Avskärmning fyllning

Vad är en utmätningsanmälan?

En utmätningsansökan hänvisar till den rättshandling som en hypotekslångivare lämnar in en stämningsansökan i domstol för att vinna rätten att sälja bostaden till en brottslig pantsättare på auktion. Det är alltså inledningen av den formella utmätningsprocessen.

När en husägare inte betalar inteckningar, eller på annat sätt inte uppfyller villkoren för inteckningen, kan långivaren genomdriva sina rättigheter genom avskärmningsprocessen. Avskärmningsprocessen regleras av statliga lagar, och rättigheterna och skyldigheterna för både låntagaren och långivaren kan variera kraftigt från stat till stat.

Typer av utmätningsanmälningar

Det finns två huvudtyper av utmätningsanmälan:

Rättslig utmätning,. där långivaren måste lämna in en utmätningsprocess vid domstol för att få sälja bostaden vidare.
Icke-rättslig utestängning, även om en långivare inte behöver söka domstolsgodkännande.

Huruvida din hypotekslångivare kommer att behöva lämna in en rättslig utmätning eller inte beror på lagarna i din stat.

Rättslig utmätning

I stater med rättslig utestängning finns det typiska åtgärder som en hypotekslångivare måste vidta innan den kan lämna in en utmätningsprocess i domstol. I delstaten New York, till exempel, måste banken först skicka en förfallen låntagare ett accelerationsbrev, som anger sin avsikt att påskynda bolånet, om låntagaren inte blir aktuell med sitt lån vid ett visst datum.

Att påskynda ett bolån innebär att kräva att en låntagare betalar hela det förfallna beloppet på en gång. Ett accelerationsbrev skickas vanligtvis efter att en låntagare har misslyckats med att betala sin bolån under tre månader. Efter att ha skickat accelerationsbrevet måste en hypotekslångivare i delstaten New York också skicka ett 90-dagars meddelande om utmätningsanmälan till förfallna låntagare, som måste informera låntagare om minst fem ideella juridiska rådgivningstjänster i låntagarens område.

Först efter denna 90-dagarsperiod kan en pantsättare ansöka om utmätning. I många delstater som New York har den förfallna låntagaren sedan en tid, vanligtvis 20 till 30 dagar, på sig att lämna in ett svar på hypotekslångivarens klagomål. Detta svar är låntagarens möjlighet att ange om pantsättaren anser att utmätningsklagomålet har lämnats in på ett felaktigt sätt, eller om låntagaren har några andra klagomål om inteckningsförmedlarens beteende.

22

Antalet amerikanska delstater, inklusive Illinois, New York, Oklahoma och Virginia, som kräver att långivare använder rättslig utestängning

Orättslig utmätningsanmälan

Mer än hälften av de amerikanska delstaterna – 28, inklusive Arizona, Kalifornien, Georgia och Texas – använder i första hand icke-rättslig utestängning, även kallad försäljningsrätt. Denna typ av utestängning kräver inte att långivaren lämnar in en formell stämningsansökan - i själva verket går den inte igenom domstolssystemet alls om inte husägaren stämmer långivaren för att försöka stoppa förfarandet.

I en icke-rättslig utmätning ger en specifik del av bolånekontraktet, kallad försäljningskraftsklausulen, långivaren rätten att beslagta och sälja egendomen om låntagaren fallerar. Genom att underteckna bolånekontraktet samtycker låntagaren i praktiken till detta villkor.

Medan varje stat som tillåter det har lite olika regler när det gäller icke-rättslig avskärmning, inkluderar processen i allmänhet dessa aspekter:

Låntagaren har misslyckats genom att inte göra betalningar;
Långivaren måste lämna ett begränsat varsel om utmätningen;

– Efter en viss tid kan en tredjemansförvaltare sälja bostaden på utmätningsförsäljning.

Även om de inte kräver domstolsåtgärder, kräver icke-rättsliga utmätningar fortfarande en rad statligt sanktionerade steg som långivare måste följa. Vanligtvis måste låntagare få en skriftlig varning i förväg, till exempel ett överträdelsebrev eller ett meddelande om utmätning, om långivarens avsikt. Andra steg inkluderar:

Meddelande om standard. ger dig en viss tid för att bli aktuell med lånet genom att täcka alla efterskottsbetalningar;

– En kombinerad köpeanmälan och rätt att bota. tala om för dig att ditt hem kommer att säljas på ett visst datum om du inte tar igen de missade betalningarna inom en viss deadline;

Meddelande om försäljning.

Vissa stater kräver att långivare lägger upp ett meddelande om utestängning och försäljning genom publicering i en tidning och/eller på fastigheten eller någon annanstans offentligt.

Ansökan om utestängning i icke-rättsliga stater

I många stater där det finns lagar som stöder icke-rättslig utestängning, är det ibland inte nödvändigt att lämna in en utestängningsprocess. I dessa stater kan banker avstå från en rättslig prövning av utmätningen om de inkluderade en försäljningsrättsklausul i bolåneavtalet.

I dessa stater är långivare inte skyldiga att få ett dekret om utestängning genom domstolssystemet. Istället kan de uppmärksamma låntagaren och allmänheten om utmätningen på annat sätt. Dessa kan inkludera ett meddelande om försummelse följt av ett meddelande om försäljning, ett försäljningsdekret som anger ett auktionsdatum, eller helt enkelt publicering av ett meddelande om försäljning i en tidning. I stater med icke-rättsliga utmätningar, fungerar utestängningsprocessen i allmänhet snabbare än i stater som kräver ett domstolsbeslut om utestängning.

Diskriminering av hypotekslån är olagligt. Om du tror att du har blivit diskriminerad på grund av ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt bistånd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder, finns det åtgärder du kan vidta. Ett sådant steg är att lämna in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Poängen

Processen för utestängning regleras av statliga lagar, och rättigheterna och skyldigheterna för både låntagaren och långivaren kan variera kraftigt från stat till stat. En utmätningsanmälan är den rättsliga handling som en hypotekslångivare gör vid en stämningsansökan i domstol för att vinna rätten att sälja bostaden till en brottslig pantsättare på auktion. Det är alltså inledningen av den formella utmätningsprocessen.

##Höjdpunkter

I icke-rättsliga stater kan själva ansökningsprocessen vara förkortad eller onödig.
En avskärmningsanmälan börjar den juridiska avskärmningsprocessen av en hypotekslångivare, genom att lämna in rätt pappersarbete till domstolen.
Beroende på jurisdiktion kan resultatet bli antingen ett rättsligt eller icke-rättsligt utmätningsförfarande.