Tvangsauktionsarkivering

Hvad er en tvangsauktion?

En tvangsauktion refererer til den juridiske handling foretaget af en realkreditlångiver ved at indgive en retssag ved retten for at vinde retten til at sælge boligen til en kriminel pantsætter på auktion. Det er således indledningen af den formelle tvangsauktionsproces.

Når en boligejer misligholder betalinger på realkreditlån, eller på anden måde undlader at opfylde vilkårene i realkreditaftalen, kan långiveren håndhæve sine rettigheder gennem afskærmningsprocessen. Afskærmningsprocessen er reguleret af statens love, og rettighederne og forpligtelserne for både låntageren og långiveren kan variere meget fra stat til stat.

Typer af afskærmningsansøgninger

Der er to hovedtyper af tvangsansøgning:

• Retslig tvangsauktion,. hvor långiver skal anlægge sag om tvangsauktion i retten for at få lov til at sælge boligen videre.

• Ikke-retslig afskærmning, hvor en långiver ikke behøver at søge rettens godkendelse.

Hvorvidt dit realkreditinstitut bliver nødt til at indgive en retsafskærmning afhænger af lovene i din stat.

Retslig tvangsauktion

I stater med retslig tvangsauktion er der typiske trin, som en realkreditlångiver skal tage, før den kan indgive en tvangssag i retten. I staten New York, for eksempel, skal banken først sende en udestående låntager et accelerationsbrev, som angiver, at den har til hensigt at fremskynde realkreditlånet, hvis låntageren ikke bliver opdateret på deres lån inden en bestemt dato.

At fremskynde et realkreditlån betyder at kræve, at en låntager betaler hele det skyldige beløb på én gang. Et accelerationsbrev sendes normalt, efter at en låntager har undladt at betale deres realkreditlån i tre måneder. Efter afsendelse af accelerationsbrevet skal en realkreditlångiver i staten New York også sende en 90-dages meddelelse om tvangsauktion,. som skal informere låntagere om mindst fem nonprofit juridiske rådgivningstjenester i låntagerens område.

Først efter denne 90-dages periode kan en pantsætter søge om tvangsauktion. I mange stater som New York har den misligholdte låntager en periode, typisk 20 til 30 dage, til at indgive et svar på realkreditinstituttets klage. Dette svar er låntagers mulighed for at oplyse, om pantsætter mener, at udlægsklagen er indgivet ved en fejl, eller om låntager har andre klager over realkreditformidlerens adfærd.

22

Antallet af amerikanske stater, herunder Illinois, New York, Oklahoma og Virginia, der kræver, at långivere anvender retslig afskærmning

Indgivelse af ikke-retlig tvangsauktion

Mere end halvdelen af de amerikanske stater - 28, inklusive Arizona, Californien, Georgia og Texas - bruger primært ikke-retslig afskærmning, også kaldet salgsbeføjelse. Denne type tvangsauktion kræver ikke, at långiveren indgiver en formel retssag - faktisk går den slet ikke gennem retssystemet, medmindre husejeren sagsøger långiveren for at forsøge at stoppe sagen.

I en ikke-retlig tvangsauktion giver en specifik del af realkreditkontrakten, kaldet salgskraftsklausulen, långiveren ret til at beslaglægge og sælge ejendommen, hvis låntageren misligholder. Ved at underskrive realkreditkontrakten accepterer låntageren reelt denne betingelse.

Mens hver stat, der tillader det, har lidt forskellige regler, når det kommer til ikke-retlig afskærmning, omfatter processen generelt disse aspekter:

• Låntager har misligholdt ved manglende betaling;

• Långiver skal give begrænset varsel om tvangsauktionen;

• Efter en bestemt periode kan en tredjeparts kurator sælge boligen ved tvangsauktion.

Selvom de ikke kræver retssag, kræver ikke-retslige tvangsauktioner stadig en række statssanktionerede trin, som långivere skal følge. Normalt skal låntagere modtage en skriftlig forhåndsadvarsel, såsom et brudbrev eller en meddelelse om forudgående afskærmning, om långiverens hensigt. Andre trin omfatter:

• En meddelelse om misligholdelse. giver dig en vis tid til at blive opdateret på lånet ved at dække alle tilbagebetalinger;

• En kombineret salgsmeddelelse og ret til helbredelse. fortæller dig, at dit hjem vil blive solgt på en bestemt dato, medmindre du indhenter de manglende betalinger inden for en bestemt frist;

• En salgsmeddelelse.

Nogle stater kræver, at långivere sender en meddelelse om afskærmning og salg gennem offentliggørelse i en avis og/eller opslag på ejendommen eller et andet offentligt sted.

Indgivelse af tvangsauktion i ikke-retslige stater

I mange stater, hvor der er love, der understøtter ikke-retslig afskærmning, er selve indgivelsen af en afskærmningssag nogle gange ikke nødvendig. I disse stater kan banker give afkald på en retslig gennemgang af afskærmningen, hvis de inkluderede en salgsbeføjelsesklausul i realkreditaftalen.

I disse stater er långivere ikke forpligtet til at opnå et dekret om afskærmning gennem retssystemet. I stedet kan de advare låntageren og offentligheden om afskærmningen på andre måder. Disse kan omfatte en meddelelse om misligholdelse efterfulgt af en meddelelse om salg, et dekret om salg , der angiver en auktionsdato, eller blot offentliggørelsen af en meddelelse om salg i en avis. I stater med ikke-retlige tvangsauktioner fungerer afskærmningsprocessen generelt hurtigere end i stater, der kræver et retsafskærmningsdekret.

Diskriminering af realkreditlån er ulovlig. Hvis du mener, at du er blevet diskrimineret på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap eller alder, er der trin, du kan tage. Et sådant trin er at indgive en rapport til Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Bundlinjen

Processen med afskærmning er reguleret af statens love, og rettighederne og forpligtelserne for både låntageren og långiveren kan variere meget fra stat til stat. En tvangsauktion er den juridiske handling, som en realkreditinstitut udfører ved at indgive en retssag ved retten for at vinde retten til at sælge en kriminel pantsætters hjem på auktion. Det er således indledningen af den formelle tvangsauktionsproces.

Højdepunkter

• I ikke-retslige stater kan selve ansøgningsprocessen være forkortet eller unødvendig.

• En tvangsafskærmningsansøgning begynder den juridiske tvangsafskærmningsproces af et realkreditinstitut ved at indsende det korrekte papirarbejde til retten.

• Afhængigt af jurisdiktionen kan resultatet være enten en retslig eller ikke-retlig tvangsauktionssag.