Wypełnienie wykluczenia

Co to jest zgłoszenie wykluczenia?

Zgłoszenie przejęcia odnosi się do czynności prawnej podjętej przez kredytodawcę hipotecznego w sprawie złożenia pozwu w sądzie o uzyskanie prawa do sprzedaży domu przestępcy hipotecznego na aukcji. Jest to zatem rozpoczęcie formalnego procesu wykluczenia.

Gdy właściciel domu nie wywiązuje się ze spłaty kredytu hipotecznego lub w inny sposób nie spełnia warunków kredytu hipotecznego, kredytodawca może wyegzekwować swoje prawa w ramach procesu wykluczenia. Proces wykluczenia jest regulowany przez prawo stanowe, a prawa i obowiązki zarówno pożyczkobiorcy, jak i pożyczkodawcy mogą się znacznie różnić w zależności od stanu.

Rodzaje wniosków o wykluczenie

Istnieją dwa główne rodzaje zgłoszenia wykluczenia:

• Wykluczenie sądowe,. w którym pożyczkodawca musi złożyć pozew o wykluczenie w sądzie, aby móc odsprzedać dom.

• Przejęcie pozasądowe, chociaż pożyczkodawca nie musi ubiegać się o zgodę sądu.

To, czy twój pożyczkodawca hipoteczny będzie musiał złożyć wniosek o sądowe wykluczenie, zależy od prawa twojego stanu.

Zgłoszenie wykluczenia na drodze sądowej

W stanach, w których istnieje sądowe wykluczenie, istnieją typowe kroki, które kredytodawca hipoteczny musi podjąć, zanim będzie mógł złożyć pozew o wykluczenie w sądzie. Na przykład w stanie Nowy Jork bank musi najpierw wysłać kredytobiorcy przestępcy pismo w sprawie przyspieszenia spłaty kredytu hipotecznego, jeśli kredytobiorca nie uzyska spłaty kredytu w określonym terminie.

Przyspieszenie kredytu hipotecznego oznacza wymaganie od kredytobiorcy spłaty całej należnej kwoty od razu. Pismo akceleracyjne jest zwykle wysyłane po tym, jak kredytobiorca nie spłacił kredytu hipotecznego przez trzy miesiące. Po wysłaniu pisma w sprawie przyspieszenia, pożyczkodawca hipoteczny w stanie Nowy Jork musi również wysłać pożyczkobiorcom zalegającym z płatnościami 90-dniowe zawiadomienie o złożeniu wniosku o przejęcie,. które musi poinformować pożyczkobiorców o co najmniej pięciu usługach doradztwa prawnego non-profit na terenie pożyczkobiorcy.

Dopiero po tym 90-dniowym okresie można złożyć wniosek o wykluczenie kredytu hipotecznego. W wielu stanach, takich jak Nowy Jork, kredytobiorca przestępca ma wtedy czas, zwykle 20 do 30 dni, na złożenie odpowiedzi na skargę kredytodawcy hipotecznego. Ta odpowiedź daje kredytobiorcy możliwość stwierdzenia, czy kredytobiorca uważa, że skarga dotycząca przejęcia została złożona omyłkowo, czy też kredytobiorca ma jakiekolwiek inne skargi dotyczące postępowania osoby obsługującej kredyt hipoteczny.

22

Liczba stanów USA, w tym Illinois, Nowy Jork, Oklahoma i Wirginia, które wymagają od pożyczkodawców zastosowania sądowego wykluczenia

Pozasądowe zgłoszenie wykluczenia

Ponad połowa stanów USA – 28, w tym Arizona, Kalifornia, Georgia i Teksas – korzysta głównie z pozasądowego wykluczenia, zwanego również mocą sprzedaży. Ten rodzaj wykluczenia nie wymaga od pożyczkodawcy złożenia formalnego pozwu – w rzeczywistości nie przechodzi on w ogóle przez system sądowy, chyba że właściciel domu pozwie pożyczkodawcę, aby próbował przerwać postępowanie.

W przypadku pozasądowego przejęcia, określona część umowy o kredyt hipoteczny, zwana klauzulą mocy sprzedaży, daje kredytodawcy prawo do przejęcia i sprzedaży nieruchomości, jeśli kredytobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań. Podpisując umowę o kredyt hipoteczny, kredytobiorca skutecznie zgadza się na ten warunek.

Chociaż każdy stan, który na to pozwala, ma nieco inne zasady, jeśli chodzi o pozasądowe wykluczenie, proces zazwyczaj obejmuje następujące aspekty:

• kredytobiorca nie uregulował płatności, nie dokonując płatności;

• Pożyczkodawca musi przekazać ograniczone zawiadomienie o przejęciu;

• Po określonym czasie powiernik będący stroną trzecią może sprzedać dom na wyprzedaży.

Chociaż nie wymagają one działań sądowych, pozasądowe egzekucje nadal wymagają szeregu usankcjonowanych przez państwo kroków, które kredytodawcy muszą przestrzegać. Zazwyczaj kredytobiorcy muszą otrzymać pisemne ostrzeżenie, takie jak pismo o naruszeniu lub wcześniejsze zawiadomienie o przejęciu, dotyczące zamiaru kredytodawcy. Inne kroki obejmują:

• Zawiadomienie o niewypłacalności. dając ci pewną ilość czasu na spłatę kredytu poprzez wyrobienie wszystkich zaległych płatności;

• Połączone zawiadomienie o sprzedaży i prawie do uzdrowienia. informowanie Cię, że Twój dom zostanie sprzedany w określonym terminie, chyba że w określonym terminie nie nadrobisz utraconych płatności;

• Zawiadomienie o sprzedaży.

Niektóre stany wymagają od pożyczkodawców opublikowania zawiadomienia o przejęciu i sprzedaży poprzez publikację w gazecie i/lub umieszczenie na nieruchomości lub w innym miejscu publicznym.

Złożenie wniosku o wykluczenie w państwach pozasądowych

W wielu stanach, w których istnieją przepisy wspierające pozasądowe wykluczenie, faktyczne złożenie pozwu wykluczenia czasami nie jest konieczne. W tych stanach banki mogą zrezygnować z sądowej kontroli egzekucji, jeśli zawarły w umowie hipotecznej klauzulę o umocowaniu do sprzedaży.

W tych stanach pożyczkodawcy nie są zobowiązani do uzyskania dekretu o wykluczeniu za pośrednictwem systemu sądowego. Zamiast tego mogą ostrzec pożyczkobiorcę i opinię publiczną o wykluczeniu za pomocą innych środków. Mogą to być zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania,. po którym następuje zawiadomienie o sprzedaży, dekret sprzedaży określający datę aukcji lub po prostu opublikowanie zawiadomienia o sprzedaży w gazecie. W stanach z pozasądowym wykluczeniem, proces wykluczenia na ogół działa szybciej niż w stanach wymagających wydanego przez sąd dekretu o wykluczeniu.

Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Jeśli uważasz, że byłeś dyskryminowany ze względu na rasę, religię, płeć, stan cywilny, korzystanie z pomocy publicznej, narodowość, niepełnosprawność lub wiek, możesz podjąć pewne kroki. Jednym z takich kroków jest złożenie raportu w Biurze Ochrony Konsumentów (CFPB) lub w Departamencie Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).

Podsumowanie

Proces wykluczenia jest regulowany przez prawo stanowe, a prawa i obowiązki zarówno pożyczkobiorcy, jak i pożyczkodawcy mogą się znacznie różnić w zależności od stanu. Zgłoszenie przejęcia jest czynnością prawną kredytodawcy hipotecznego polegającą na złożeniu pozwu w sądzie o uzyskanie prawa do sprzedaży domu przestępcy hipotecznego na aukcji. Jest to zatem rozpoczęcie formalnego procesu wykluczenia.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• W państwach pozasądowych faktyczny proces składania wniosków może być skrócony lub niepotrzebny.

• Zgłoszenie przejęcia rozpoczyna proces prawny przejęcia przez kredytodawcę hipotecznego, poprzez złożenie odpowiednich dokumentów w sądzie.

• W zależności od jurysdykcji wynikiem może być sądowe lub pozasądowe postępowanie w sprawie wykluczenia.