Umhverfisveð
Hvað er veðlán?
Yfirveðslán er tegund yngri lána sem umvefur eða inniheldur núverandi skuldabréf á eigninni. Umhverfislánið mun samanstanda af eftirstöðvum upphaflega lánsins ásamt upphæð til að standa straum af nýju kaupverði eignarinnar. Þessi húsnæðislán eru eins konar aukafjármögnun. Seljandi eignarinnar fær tryggt víxil,. sem er lögleg IOU sem tilgreinir upphæðina sem á gjalddaga. Yfirveðslán er einnig þekkt sem veðlán, yfirveðlán, samningur um sölu eða veð með öllu.
Hvernig veðlán virkar
Oft er veðlán aðferð til að endurfjármagna eign eða fjármagna kaup á annarri eign þegar ekki er hægt að greiða upp núverandi húsnæðislán. Heildarfjárhæð veðláns felur í sér ógreidda fjárhæð fyrra veðs auk viðbótarfjármagns sem lánveitandinn krefst. Lántakandinn greiðir stærri greiðslur af nýja umbúðaláninu, sem lánveitandinn mun nota til að greiða upprunalegu seðilinn auk þess að veita sjálfum sér hagnaðarmun. Það fer eftir orðalagi í lánsskjölum, að eignarrétturinn getur þegar í stað færst til nýja eiganda eða hann getur verið hjá seljanda þar til lánið er fullnægt.
Yfirveðslán er fjármögnun seljenda sem felur ekki í sér hefðbundið bankaveð, þar sem seljandi tekur við af bankanum.
Þar sem umfangið er yngri veð,. munu allar yfir- eða eldri kröfur hafa forgang. Komi til vanskila myndi upprunalega veðlánið fá allan ágóða af slit eignarinnar þar til hann er allur greiddur upp.
Wraparound húsnæðislán eru fjármögnun seljenda þar sem kaupandi skrifar undir veð hjá seljanda í stað þess að sækja um hefðbundið bankaveð. Seljandi kemur þá í stað bankans og tekur við greiðslum frá nýjum eiganda eignarinnar. Flest lán sem fjármögnuð eru af seljanda munu innihalda álag á innheimtu vextina sem gefur seljanda aukinn hagnað.
Umbrotsveð vs annað veð
Bæði yfirveðslán og önnur veð eru form fjármögnunar seljenda. Annað veð er tegund víkjandi veðs sem gert er á meðan upprunalegt veð er enn í gildi. Vextir sem innheimtir eru fyrir annað veð hafa tilhneigingu til að vera hærri og lánsfjárhæðin verður lægri en fyrsta veðlánið.
Athyglisverður munur á milli veðlána og annarra veðlána er hvað verður um eftirstöðvar vegna upphaflega lánsins. Yfirveðslán felur í sér upprunalega seðilinn sem settur var inn í nýju veðgreiðsluna. Með öðru veði sameinast upphafleg veðjöfnuður og nýja verðið til að mynda nýtt veð.
Dæmi um veðlán
Til dæmis, herra Smith á hús sem hefur veðstöðu upp á $50.000 á 4% vöxtum. Herra Smith selur húsið á $80.000 til frú Jones sem fær veð hjá annað hvort herra Smith eða öðrum lánveitanda á 6% vöxtum. Frú Jones greiðir til herra Smith sem notar þessar greiðslur til að greiða upprunalega 4% húsnæðislánið sitt.
Herra Smith græðir bæði á mismuninum á kaupverði og upprunalegu skuldsettu húsnæðisláninu og á mismuninum á vöxtunum tveimur. Það fer eftir pappírsvinnunni, eignarhald heimilisins getur færst til frú Jones. Hins vegar, ef hún bregst við veðinu , getur lánveitandinn eða eldri kröfuhafi gengið frá eigninni og endurheimt hana.
Hápunktar
Umbúðaveðlán eru notuð til að endurfjármagna eign og eru yngri lán sem innihalda núverandi seðil á eigninni ásamt nýju láni til að standa straum af kaupverði eignarinnar.
Með umbúðaveðláni innheimtir lánveitandi veðgreiðslu frá lántakanda til að greiða upprunalega seðilinn og útvega sér hagnaðarmun.
Veffjármögnun er form aukafjármögnunar og seljendafjármögnunar þar sem seljandi er með tryggt víxil.
Umbrot hefur tilhneigingu til að myndast þegar ekki er hægt að greiða upp núverandi húsnæðislán.
