Foreclosure Fylling

Hva er en tvangsinnlevering?

En foreclosure filing refererer til den juridiske handlingen av en boliglån utlåner i innlevering av et søksmål i retten for å vinne retten til å selge hjemmet til en kriminell pantsetter på auksjon. Det er dermed initieringen av den formelle tvangsprosessen.

Når en huseier misligholder boliglånsbetalinger, eller på annen måte ikke oppfyller vilkårene for boliglånet, kan utlåner håndheve sine rettigheter gjennom forelukkingsprosessen. Utelukkelsesprosessen er regulert av statlige lover, og rettighetene og pliktene til både låntakeren og långiveren kan variere mye fra stat til stat.

Typer foreclosure filings

Det er to hovedtyper for tvangsinnlevering:

• Rettslig tvangsauksjon,. der långiver må reise tvangssøksmål i retten for å få lov til å selge boligen videre.

• Ikke-rettslig foreclosure, selv om en utlåner ikke trenger å søke rettsgodkjenning.

Hvorvidt din boliglån utlåner må sende inn en rettslig foreclosure avhenger av lovene i staten.

Rettslig tvangsarkivering

I stater med rettslig foreclosure, er det typiske skritt som en boliglån utlåner må ta før den kan sende en foreclosure sak i retten. I delstaten New York, for eksempel, må banken først sende et akselerasjonsbrev til en låntaker som er utestengt, som sier at den har til hensikt å akselerere boliglånet, hvis låntakeren ikke får oppdatert lånet innen en bestemt dato.

Å fremskynde et boliglån betyr å kreve at en låntaker betaler hele beløpet på en gang. Et akselerasjonsbrev sendes vanligvis etter at en låntaker har unnlatt å betale boliglånet i tre måneder. Etter å ha sendt akselerasjonsbrevet, må en boliglånsutlåner i staten New York også sende betalingsudyktige låntakere en 90-dagers varsel om tvangsinnlevering,. som må informere låntakere om minst fem ideelle juridiske rådgivningstjenester i låntakerens område.

Først etter denne 90-dagers perioden kan en pantsetter søke om foreclosure. I mange stater som New York har den misligholdte låntakeren en periode, vanligvis 20 til 30 dager, til å sende inn et svar på boliglånets klage. Dette svaret er låntakers mulighet til å opplyse om panthaver mener at utleggsklagen er inngitt ved en feil, eller om låntaker har andre klager på oppførselen til boliglånsformidleren.

22

Antall amerikanske stater, inkludert Illinois, New York, Oklahoma og Virginia, som krever at långivere bruker rettslig foreclosure

Ikke-rettslig tvangsinnlevering

Mer enn halvparten av de amerikanske delstatene – 28, inkludert Arizona, California, Georgia og Texas – bruker først og fremst ikke-rettslig forebygging, også kalt salgsmakt. Denne typen foreclosure krever ikke at utlåner inngir et formelt søksmål – faktisk går det ikke gjennom rettssystemet i det hele tatt med mindre huseieren saksøker utlåneren for å prøve å stoppe saksgangen.

I en ikke-rettslig foreclosure gir en bestemt del av boliglånskontrakten, kalt salgskraftklausulen, långiveren rett til å beslaglegge og selge eiendommen hvis låntakeren misligholder. Ved å signere boliglånskontrakten godtar låntakeren denne betingelsen.

Mens hver stat som tillater det har litt forskjellige regler når det gjelder ikke-rettslig forelukking, inkluderer prosessen generelt disse aspektene:

• Låntakeren har misligholdt ved å unnlate å foreta betalinger;

• Långiver må gi begrenset varsel om foreclosure;

– Etter en bestemt tidsperiode kan en tredjeparts bobestyrer selge boligen ved tvangssalg.

Selv om de ikke krever rettslige handlinger, krever ikke-rettslige foreclosures fortsatt en rekke statlige sanksjonerte skritt som långivere må følge. Vanligvis må låntakere motta en skriftlig forhåndsadvarsel, som et bruddbrev eller en forhåndsvarsel om utlåners intensjon. Andre trinn inkluderer:

• Varsel om mislighold. gir deg en viss tid til å bli oppdatert på lånet ved å gjøre opp alle tilbakebetalingene;

– En kombinert salgsmelding og rett til kur. forteller deg at hjemmet ditt vil bli solgt på en bestemt dato med mindre du tar igjen de tapte betalingene innen en viss frist;

• Salgsmelding.

Noen stater krever at långivere legger ut et varsel om foreclosure og salg gjennom publisering i en avis og/eller publisering på eiendommen eller et annet sted offentlig.

Innlevering av utestenging i ikke-rettslige stater

I mange stater der det er lover som støtter ikke-rettslig foreclosure, er selve innleveringen av en foreclosure dress noen ganger ikke nødvendig. I disse statene kan bankene gi avkall på en rettslig vurdering av foreclosure hvis de inkluderte en salgskraftklausul i boliglånsavtalen.

I disse statene er långivere ikke pålagt å få et dekret om foreclosure gjennom rettssystemet. I stedet kan de varsle låntakeren og publikum om foreclosure på andre måter. Disse kan inkludere et varsel om mislighold etterfulgt av et varsel om salg, et salgsdekret som spesifiserer en auksjonsdato, eller bare publisering av en salgsmelding i en avis. I stater med ikke-rettslige foreclosures, fungerer foreclosure prosessen generelt raskere enn i stater som krever en rettslig utstedt dekret av foreclosures.

Diskriminering av boliglån er ulovlig. Hvis du tror at du har blitt diskriminert på grunn av rase, religion, kjønn, sivilstatus, bruk av offentlig hjelp, nasjonal opprinnelse, funksjonshemming eller alder, er det skritt du kan ta. Et slikt trinn er å sende inn en rapport til Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Bunnlinjen

Prosessen med foreclosure er regulert av statlige lover, og rettighetene og pliktene til både låntakeren og långiveren kan variere mye fra stat til stat. En foreclosure filing er den juridiske handlingen av en boliglån långiver i innlevering av et søksmål i retten for å vinne retten til å selge hjemmet til en kriminell pantsetter på auksjon. Det er dermed initieringen av den formelle tvangsprosessen.

##Høydepunkter

• I ikke-rettslige stater kan selve innleveringsprosessen være forkortet eller unødvendig.

• En foreclosure innlevering begynner den juridiske foreclosure prosessen av en boliglån utlåner, ved å sende inn de riktige papirene med retten.

– Avhengig av jurisdiksjonen kan resultatet enten være en rettslig eller ikke-rettslig tvangssak.