Funds From Operations (FFO)

Was sind Funds from Operations (FFO)?

Funds from Operations (FFO) bezieht sich auf die Zahl, die von Real Estate Investment Trusts ( REITs ) verwendet wird, um den Cashflow aus ihrer Geschäftstätigkeit zu definieren. Immobilienunternehmen verwenden den FFO als Maß für die operative Leistung.

Der FFO wird berechnet, indem Abschreibungen,. Amortisationen und Verluste aus dem Verkauf von Vermögenswerten zu den Erträgen addiert und dann alle Gewinne aus dem Verkauf von Vermögenswerten und alle Zinserträge abgezogen werden. Er wird manchmal pro Aktie notiert. Das FFO-pro-Aktie-Verhältnis sollte anstelle des Gewinns pro Aktie ( EPS ) verwendet werden, wenn REITs und andere ähnliche Investmentfonds bewertet werden.

Formel und Berechnung der Funds From Operations

Nachfolgend finden Sie die Formel zur Berechnung der Funds from Operations (FFO).

Die Formel für den FFO lautet:

FFO = (Nettoeinkommen + Abschreibung + Amortisation + Verluste aus Immobilienverkäufen) - Gewinne aus Immobilienverkäufen - Zinserträge

Im Folgenden sind die Schritte zur Berechnung des FFO aufgeführt:

Alle Komponenten der FFO-Berechnung sind in der Gewinn- und Verlustrechnung eines REIT aufgeführt.

1. Ermitteln Sie den Nettogewinn, der den Gewinn des Unternehmens darstellt und sich am Ende der Gewinn- und Verlustrechnung befindet.

2. Abschreibungen und Amortisationen sind die als Aufwand erfassten Teile der materiellen (physischen) und immateriellen Vermögenswerte eines Unternehmens für den Zeitraum. Abschreibungen und Amortisationen sind lediglich buchhalterische Maßnahmen, die Unternehmen helfen sollen, die Kosten ihrer Vermögenswerte zu verteilen. Die als Aufwand erfassten Beträge mindern letztendlich das Nettoergebnis für den Abrechnungszeitraum. Infolgedessen werden Abschreibungen und Amortisationen wieder zum Nettogewinn addiert, um die tatsächlich eingehenden Barmittel oder Einnahmen aus der Geschäftstätigkeit des REIT zu bestimmen.

3. Fügen Sie etwaige Verluste aus dem Verkauf von Geschäftseigentum hinzu. Dazu gehören in der Regel langfristige Vermögenswerte wie Sachanlagen. Diese Verluste gelten als einmalig und nicht wiederkehrend und sind daher nicht Teil des normalen Betriebs und sollten nicht in die FFO-Berechnung einbezogen werden.

4. Subtrahieren Sie alle Gewinne oder Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien von der Gesamtzahl aus Nettoeinkommen, Abschreibungen und Amortisationen, um die Betriebsmittel für den Zeitraum zu erhalten.

5. Subtrahieren Sie alle Zinserträge, die das Unternehmen verdient hat. Zinserträge sind im Allgemeinen kein regelmäßiger Bestandteil der normalen Geschäftstätigkeit eines Unternehmens und sollten daher nicht in die FFO-Berechnung einbezogen werden.

Wenn zum Beispiel ein REIT eine Abschreibung von 20.000 $, Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien von 40.000 $ und einen Nettogewinn von 100.000 $ hätte, würde sein FFO 80.000 $ betragen.

In den meisten Situationen müsste ein Anleger den FFO eines REITs nicht berechnen, da alle REITs verpflichtet sind, ihre FFO-Berechnungen in ihren öffentlichen Jahresabschlüssen auszuweisen. Die FFO-Zahl wird typischerweise in den Fußnoten der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

Was Funds from Operations Ihnen sagen kann

FFO ist ein Maß für die von einem REIT generierten Barmittel; Immobilienunternehmen verwenden den FFO als Benchmark für die operative Leistung. Die National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) war ursprünglich der Pionier dieser Zahl, die keine GAAP-konforme Kennzahl ist.

Der FFO darf nicht mit dem operativen Cashflow eines REITs verwechselt werden,. der in der Kapitalflussrechnung (CFS) ausgewiesen wird. Stattdessen misst der FFO den Nettobetrag an Zahlungsmitteln und Äquivalenten, der einem Unternehmen aus regelmäßigen, laufenden Geschäftsaktivitäten zufließt. FFO sollte nicht als Alternative zum Cashflow oder als Maß für die Liquidität angesehen werden.

Beispielsweise würde der Cashflow eines typischen Unternehmens durch das Geld beeinflusst, das durch den Verkauf eines Vermögenswerts verdient wird, aber der FFO schließt diese Gewinne aus. Außerdem würde ein typisches Unternehmen einen Mittelzufluss auf seinem CFS aufweisen, wenn das Unternehmen Darlehenserlöse von einer Bank erhält. Der FFO beinhaltet solche Mittelzuflüsse jedoch nicht, sondern ist lediglich ein Maß für das Ergebnis der Geschäftstätigkeit.

Warum der FFO ein gutes Maß für die REIT-Performance ist

Der FFO kompensiert Kostenrechnungsmethoden, die möglicherweise die wahre Performance eines REITs ungenau wiedergeben. Die GAAP- Rechnungslegung verlangt, dass alle REITs ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien im Laufe der Zeit unter Verwendung einer der Standardabschreibungsmethoden abschreiben. Viele als Finanzinvestition gehaltene Immobilien steigen jedoch im Laufe der Zeit tatsächlich an Wert, sodass die Abschreibung den Wert eines REITs nicht genau beschreibt. Um dieses Problem zu lösen, müssen Abschreibungen und Amortisationen wieder zum Nettogewinn hinzugefügt werden.

FFO subtrahiert auch alle Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, da diese Arten von Verkäufen als einmalig gelten. REITs müssen 90 % aller steuerpflichtigen Erträge in Form von Dividenden ausschütten,. die Barzahlungen an Anleger sind. Gewinne aus Immobilienverkäufen tragen nicht zum steuerpflichtigen Einkommen eines REITs bei und sollten daher nicht in die Bewertung von Wert und Wertentwicklung einbezogen werden.

Wie bereits erwähnt, wird der FFO pro Aktie manchmal von Unternehmen als Ergänzung zu ihrem EPS angegeben. Der Gewinn pro Aktie ist der Nettogewinn eines Unternehmens dividiert durch die ausstehenden Aktien. EPS und FFO pro Aktie liefern ein Maß dafür, wie viel Einkommen pro Aktie generiert wird.

Diese Maßnahmen helfen den Anlegern auch festzustellen, ob das Geld vom Management effektiv verwendet wird. Außerdem bewerten viele Analysten und Investoren das Kurs-FFO-Verhältnis eines REITs als Ergänzung zum Kurs-Gewinn-Verhältnis,. das der Aktienkurs dividiert durch das EPS ist. Im Falle eines REIT würde der Marktpreis des REIT durch seinen FFO pro Aktie dividiert.

Angepasste Funds from Operations

Zunehmend berechnen Immobilienanalysten auch die bereinigten Funds from Operations ( AFFO ) eines REITs. Diese Berechnung nimmt den FFO eines REITs und subtrahiert alle wiederkehrenden Ausgaben, die aktiviert und dann amortisiert werden, sowie alle linearen Mieten. Diese wiederkehrenden Investitionsausgaben können solche Wartungsausgaben wie Malerarbeiten oder Dacherneuerungen umfassen. AFFO hat als genauere Schätzung des Ertragspotenzials eines REITs an Bedeutung gewonnen.

Das AFFO-Maß wurde entwickelt, um ein besseres Maß für die Cash-Generierung oder Dividendenzahlungsfähigkeit eines REITs bereitzustellen. Neben AFFO wird diese alternative Kennzahl manchmal als zur Ausschüttung verfügbare Mittel oder zur Ausschüttung verfügbare Barmittel bezeichnet.

Beispiel für die Verwendung von Betriebsmitteln

Der REIT für beliebte Einkaufszentren, die Simon Property Group, meldete in ihrer Gewinn- und Verlustrechnung für 2017 Mittel aus dem operativen Geschäft von 4 Mrd. US-Dollar, was einem Anstieg von 6 % gegenüber 2016 entspricht. Der Nettogewinn des Unternehmens belief sich unterdessen auf 2,2 Mrd. US-Dollar.

Um den FFO zu erreichen, fügte das Unternehmen Abschreibungen und Amortisationen in Höhe von etwa 1,8 Milliarden US-Dollar hinzu und bereinigte sie weiter um andere kleinere Zahlen – einschließlich einer Kürzung von 5,3 Millionen US-Dollar für die Zahlung von Vorzugsausschüttungen und Dividenden und eines Anteils nicht beherrschender Anteile an den daraus resultierenden Abschreibungen und Amortisationen in einer zusätzlichen Reduzierung von 17,1 Millionen US-Dollar. Simon meldete außerdem einen verwässerten FFO pro Aktie von 11,21 $, verglichen mit einem verwässerten Gewinn pro Aktie von 6,24 $.

Höhepunkte

• Immobilienunternehmen verwenden den FFO als Maß für die operative Leistung.

• FFO schließt einmalige Geldzuflüsse wie Einnahmen aus dem Verkauf eines Vermögenswerts aus; stattdessen enthält es nur Einkünfte aus Geschäftstätigkeit.

• Funds from Operations (FFO) bezieht sich auf die Zahl, die von Real Estate Investment Trusts (REITs) verwendet wird, um den Cashflow aus ihrer Geschäftstätigkeit zu definieren.