ايداع الرهن
ما هو ايداع الرهن؟
يشير إيداع الرهن إلى الفعل القانوني الذي قام به مقرض الرهن العقاري في رفع دعوى قضائية في المحكمة للفوز بالحق في بيع منزل الرهن المتأخر في المزاد. ومن ثم فهو الشروع في عملية رسمية الرهن.
عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد أقساط الرهن العقاري ، أو يفشل بطريقة أخرى في الوفاء بشروط اتفاقية الرهن العقاري ، يمكن للمقرض إنفاذ حقوقه من خلال عملية الرهن. يتم تنظيم عملية حبس الرهن من خلال قوانين الولاية ، ويمكن أن تختلف حقوق والتزامات كل من المقترض والمقرض على نطاق واسع من دولة إلى أخرى.
أنواع برادات الرهن
هناك نوعان رئيسيان من إيداع الرهن:
حبس الرهن القضائي ، حيث يجب على المُقرض رفع دعوى حبس الرهن في المحكمة للسماح له بإعادة بيع المنزل.
الرهن غير القضائي ، حيث لا يحتاج المقرض إلى طلب موافقة المحكمة.
ما إذا كان مقرض الرهن العقاري الخاص بك سيضطر إلى رفع دعوى قضائية لرهن أم لا يعتمد على قوانين دولتك.
ملف التعويق القضائي
في الدول ذات الرهن القضائي ، هناك خطوات نموذجية يجب على مقرض الرهن العقاري أن يتخذها قبل أن يتمكن من رفع دعوى حبس الرهن في المحكمة. في ولاية نيويورك ، على سبيل المثال ، يجب على البنك أولاً إرسال خطاب تسريع للمقترض المتأخر في السداد ، والذي ينص على نيته في تسريع الرهن العقاري ، إذا لم يحصل المقترض على قرضه الحالي في تاريخ معين.
لتسريع الرهن العقاري يعني مطالبة المقترض بدفع كامل المبلغ المستحق دفعة واحدة. عادة ما يتم إرسال خطاب تسريع بعد فشل المقترض في سداد دفعة الرهن العقاري لمدة ثلاثة أشهر. بعد إرسال خطاب التسريع ، يجب على مقرض الرهن العقاري في ولاية نيويورك أيضًا إرسال إشعار الإيداع المسبق لحجز الرهن لمدة 90 يومًا للمقترضين المتأخرين في السداد ، والذي يجب عليه إبلاغ المقترضين بخمس خدمات استشارية قانونية غير ربحية على الأقل في منطقة المقترض.
فقط بعد فترة 90 يوما هذه يمكن لملف الرهن الرهن. في العديد من الولايات مثل نيويورك ، يكون لدى المقترض المتأخر فترة زمنية تتراوح عادة من 20 إلى 30 يومًا لتقديم رد على شكوى مقرض الرهن العقاري. هذا الرد هو فرصة للمقترض ليوضح ما إذا كان القائم بالرهن يعتقد أن شكوى الرهن قد تم تقديمها عن طريق الخطأ ، أو إذا كان لدى المقترض أي شكاوى أخرى حول سلوك مقدم خدمات الرهن العقاري.
22
عدد الولايات الأمريكية ، بما في ذلك إلينوي ونيويورك وأوكلاهوما وفيرجينيا ، التي تطلب من المقرضين استخدام حبس الرهن القضائي
إيداع الرهن غير القضائي
أكثر من نصف الولايات الأمريكية - 28 ، بما في ذلك أريزونا وكاليفورنيا وجورجيا وتكساس - تستخدم في المقام الأول حبس الرهن غير القضائي ، وتسمى أيضًا سلطة البيع. هذا النوع من الرهن لا يتطلب من المقرض رفع دعوى قضائية رسمية - في الواقع ، لا يمر عبر نظام المحكمة على الإطلاق ما لم يقاضي صاحب المنزل المقرض لمحاولة إيقاف الدعوى.
في الرهن غير القضائي ، يمنح قسم محدد من عقد الرهن العقاري ، يسمى شرط سلطة البيع ، للمقرض الحق في مصادرة الممتلكات وبيعها إذا تخلف المقترض عن السداد. من خلال توقيع عقد الرهن العقاري ، يوافق المقترض فعليًا على هذا الشرط.
في حين أن كل دولة تسمح لها لديها قواعد مختلفة قليلاً عندما يتعلق الأمر بالحبس غير القضائي ، فإن العملية تشمل بشكل عام هذه الجوانب:
تخلف المقترض عن السداد ؛
يجب على المُقرض تقديم إشعار محدود بحبس الرهن ؛
بعد فترة زمنية محددة ، يمكن للوصي من طرف ثالث بيع المنزل في بيع الرهن.
على الرغم من أنها لا تتطلب إجراءً قضائيًا ، إلا أن حالات حبس الرهن غير القضائي لا تزال تفرض سلسلة من الخطوات التي تقرها الدولة والتي يتعين على المقرضين اتباعها. عادة ، يجب أن يتلقى المقترضون تحذيرًا مكتوبًا مسبقًا ، مثل خطاب خرق أو إشعار ما قبل الرهن ، بشأن نية المُقرض. تشمل الخطوات الأخرى ما يلي:
إشعار بالتقصير. منحك قدرًا معينًا من الوقت للوفاء بالقرض عن طريق سداد جميع الدفعات المتأخرة ؛
إشعار مشترك بالبيع والحق في العلاج. إخبارك بأنه سيتم بيع منزلك في تاريخ معين ما لم تقم بتعويض المدفوعات الفائتة في موعد نهائي محدد ؛
اشعار بالبيع.
تطلب بعض الولايات من المقرضين نشر إشعار بحبس الرهن والبيع من خلال النشر في صحيفة و / أو النشر على الممتلكات أو في مكان عام آخر.
إيداع الرهن في الدول غير القضائية
في العديد من الولايات حيث توجد قوانين تدعم الرهن غير القضائي ، لا يكون التقديم الفعلي لدعوى الرهن في بعض الأحيان ضروريًا. في هذه الولايات ، يمكن للبنوك التنازل عن مراجعة قضائية لحبس الرهن إذا أدرجت شرط سلطة البيع في اتفاقية الرهن العقاري.
في هذه الولايات ، لا يطلب من المقرضين الحصول على مرسوم الرهن من خلال نظام المحاكم. بدلاً من ذلك ، يمكنهم تنبيه المقترض والجمهور من حبس الرهن من خلال وسائل أخرى. قد تشمل هذه إشعارًا بالتقصير متبوعًا بإشعار بيع ، أو مرسوم بيع يحدد تاريخ المزاد ، أو مجرد نشر إشعار بيع في إحدى الصحف. في الدول التي لديها حالات حبس رهن غير قضائية ، تعمل عملية حبس الرهن بشكل عام بسرعة أكبر من الدول التي تتطلب قرارًا صادرًا عن المحكمة بحبس الرهن.
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو السن ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
الخط السفلي
يتم تنظيم عملية حبس الرهن من خلال قوانين الولاية ، ويمكن أن تختلف حقوق والتزامات كل من المقترض والمقرض على نطاق واسع من دولة إلى أخرى. إيداع الرهن هو الفعل القانوني من قبل مقرض الرهن العقاري في رفع دعوى قضائية في المحكمة لكسب الحق في بيع منزل الرهن المتأخر في المزاد. ومن ثم فهو الشروع في عملية رسمية الرهن.
يسلط الضوء
في الحالات غير القضائية ، قد تكون عملية الإيداع الفعلية مختصرة أو غير ضرورية.
يبدأ إيداع الرهن عملية الرهن القانوني من قبل مقرض الرهن ، من خلال تقديم الأوراق المناسبة إلى المحكمة.
اعتمادًا على الاختصاص القضائي ، قد تكون النتيجة إما إجراء قضائي أو غير قضائي.
