Fondos de operaciones (FFO)

¿Qué son los fondos de operaciones (FFO)?

Los fondos de operaciones (FFO) se refieren a la cifra utilizada por los fondos de inversión en bienes raíces ( REIT ) para definir el flujo de efectivo de sus operaciones. Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como una medida del rendimiento operativo.

El FFO se calcula sumando la depreciación,. la amortización y las pérdidas en las ventas de activos a las ganancias y luego restando las ganancias en las ventas de activos y los ingresos por intereses. A veces se cotiza por acción. La relación FFO por acción debe usarse en lugar de las ganancias por acción ( EPS ) al evaluar los REIT y otros fideicomisos de inversión similares.

Fórmula y Cálculo de Fondos de Operaciones

A continuación se muestra la fórmula para calcular los fondos de operaciones (FFO).

La fórmula para FFO es:

FFO = (Utilidad neta + Depreciación + Amortización + Pérdidas en ventas de propiedades) - Ganancias en ventas de propiedades - Ingresos por intereses

A continuación se muestran los pasos para calcular FFO:

Todos los componentes del cálculo de FFO se enumeran en el estado de resultados de un REIT.

1. Obtener la cifra de utilidad neta, que es la utilidad de la empresa y se ubica en la parte inferior del estado de resultados.

2. La depreciación y la amortización son las porciones gastadas de los activos tangibles (físicos) e intangibles de una empresa para el período. La depreciación y la amortización son meras medidas contables para ayudar a las empresas a distribuir los costos de sus activos. Los montos gastados finalmente reducen la utilidad neta del período contable. Como resultado, la depreciación y la amortización se vuelven a sumar a los ingresos netos para determinar el efectivo entrante real o los ingresos de las operaciones del REIT.

3. Agregue cualquier pérdida en las ventas de propiedad comercial, si las hubiere. Esto generalmente incluye activos a largo plazo tales como propiedad, planta y equipo. Estas pérdidas se consideran únicas y no recurrentes y, por lo tanto, no forman parte de las operaciones normales y no deben incluirse en el cálculo de FFO.

4. De la cifra total de utilidad neta, depreciación y amortización restar cualquier ganancia o ingreso obtenido por la venta de la propiedad para obtener los fondos de operaciones del período.

5. Reste los ingresos por intereses que obtuvo el negocio. Los ingresos por intereses generalmente no son una parte regular de las operaciones normales de una empresa y, por lo tanto, no deben incluirse en el cálculo de FFO.

Si, por ejemplo, un REIT tuviera una depreciación de $20 000, ganancias por la venta de propiedades de $40 000 y una ganancia neta de $100 000, su FFO sería de $80 000.

En la mayoría de las situaciones, un inversionista no necesitaría calcular el FFO de un REIT, ya que todos los REIT deben mostrar sus cálculos de FFO en sus estados financieros públicos. La cifra de FFO generalmente se divulga en las notas a pie de página del estado de resultados.

Qué pueden decirle los fondos de operaciones

FFO es una medida del efectivo generado por un REIT; las empresas inmobiliarias utilizan FFO como referencia de rendimiento operativo. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces ( NAREIT ) originalmente fue pionera en esta cifra, que es una medida no GAAP .

FFO no debe confundirse con el flujo de efectivo de las operaciones de un REIT,. que se informa en el estado de flujos de efectivo (CFS). En cambio, FFO mide la cantidad neta de efectivo y equivalentes que fluye hacia una empresa a partir de actividades comerciales regulares y en curso. FFO no debe verse como una alternativa al flujo de efectivo o como una medida de liquidez.

Por ejemplo, el flujo de efectivo de una empresa típica estaría influenciado por el dinero ganado por la venta de un activo, pero FFO excluye esas ganancias. Además, una empresa típica mostraría una entrada de efectivo en su CFS si la empresa recibiera fondos de un préstamo de un banco. Sin embargo, FFO no incluye dichas entradas de efectivo, sino que es solo una medida de los ingresos de las actividades comerciales.

Por qué FFO es una buena medida del rendimiento REIT

FFO compensa los métodos de contabilidad de costos que pueden comunicar incorrectamente el rendimiento real de un REIT. La contabilidad GAAP requiere que todos los REIT deprecien sus propiedades de inversión a lo largo del tiempo utilizando uno de los métodos de depreciación estándar. Sin embargo, muchas propiedades de inversión en realidad aumentan su valor con el tiempo, lo que hace que la depreciación sea imprecisa al describir el valor de un REIT. La depreciación y la amortización se deben volver a agregar a la utilidad neta para conciliar este problema.

FFO también resta cualquier ganancia sobre la venta de propiedades porque este tipo de ventas se considera no recurrente. Los REIT deben pagar el 90 % de todos los ingresos imponibles en forma de dividendos,. que son pagos en efectivo a los inversores. Las ganancias sobre la venta de propiedades no se suman a los ingresos imponibles de un REIT y, por lo tanto, no deben incluirse en la medición del valor y el rendimiento.

Como se mencionó, las empresas a veces proporcionan FFO por acción como complemento de su EPS. Las ganancias por acción son los ingresos netos de una empresa divididos por las acciones en circulación. EPS y FFO por acción proporcionan una medida de cuánto ingreso se genera por acción.

Estas medidas también ayudan a los inversores a determinar si la administración está utilizando el dinero de manera efectiva. Además, muchos analistas e inversores evalúan la relación precio-FFO de un REIT como un complemento de la relación precio-beneficio,. que es el precio de las acciones dividido por el EPS. En el caso de un REIT, el precio de mercado del REIT se dividiría por su FFO por acción.

Fondos ajustados de operaciones

analistas inmobiliarios también están calculando los fondos ajustados de las operaciones ( AFFO ) de un REIT. Este cálculo toma el FFO de un REIT y resta cualquier gasto recurrente que se capitalice y luego se amortice, así como cualquier renta lineal . Estos gastos de capital recurrentes pueden incluir gastos de mantenimiento tales como proyectos de pintura o reemplazos de techos. AFFO ha ganado terreno como una estimación más precisa del potencial de ganancias de un REIT.

La medida AFFO se desarrolló para proporcionar una mejor medida de la capacidad de pago de dividendos o generación de efectivo de un REIT. Además de AFFO, esta medida alternativa a veces se denomina fondos disponibles para distribución o efectivo disponible para distribución.

Ejemplo de cómo utilizar los fondos de operaciones

El popular REIT del centro comercial Simon Property Group reportó fondos de operaciones en su estado de resultados de 2017 de $4 mil millones, un 6% más que en 2016. Mientras tanto, los ingresos netos de la empresa totalizaron $2.2 mil millones.

Para llegar a FFO, la empresa volvió a sumar la depreciación y amortización de alrededor de $1,800 millones, y ajustó aún más por otras cifras más pequeñas, incluida una reducción de $5,3 millones por el pago de distribuciones y dividendos preferentes, y una parte de la depreciación y amortización de intereses no mayoritarios que resultó en una reducción adicional de $17.1 millones. Simon también informó una cifra diluida de FFO por acción de $ 11,21, en comparación con una cifra diluida de EPS de $ 6,24.

Reflejos

• Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como medida del rendimiento operativo.

• FFO excluye las entradas de efectivo únicas, como los ingresos por la venta de un activo; en cambio, solo incluye ingresos de actividades comerciales.

• Fondos de operaciones (FFO) se refiere a la cifra utilizada por los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) para definir el flujo de caja de sus operaciones.