Sulkemisen täyttö
Mikä on ulosmittaushakemus?
Ulosottohakemuksella tarkoitetaan asuntolainanantajan oikeudellista toimintaa nostaessaan kanteen tuomioistuimessa saadakseen oikeuden myydä laiminlyöneen kiinnittäjän koti huutokaupassa. Kyseessä on siis muodollisen sulkemisprosessin aloittaminen.
Kun asunnonomistaja laiminlyö asuntolainamaksujen suorittamisen tai ei muuten täytä asuntolainan ehtoja, lainanantaja voi käyttää oikeuksiaan ulosmittausprosessin kautta. Ulosottoprosessia säätelevät osavaltion lait, ja sekä lainanottajan että lainanantajan oikeudet ja velvollisuudet voivat vaihdella suuresti osavaltioittain.
Sulkemishakemustyypit
Sulkemishakemusta on kahta päätyyppiä:
Oikeudellinen ulosmittaus,. jossa lainanantajan on nostettava ulosmittauskanne tuomioistuimessa, jotta hän voi myydä kodin.
Ei-oikeudellinen ulosmittaus, vaikka lainanantajan ei tarvitse hakea tuomioistuimen hyväksyntää.
Riippuu osavaltiosi laeista, joutuuko asuntolainanantajasi tekemään oikeudellisen ulosmittauksen.
Oikeudellinen ulosmittaushakemus
Osavaltioissa, joissa on oikeudellinen ulosmittaus, asuntolainanantajan on suoritettava tyypillisiä vaiheita ennen kuin se voi nostaa ulosmittauskanteen tuomioistuimessa. Esimerkiksi New Yorkin osavaltiossa pankin on ensin lähetettävä rikolliselle lainanottajalle nopeutuskirje, jossa kerrotaan aikomuksestaan nopeuttaa asuntolainaa, jos lainanottaja ei saa lainaansa tiettyyn päivämäärään mennessä.
Asuntolainan nopeuttaminen tarkoittaa sitä, että lainanottajan on maksettava koko erääntynyt summa kerralla. Nopeutuskirje lähetetään yleensä sen jälkeen, kun lainanottaja ei ole maksanut asuntolainaa kolmeen kuukauteen. Nopeutuskirjeen lähettämisen jälkeen New Yorkin osavaltion asuntolainanantajan on lähetettävä myös rikollisille lainanottajille 90 päivää ennen ulosmittausta koskeva ilmoitus, jossa lainaajille on ilmoitettava vähintään viidestä voittoa tavoittelemattomasta oikeudellisesta neuvontapalvelusta lainanottajan alueella.
Vasta tämän 90 päivän ajanjakson jälkeen kiinnittäjä voi hakea ulosmittausta. Monissa osavaltioissa, kuten New Yorkissa, maksamattomalla lainanottajalla on sitten tyypillisesti 20–30 päivää aikaa vastata asuntolainaajan valitukseen. Tämä vastaus on lainanottajan mahdollisuus ilmoittaa, jos kiinnittäjä uskoo, että ulosmittausvalitus on tehty virheellisesti, tai jos lainanottajalla on muita valituksia asuntolainanhoitajan toiminnasta.
22
Niiden Yhdysvaltain osavaltioiden määrä, mukaan lukien Illinois, New York, Oklahoma ja Virginia, jotka vaativat lainanantajia käyttämään oikeudellista ulosmittausta
Ei-oikeudellinen ulosmittausarkistointi
Yli puolet Yhdysvaltain osavaltioista – 28 osavaltiota, mukaan lukien Arizona, Kalifornia, Georgia ja Texas – käyttää ensisijaisesti ei-oikeudellista sulkemista, jota kutsutaan myös myyntivoimaksi. Tämäntyyppinen ulosmittaus ei vaadi lainanantajaa nostamaan muodollista oikeusjuttua – itse asiassa se ei mene oikeusjärjestelmän läpi ollenkaan, ellei asunnonomistaja haasta lainanantajaa oikeuteen yrittääkseen lopettaa menettelyn.
Ei-oikeudellisessa ulosmittauksessa kiinnityssopimuksen erityinen osa, jota kutsutaan myyntivaltuutta koskevaksi lausekkeeksi, antaa lainanantajalle oikeuden takavarikoida ja myydä omaisuus, jos lainanottaja laiminlyö. Allekirjoittamalla asuntolainasopimuksen lainanottaja todella hyväksyy tämän ehdon.
Vaikka jokaisessa sen sallivassa osavaltiossa on hieman erilaiset säännöt, jotka koskevat ei-oikeudellista sulkemista, prosessi sisältää yleensä seuraavat näkökohdat:
lainanottaja on laiminlyönyt maksun suorittamatta jättämisen;
Lainanantajan on annettava rajoitettu ilmoitus ulosmittauksesta;
Tietyn ajan kuluttua kolmannen osapuolen toimitsijamies voi myydä kodin sulkemismyynnissä.
Vaikka ne eivät vaadi oikeudenkäyntiä, ei-oikeudellinen ulosmittaus edellyttää kuitenkin joukko valtion hyväksymiä vaiheita, joita lainanantajien on noudatettava. Yleensä lainanottajien on saatava lainanantajan aikomuksesta kirjallinen ennakkovaroitus, kuten rikkomuskirje tai ulosmittausta edeltävä ilmoitus. Muita vaiheita ovat:
Ilmoitus laiminlyönnistä. antaa sinulle tietyn ajan saada ajan tasalla lainasta maksamalla kaikki takaisinmaksut;
Yhdistetty myyntiilmoitus ja oikeus hoitoon. kerrotaan, että asuntosi myydään tiettynä päivänä, ellet suorita myöhästyneitä maksuja tiettyyn määräaikaan mennessä;
Myyntiilmoitus.
Jotkut osavaltiot vaativat lainanantajia lähettämään ulosmittaus- ja myyntiilmoituksen julkaisemalla sanomalehdessä ja/tai lähettämällä ne kiinteistöön tai muualle julkiseen paikkaan.
Sulkemisen jättäminen ei-oikeudellisiin valtioihin
Monissa osavaltioissa, joissa on lakeja, jotka tukevat ei-oikeudellista sulkemista, varsinainen ulosmittauskanteen jättäminen ei toisinaan ole tarpeen. Näissä osavaltioissa pankit voivat luopua ulosmittauksen oikeudellisesta tarkastuksesta, jos ne ovat sisällyttäneet asuntolainasopimukseen myyntivaltalausekkeen.
Näissä osavaltioissa lainanantajien ei tarvitse saada ulosottopäätöstä tuomioistuinjärjestelmän kautta. Sen sijaan he voivat varoittaa lainanottajaa ja yleisöä ulosmittauksesta muilla tavoilla. Näitä voivat olla ilmoitus laiminlyönnistä, jota seuraa myyntiilmoitus, myyntipäätös , jossa määritellään huutokauppapäivämäärä, tai yksinkertaisesti myyntiilmoituksen julkaiseminen sanomalehdessä. Osavaltioissa, joissa on ei-oikeudellinen ulosmittaus, ulosmittausprosessi toimii yleensä nopeammin kuin osavaltioissa, jotka edellyttävät tuomioistuimen antamaa ulosmittauspäätöstä.
Asuntolainojen syrjintä on laitonta. Jos uskot, että sinua on syrjitty rodun, uskonnon, sukupuolen, siviilisäädyn, julkisen tuen käytön, kansallisen alkuperän, vamman tai iän perusteella, voit ryhtyä toimiin. Yksi tällainen vaihe on tehdä raportti Consumer Financial Protection Bureaulle (CFPB) tai US Department of Housing and Urban Developmentille (HUD).
Bottom Line
Ulosmittausprosessia säätelevät osavaltion lait, ja sekä lainanottajan että lainanantajan oikeudet ja velvollisuudet voivat vaihdella suuresti osavaltioittain. Ulosottohakemus on asuntolainanantajan oikeudellinen toimenpide nostaessaan kanteen tuomioistuimessa saadakseen oikeuden myydä rikollisen kiinnittäjän koti huutokaupassa. Kyseessä on siis muodollisen sulkemisprosessin aloittaminen.
##Kohokohdat
Ei-oikeudellisissa valtioissa varsinainen hakemusprosessi voi olla lyhennetty tai tarpeeton.
Ulosmittausarkistointi aloittaa oikeudellisen sulkemisprosessin asuntolainanantajan toimesta toimittamalla asianmukaiset paperit tuomioistuimelle.
Lainkäyttöalueesta riippuen tuloksena voi olla joko oikeudellinen tai ei-oikeudellinen sulkemismenettely.
