Zwangsvollstreckung

Was ist eine Zwangsvollstreckung?

Eine Zwangsvollstreckung bezieht sich auf die Rechtshandlung eines Hypothekengebers bei der Einreichung einer Klage vor Gericht, um das Recht zu gewinnen, das Haus eines säumigen Hypothekenschuldners bei einer Auktion zu verkaufen. Es ist somit die Einleitung des formellen Zwangsvollstreckungsverfahrens.

Wenn ein Hausbesitzer mit Hypothekenzahlungen in Verzug gerät oder anderweitig die Bedingungen des Hypothekenvertrags nicht erfüllt, kann der Kreditgeber seine Rechte durch das Zwangsvollstreckungsverfahren durchsetzen. Das Zwangsvollstreckungsverfahren wird durch staatliche Gesetze geregelt, und die Rechte und Pflichten sowohl des Kreditnehmers als auch des Kreditgebers können von Staat zu Staat stark variieren.

Arten von Zwangsvollstreckungen

Es gibt zwei Hauptarten der Zwangsvollstreckung:

Gerichtliche Zwangsvollstreckung,. bei der der Kreditgeber vor Gericht eine Zwangsvollstreckungsklage einreichen muss, um das Haus weiterverkaufen zu dürfen.
Außergerichtliche Zwangsvollstreckung, bei der ein Kreditgeber keine gerichtliche Genehmigung einholen muss.

Ob Ihr Hypothekengeber eine gerichtliche Zwangsvollstreckung einreichen muss oder nicht, hängt von den Gesetzen Ihres Staates ab.

Gerichtliche Zwangsvollstreckung

In Staaten mit gerichtlicher Zwangsvollstreckung gibt es typische Schritte, die ein Hypothekengeber unternehmen muss, bevor er eine Zwangsvollstreckungsklage vor Gericht einreichen kann. Im Bundesstaat New York zum Beispiel muss die Bank einem säumigen Kreditnehmer zunächst einen Beschleunigungsbrief schicken, in dem ihre Absicht erklärt wird, die Hypothek zu beschleunigen, wenn der Kreditnehmer sein Darlehen nicht bis zu einem bestimmten Datum in Anspruch nimmt.

Eine Hypothek zu beschleunigen bedeutet, dass ein Kreditnehmer den gesamten fälligen Betrag auf einmal bezahlen muss. Ein Beschleunigungsbrief wird normalerweise verschickt, nachdem ein Kreditnehmer seine Hypothekenzahlung drei Monate lang nicht geleistet hat. Nach dem Absenden des Beschleunigungsschreibens muss ein Hypothekengeber im Bundesstaat New York säumigen Kreditnehmern auch eine 90-tägige Vorab-Zwangsvollstreckungsmitteilung senden,. in der die Kreditnehmer über mindestens fünf gemeinnützige Rechtsberatungsdienste in der Nähe des Kreditnehmers informiert werden müssen.

Erst nach Ablauf dieser 90 Tage kann ein Hypothekenschuldner die Zwangsvollstreckung beantragen. In vielen Bundesstaaten wie New York hat der säumige Kreditnehmer dann eine Frist, in der Regel 20 bis 30 Tage, um eine Antwort auf die Beschwerde des Hypothekengebers einzureichen. Diese Antwort ist die Gelegenheit für den Kreditnehmer, anzugeben, ob der Hypothekengeber glaubt, dass die Zwangsvollstreckungsklage irrtümlich eingereicht wurde, oder ob der Kreditnehmer andere Beschwerden über das Verhalten des Hypothekenverwalters hat.

22

Die Anzahl der US-Bundesstaaten, darunter Illinois, New York, Oklahoma und Virginia, die von Kreditgebern verlangen, gerichtliche Zwangsvollstreckungen anzuwenden

Außergerichtliche Zwangsvollstreckung

Mehr als die Hälfte der US-Bundesstaaten – 28, darunter Arizona, Kalifornien, Georgia und Texas – nutzen hauptsächlich die außergerichtliche Zwangsvollstreckung, auch Verkaufsmacht genannt. Diese Art der Zwangsvollstreckung erfordert nicht, dass der Kreditgeber eine formelle Klage einreicht – tatsächlich geht sie überhaupt nicht durch das Gerichtssystem, es sei denn, der Hausbesitzer verklagt den Kreditgeber, um zu versuchen, das Verfahren einzustellen.

Bei einer außergerichtlichen Zwangsvollstreckung gibt ein bestimmter Abschnitt des Hypothekenvertrags, die so genannte Verkaufsvollmachtsklausel, dem Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu beschlagnahmen und zu verkaufen, wenn der Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät. Mit der Unterzeichnung des Hypothekenvertrages stimmt der Darlehensnehmer dieser Bedingung wirksam zu.

Während jeder Staat, der dies zulässt, leicht unterschiedliche Regeln für die außergerichtliche Zwangsvollstreckung hat, umfasst der Prozess im Allgemeinen diese Aspekte:

der Kreditnehmer in Zahlungsverzug geraten ist;
Der Kreditgeber muss die Zwangsvollstreckung befristet ankündigen;
Nach einer bestimmten Zeit kann ein Dritttreuhänder das Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkaufen.

Obwohl sie keine gerichtlichen Schritte erfordern, schreiben außergerichtliche Zwangsvollstreckungen dennoch eine Reihe von staatlich sanktionierten Schritten vor, denen die Kreditgeber folgen müssen. In der Regel müssen Kreditnehmer eine schriftliche Vorabwarnung über die Absicht des Kreditgebers erhalten, z. Weitere Schritte umfassen:

Eine Mahnung. Ihnen eine gewisse Zeit geben, um das Darlehen auf den neuesten Stand zu bringen, indem Sie alle Rückzahlungen ausgleichen;
Eine kombinierte Verkaufsanzeige und Nachbesserungsrecht. Ihnen mitteilen, dass Ihr Haus an einem bestimmten Datum verkauft wird, es sei denn, Sie leisten die versäumten Zahlungen bis zu einer bestimmten Frist;
Eine Verkaufsanzeige.

Einige Staaten verlangen von den Kreditgebern, dass sie eine Zwangsvollstreckungs- und Verkaufsanzeige durch Veröffentlichung in einer Zeitung und/oder Aushang auf dem Grundstück oder an einem anderen öffentlichen Ort veröffentlichen.

Beantragung einer Zwangsvollstreckung in nichtgerichtlichen Staaten

In vielen Staaten, in denen es Gesetze gibt, die die außergerichtliche Zwangsvollstreckung unterstützen, ist die eigentliche Einreichung einer Zwangsvollstreckungsklage manchmal nicht erforderlich. In diesen Staaten können Banken auf eine gerichtliche Überprüfung der Zwangsvollstreckung verzichten, wenn sie eine Verkaufsvollmachtsklausel in den Hypothekenvertrag aufgenommen haben.

In diesen Staaten sind Kreditgeber nicht verpflichtet, eine Zwangsvollstreckung durch das Gerichtssystem zu erwirken. Stattdessen können sie den Kreditnehmer und die Öffentlichkeit auf andere Weise auf die Zwangsvollstreckung aufmerksam machen. Dies kann eine Inverzugsetzung mit anschließender Verkaufsanzeige, ein Verkaufsdekret mit Angabe eines Auktionsdatums oder einfach die Veröffentlichung einer Verkaufsanzeige in einer Zeitung sein. In Staaten mit außergerichtlichen Zwangsvollstreckungen läuft das Zwangsvollstreckungsverfahren im Allgemeinen schneller ab als in Staaten, die eine gerichtliche Zwangsvollstreckung verlangen.

Die Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme von Sozialhilfe, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Maßnahmen ergreifen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung eines Berichts beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder beim US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Das Endergebnis

Der Prozess der Zwangsvollstreckung wird durch staatliche Gesetze geregelt, und die Rechte und Pflichten sowohl des Kreditnehmers als auch des Kreditgebers können von Staat zu Staat stark variieren. Eine Zwangsvollstreckung ist die Rechtshandlung eines Hypothekengebers bei der Einreichung einer Klage vor Gericht, um das Recht zu gewinnen, das Haus eines säumigen Hypothekenschuldners bei einer Auktion zu verkaufen. Es ist somit die Einleitung des formellen Zwangsvollstreckungsverfahrens.

Höhepunkte

In nichtgerichtlichen Staaten kann der eigentliche Einreichungsprozess abgekürzt oder unnötig sein.
Eine Zwangsvollstreckung beginnt den rechtlichen Zwangsvollstreckungsprozess durch einen Hypothekengeber, indem er die entsprechenden Unterlagen beim Gericht einreicht.
Je nach Rechtsprechung kann es zu einem gerichtlichen oder außergerichtlichen Zwangsvollstreckungsverfahren kommen.