اتفاقية للبيع أو رهن عقاري شامل.
كيف يعمل الرهن العقاري
في كثير من الأحيان ، الرهن العقاري هو وسيلة لإعادة تمويل الممتلكات أو تمويل شراء عقار آخر عندما لا يمكن سداد الرهن العقاري الحالي. المبلغ الإجمالي للرهن العقاري يشمل المبلغ غير المدفوع للرهن العقاري السابق بالإضافة إلى الأموال الإضافية المطلوبة من قبل المقرض. يقوم المقترض بسداد دفعات أكبر على القرض الشامل الجديد ، والذي سيستخدمه المُقرض لدفع السند الأصلي بالإضافة إلى توفير هامش ربح لنفسه. اعتمادًا على الصياغة الواردة في مستندات القرض ، قد يتم نقل الملكية على الفور إلى المالك الجديد أو قد تظل مع البائع حتى إرضاء القرض.
الرهن العقاري الشامل هو شكل من أشكال تمويل البائع الذي لا يتضمن رهنًا بنكيًا تقليديًا ، حيث يحل البائع محل البنك.
نظرًا لأن الملف الشامل عبارة عن رهن عقاري مبتدئ ، فستكون الأولوية لأي مطالبات أعلى أو أعلى. في حالة التخلف عن السداد ، سيحصل الرهن الأصلي على جميع العائدات من تصفية العقار حتى يتم سداده بالكامل.
الرهون العقارية الشاملة هي شكل من أشكال تمويل البائع حيث بدلاً من التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري تقليدي للبنك ، يقوم المشتري بالتوقيع على رهن عقاري مع البائع. ثم يأخذ البائع مكان البنك ويقبل المدفوعات من المالك الجديد للعقار. ستشمل معظم القروض الممولة من البائع فروق سعر الفائدة المفروضة ، مما يمنح البائع ربحًا إضافيًا.
الرهن العقاري الملفوف مقابل الرهن العقاري الثاني
كل من الرهون العقارية الشاملة والرهون العقارية الثانية هي أشكال من تمويل البائع. الرهن العقاري الثاني هو نوع من الرهن الثانوي يتم إجراؤه بينما لا يزال الرهن الأصلي ساري المفعول. يميل سعر الفائدة المفروض على الرهن العقاري الثاني إلى أن يكون أعلى ويكون المبلغ المقترض أقل من مبلغ الرهن العقاري الأول.
يكمن الاختلاف الملحوظ بين الرهون العقارية الشاملة والثانية في ما يحدث للرصيد المستحق من القرض الأصلي. يشتمل الرهن العقاري الشامل على السند الأصلي الذي تم تحويله إلى دفعة الرهن العقاري الجديدة. مع الرهن العقاري الثاني ، يتحد رصيد الرهن العقاري الأصلي والسعر الجديد ليشكل رهنًا عقاريًا جديدًا.
مثال على الرهن العقاري الملفوف
على سبيل المثال ، يمتلك السيد سميث منزلاً به رصيد رهن عقاري قدره 50000 دولار بفائدة 4٪. يبيع السيد سميث المنزل مقابل 80 ألف دولار للسيدة جونز التي تحصل على رهن عقاري من السيد سميث أو مقرض آخر بفائدة 6٪. تقوم السيدة جونز بتسديد المدفوعات للسيد سميث الذي يستخدم هذه المدفوعات لدفع الرهن العقاري الأصلي بنسبة 4٪.
يحقق السيد سميث ربحًا على كل من الفرق بين سعر الشراء والرهن العقاري الأصلي المستحق وعلى الفارق بين سعري الفائدة. اعتمادًا على أوراق القرض ، قد تنتقل ملكية المنزل إلى السيدة جونز. ومع ذلك ، إذا تخلفت عن سداد الرهن العقاري ، فيجوز للمقرض أو المدعي الرئيسي حبس الرهن واسترداده.
يسلط الضوء
تستخدم الرهون العقارية الملفوفة لإعادة تمويل عقار وهي قروض مبتدئة تشمل الملاحظة الحالية على العقار ، بالإضافة إلى قرض جديد لتغطية سعر شراء العقار.
مع الرهن العقاري الشامل ، يقوم المُقرض بتحصيل دفعة الرهن العقاري من المقترض لدفع السند الأصلي وتزويد نفسه بهامش ربح.
التفافات هي شكل من أشكال التمويل الثانوي وتمويل البائع حيث يحتفظ البائع بسند إذني مضمون.
يميل الملف الشامل إلى الظهور عندما لا يمكن سداد الرهن العقاري الحالي.
