Toiminnasta saadut varat (FFO)

Mitä ovat varoja operaatioista (FFO)?

Rahat toiminnasta (FFO) tarkoittaa lukua, jota kiinteistösijoitusrahastot ( REIT ) käyttävät toimintansa kassavirran määrittelemiseen. Kiinteistöyhtiöt käyttävät FFO:ta toiminnan suorituskyvyn mittarina.

FFO lasketaan lisäämällä tuloihin poistot ja omaisuuden myyntitappiot ja vähentämällä sitten omaisuuden myyntivoitot ja korkotulot. Se noteerataan joskus osakekohtaisesti. Osakekohtaista FFO-suhdetta tulisi käyttää osakekohtaisen tuloksen ( EPS ) sijasta REIT-rahastoja ja muita vastaavia sijoitusrahastoja arvioitaessa.

Toiminnasta saatavien varojen kaava ja laskenta

Alla on kaava operatiivisten varojen (FFO) laskemiseksi.

FFO:n kaava on:

FFO = (Nettotuotot + Poistot + Poistot + Kiinteistöjen myyntitappiot) - Omaisuuden myyntivoitot - Korkotuotot

Alla on vaiheet FFO:n laskemiseksi:

Kaikki FFO-laskennan osatekijät on lueteltu REIT:n tuloslaskelmassa.

Hanki luku nettotuloksesta, joka on yrityksen voitto ja joka sijaitsee tuloslaskelman alaosassa.
Poistot ovat kuluksi kirjattuja osia yrityksen aineellisista (fyysisistä) ja aineettomista hyödykkeistä tilikaudelta. Poistot ovat vain kirjanpidollisia toimenpiteitä, jotka auttavat yrityksiä jakamaan omaisuuden kustannuksia. Kuluksi kirjatut määrät vähentävät viime kädessä tilikauden nettotuloa. Tämän seurauksena poistot lisätään takaisin nettotuloon, jotta voidaan määrittää REIT:n toiminnasta todellisuudessa saapuvat rahat tai tuotot.
Lisää mahdolliset yrityskiinteistön myynnistä aiheutuneet tappiot. Tämä sisältää yleensä pitkäaikaiset varat, kuten aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet. Näitä tappioita pidetään kertaluonteisina ja kertaluonteisina, eivätkä ne siksi ole osa normaalia toimintaa, eikä niitä pitäisi sisällyttää FFO-laskelmaan.
Vähennä kiinteistön myynnistä saadut voitot tai tulot nettotulojen, poistojen ja poistojen kokonaismäärästä saadaksesi varat kauden toiminnasta.
Vähennä yrityksen saamat korkotulot. Korkotuotot eivät yleensä ole normaali osa yrityksen normaalia toimintaa, joten niitä ei tule sisällyttää FFO-laskelmaan.

Jos esimerkiksi REIT:llä olisi poistot 20 000 dollaria, omaisuuden myyntivoitot 40 000 dollaria ja nettovoitto 100 000 dollaria, sen FFO olisi 80 000 dollaria.

Useimmissa tilanteissa sijoittajan ei tarvitse laskea REIT:n FFO:ta, koska kaikkien REIT:ien on esitettävä FFO-laskelmansa julkisissa tilinpäätöksissään. FFO-luku ilmoitetaan tyypillisesti tuloslaskelman alaviitteissä .

Mitä operaatioista saadut varat kertovat sinulle

FFO on REIT:n tuottaman käteisen mitta; kiinteistöyhtiöt käyttävät FFO:ta toiminnan suorituskyvyn mittarina. National Association of Real Estate Investment Trusts ( NAREIT ) oli alun perin edelläkävijä tämän luvun, joka on ei-GAAP- mittari.

FFO:ta ei pidä sekoittaa REIT:n liiketoiminnan kassavirtaan,. joka raportoidaan rahavirtalaskelmassa (CFS). Sen sijaan FFO mittaa käteisvarojen ja vastaavien nettomäärää, joka virtaa yritykseen säännöllisestä, jatkuvasta liiketoiminnasta. FFO:ta ei pidä nähdä vaihtoehtona kassavirralle tai likviditeetin mittarina.

Esimerkiksi omaisuuden myynnistä ansaitut rahat vaikuttaisivat tyypillisen yrityksen kassavirtaan, mutta FFO sulkee nämä voitot pois. Tyypillinen yritys myös näyttäisi kassavirtaa CFS:ään, jos yritys saisi lainatuloja pankista. FFO ei kuitenkaan sisällä tällaisia kassavirtoja, vaan se on vain yritystoiminnan tuottojen mitta.

Miksi FFO on hyvä REIT-suorituskyvyn mitta

FFO kompensoi kustannuslaskentamenetelmiä, jotka voivat ilmoittaa epätarkasti REIT:n todellisesta suorituskyvystä. GAAP - kirjanpito edellyttää, että kaikki REIT:t tekevät poistot sijoituskiinteistöistään ajan mittaan käyttämällä jotakin vakiopoistomenetelmistä. Monet sijoituskiinteistöt kuitenkin nousevat ajan myötä, mikä tekee poistoista epätarkkoja REIT:n arvon kuvaamisessa. Poistot ja poistot on lisättävä takaisin nettotulokseen tämän ongelman sovittamiseksi.

FFO vähentää myös kiinteistön myyntivoitot, koska tämäntyyppisiä myyntiä pidetään kertaluonteisina. REIT:n on maksettava 90 % kaikista verotettavista tuloista osinkoina , jotka ovat käteismaksuja sijoittajille. Kiinteistön myyntivoitot eivät lisää REIT:n verotettavaa tuloa, joten niitä ei pitäisi sisällyttää arvon ja suorituskyvyn mittaamiseen.

Kuten mainittiin, yritykset tarjoavat joskus osakekohtaista FFO:ta osakekohtaisen tulospalkkionsa lisäyksenä. Osakekohtainen tulos on yhtiön nettotulos jaettuna ulkona olevilla oman pääoman ehtoisilla osakkeilla. EPS ja FFO per osake kertovat kuinka paljon tuloja syntyy osakekohtaisesti.

Nämä toimenpiteet auttavat myös sijoittajia määrittämään, käyttääkö johto rahaa tehokkaasti. Myös monet analyytikot ja sijoittajat arvioivat REITin hinta-FFO-suhteen lisäyksenä hinta-voittosuhteeseen,. joka on osakekurssi jaettuna EPS:llä. REIT:n tapauksessa REIT:n markkinahinta jaettaisiin sen osakekohtaisella FFO:lla.

Toiminnan mukautetut varat

Yhä useammin kiinteistöanalyytikot laskevat myös REITin oikaistuja varoja operaatioista ( AFFO ). Tämä laskelma ottaa REIT:n FFO:n ja vähentää kaikki toistuvat menot, jotka aktivoidaan ja sitten poistetaan, sekä mahdolliset vuokrat. Näihin toistuviin investointeihin voivat sisältyä ylläpitokulut kuten maalausprojektit tai katon vaihdot. AFFO on saanut vetovoimaa tarkempana arviona REIT:n ansaintapotentiaalista.

AFFO-mittari kehitettiin antamaan parempi mittaus REIT:n kassa- tai osingonmaksukyvystä. AFFO:n lisäksi tätä vaihtoehtoista toimenpidettä kutsutaan joskus jakeluun käytettävissä oleviksi varoiksi tai jakeluun käytettävissä oleviksi käteisvaroiksi.

Esimerkki toimintojen varojen käytöstä

Suosittu ostoskeskus REIT Simon Property Group ilmoitti vuoden 2017 tuloslaskelmaansa toiminnan varoista 4 miljardia dollaria, mikä on 6 % enemmän kuin vuonna 2016. Yrityksen nettotulos oli puolestaan 2,2 miljardia dollaria.

Päästäkseen FFO:han yritys lisäsi poistoja noin 1,8 miljardilla dollarilla ja oikaisi edelleen muita pienempiä lukuja, mukaan lukien 5,3 miljoonan dollarin vähennys etuoikeutettujen voittojen ja osinkojen maksamisesta sekä määräysvallattomien omistajien osuus poistoista ja poistoista, jotka johtivat. 17,1 miljoonan dollarin lisäalennuksella. Simon raportoi lisäksi laimennettu FFO-per-osake -luku 11,21 dollaria verrattuna laimennettuun EPS -lukuun 6,24 dollaria.

##Kohokohdat

Kiinteistöyhtiöt käyttävät FFO:ta toiminnan suorituskyvyn mittarina.
FFO ei sisällä kertaluonteisia kassavirtoja, kuten tuloja omaisuuden myynnistä; sen sijaan se sisältää vain liiketoiminnasta saadut tulot.
Funds from Operations (FFO) tarkoittaa lukua, jota kiinteistösijoitusrahastot (REIT) käyttävät toimintansa kassavirran määrittelemiseen.