Uppmärksamhet

Vad är uppmärksamhet?

Attornment är handlingen att ge auktoritet eller jurisdiktion till en part trots att det inte finns några lagliga rättigheter. Det gäller främst fastighetsaffärer och kan inträffa när en hyresgäst erkänner en ny ägare av fastigheten som sin nya hyresvärd.

I händelse av att kommersiell fastighet byter ägare kräver en ombudsklausul i ett underordnings-, icke-störnings- och ombudsavtal att hyresgästen godkänner en ny ägare som sin hyresvärd och fortsätter att betala hyra oavsett om fastigheten byter ägare genom en normal försäljning eller en utmätning.

Förstå attornment

Attornment är oftast förknippat med fastighetslagar och är utformat för att erkänna förhållandet mellan parterna i en transaktion.

Till exempel kan fullmakt uppstå när en hyresgäst hyr en lägenhet endast för att få ägaren att byta under hyrestiden. Ombudsavtalet skapar inte en ny uppsättning rättigheter för ägaren om inte hyresgästen undertecknar den. Hyresvärden kan eventuellt använda en hyresgästs vägran att skriva under som grund för vräkning.

Klausulen i en SNDA föreskriver att om ägandet ändras, ersätter den nya ägaren den tidigare ägaren i hyresavtalet och tar på sig alla den tidigare ägarens rättigheter och skyldigheter. I klausulen föreskrivs också att hyresgästerna ska fortsätta att betala hyra oavsett vem som äger fastigheten.

Ombud i kommersiella leasingavtal

Kommersiella leasingavtal innehåller ofta en SNDA. Detta är ett avtal mellan en hyresgäst och hyresvärd som beskriver hyresgästens och hyresvärdens specifika rättigheter. Riksdagsverket kan också tillhandahålla information om andra tredje parter såsom hyresvärdens långivare eller köparen av fastigheten. Det finns tre delar:

1. underordningsklausul (S)

2. icke-störningsklausul (ND)

3. fullmaktsklausul (A)

Attortering i ett kommersiellt hyresavtal är liknande. Fullmaktsklausulen i en SNDA ålägger hyresgästen att erkänna den nya ägaren av fastigheten som sin hyresvärd oavsett om den nya ägaren förvärvat fastigheten genom en normal försäljning eller en utmätning. Klausulen kräver också att hyresgästen fortsätter att betala hyra till den nya hyresvärden under återstoden av hyresperioden.

I underordningsklausulen i en SNDA samtycker hyresgästen till att låta sitt intresse i fastigheten bli underordnat en tredje parts långivares intressen. Hyresvärden kan vilja använda den kommersiella fastigheten för att säkra finansiering efter att ha ingått ett hyresavtal med en hyresgäst. Därför skulle de flesta långivare kräva att alla hyresgäster underordnar sina arrendeandelar långivarens ränta. Underställningsklausulen ger tredje part långivaren möjlighet att säga upp hyresavtalet i händelse av kommersiell utmätning.

En icke-störningsklausul eller ett avtal ger hyresgästen rätt att fortsätta att bo i den förhyrda lokalen så länge de inte fallerar. Hyresgästen kan hyra lokalen även efter att fastigheten har sålts eller utmäts. Störningsfrisklausulen stödjer hyresrätten till lokalen även om hyresvärden inte fullgör pantförpliktelser och fastigheten utmäts.

##Höjdpunkter

– Fullmakt kan ske när en hyresgäst hyr ut en lägenhet och byggnaden byter ägare till en ny ägare under hyrestidens gång.

– Ombud gäller oftast vid fastighetsaffärer.

• Attorment erkänner förhållandet mellan parterna i en transaktion.

– Ombudsavtalet ändrar bara den nya ägarens rättigheter om det är undertecknat av hyresgästen.