Perhatian
Apakah Perhatian?
Attornment ialah tindakan memberikan kuasa atau bidang kuasa kepada sesuatu pihak walaupun tiada hak undang-undang wujud. Ia terpakai terutamanya kepada urus niaga hartanah dan mungkin berlaku apabila penyewa mengakui pemilik baharu harta itu sebagai tuan tanah baharu mereka.
Dalam kes harta komersil bertukar tangan, klausa pembelaan dalam perjanjian subordination, non-disturbance, and attornment (SNDA) memerlukan penyewa untuk mengakui pemilik baharu sebagai tuan tanah mereka dan terus membayar sewa tanpa mengira sama ada harta itu bertukar tangan melalui jualan biasa atau perampasan.
Memahami Attornment
Attornment paling kerap dikaitkan dengan undang-undang harta tanah dan direka bentuk untuk mengakui hubungan antara pihak dalam transaksi.
Sebagai contoh, penyewa mungkin berlaku apabila penyewa memajak apartmen hanya untuk meminta pemilik bertukar semasa pajakan. Perjanjian pertuduhan tidak mewujudkan satu set hak baharu untuk pemilik melainkan penyewa menandatanganinya. Tuan tanah mungkin boleh menggunakan keengganan penyewa untuk menandatangani sebagai alasan untuk pengusiran.
Klausa dalam SNDA menentukan bahawa jika pemilikan berubah, pemilik baharu menggantikan bekas pemilik dalam pajakan dan mengambil alih semua hak dan tanggungjawab bekas pemilik. Klausa itu juga menetapkan bahawa penyewa mesti terus membayar sewa tanpa mengira pemilik harta itu.
Pertuduhan dalam Pajakan Komersial
Pajakan komersial selalunya mengandungi SNDA. Ini ialah perjanjian antara penyewa dan tuan tanah yang menerangkan hak khusus penyewa dan tuan tanah. SNDA juga mungkin memberikan maklumat mengenai pihak ketiga yang lain seperti pemberi pinjaman tuan tanah atau pembeli hartanah. Terdapat tiga bahagian:
klausa subordinat (S)
klausa tanpa gangguan (ND)
klausa dakwaan (A)
Pertuduhan dalam pajakan komersial adalah serupa. Klausa pembelaan dalam SNDA mewajibkan penyewa untuk mengiktiraf pemilik baharu harta itu sebagai tuan tanahnya tanpa mengira sama ada pemilik baharu memperoleh harta itu melalui jualan biasa atau rampasan. Klausa itu juga memerlukan penyewa untuk terus membayar sewa kepada tuan tanah baharu untuk baki tempoh pajakan.
Dalam klausa subordinat dalam SNDA, penyewa bersetuju untuk membenarkan kepentingan mereka dalam harta itu menjadi bawahan kepada kepentingan pemberi pinjaman pihak ketiga. Tuan tanah mungkin ingin menggunakan harta komersil untuk mendapatkan pembiayaan selepas membuat pajakan dengan penyewa. Oleh itu, kebanyakan pemberi pinjaman memerlukan mana-mana penyewa untuk menurunkan kepentingan pegangan pajak mereka kepada kepentingan gadai janji pemberi pinjaman. Klausa subordinasi memberi pemberi pinjaman pihak ketiga pilihan untuk menamatkan pajakan sekiranya berlaku perampasan komersial.
Klausa atau perjanjian tanpa gangguan memberikan hak kepada penyewa untuk terus menduduki premis yang dipajak selagi mereka tidak mungkir. Penyewa boleh memajak premis walaupun selepas harta itu dijual atau dirampas. Klausa tanpa gangguan menyokong hak penyewa ke atas premis walaupun tuan tanah tidak memenuhi kewajipan gadai janji dan harta itu dirampas.
##Sorotan
Pendakwaan mungkin berlaku apabila penyewa memajak apartmen dan bangunan itu bertukar tangan kepada pemilik baharu semasa tempoh pajakan.
Hukuman terpakai paling kerap untuk urus niaga hartanah.
Attornment mengakui hubungan antara pihak dalam sesuatu transaksi.
Perjanjian perbicaraan hanya menukar hak pemilik baru jika ia ditandatangani oleh penyewa.
