Fullnustuáfylling

Hvað er fjárnámsskráning?

Með eignaupptöku er átt við löggerning veðlánaaðila þegar hann höfðar mál fyrir dómstólum til að öðlast rétt til að selja húsnæði vandraðans veðhafa á uppboði. Það er því upphaf formlegs fjárnámsferlis.

Þegar húseigandi vanrækir greiðslur af húsnæðislánum, eða uppfyllir á annan hátt ekki skilmála veðsins, getur lánveitandinn framfylgt rétti sínum með fjárnámsferlinu. Inntökuferlið er stjórnað af ríkislögum og réttindi og skyldur bæði lántaka og lánveitanda geta verið mjög mismunandi eftir ríkjum.

Tegundir fjárnámsskráa

Það eru tvær megingerðir eignaupptöku:

• Dómsupptaka,. þar sem lánveitandi þarf að höfða fjárnám fyrir dómstólum til að fá að endurselja húsið.

• Gjaldtaka án dóms og laga, þó að lánveitandi þurfi ekki að leita eftir samþykki dómstóla.

Hvort húsnæðislánveitandinn þinn þurfi að leggja fram lögbann eða ekki fer eftir lögum ríkis þíns.

Lögbannsupptaka

Í ríkjum með réttareign eru dæmigerð skref sem húsnæðislánveitandi verður að taka áður en hann getur höfðað fjárnám fyrir dómstólum. Í New York fylki, til dæmis, þarf bankinn fyrst að senda gjaldþrota lántakanda hröðunarbréf þar sem kemur fram að hann ætli að flýta veðinu, ef lántakandinn kemst ekki yfir lánið sitt fyrir ákveðinn dag.

Að flýta veði þýðir að krefjast þess að lántaki greiði alla gjaldfallna upphæð í einu. Hraðabréf er venjulega sent eftir að lántaki hefur ekki staðið við veðgreiðslu sína í þrjá mánuði. Eftir að hröðunarbréfið hefur verið sent, verður húsnæðislánveitandi í New York fylki einnig að senda gjaldþrota lántakendum 90 daga tilkynningu um fjárnám sem þarf að upplýsa lántakendur um að minnsta kosti fimm lögfræðiráðgjöf sem ekki er rekin í hagnaðarskyni á svæði lántakans.

Aðeins eftir þetta 90 daga tímabil getur veðsali sótt um fjárnám. Í mörgum ríkjum eins og New York hefur hinn vanskili lántaki síðan tíma, venjulega 20 til 30 daga, til að leggja fram svar við kvörtun húsnæðislánaveitanda. Þetta svar er tækifæri lántaka til að taka fram hvort veðhafi telur að fjárnámskvörtun hafi verið lögð fram fyrir mistök, eða hvort lántaki hefur einhverjar aðrar kvartanir vegna framkomu veðþjónustuaðila.

22

Fjöldi bandarískra ríkja, þar á meðal Illinois, New York, Oklahoma og Virginíu, sem krefjast þess að lánveitendur beiti sér dómstólaleiðangrun

Gjaldtaka án dóms og laga

laga,. einnig kallað söluvald . Þessi tegund fjárnáms krefst þess ekki að lánveitandinn höfði formlega málsókn - í raun fer hún alls ekki í gegnum dómstólakerfið nema húseigandinn kæri lánveitandann til að reyna að stöðva málsmeðferðina.

Í utanaðkomandi eignaupptöku veitir sérstakur hluti veðsamningsins, sem kallast söluvaldsákvæði, lánveitanda rétt til að taka og selja eignina ef lántaki fer í vanskil. Með undirritun veðsamningsins samþykkir lántaki í raun þetta skilyrði.

Þó að hvert ríki sem leyfir það hafi aðeins mismunandi reglur þegar kemur að útilokun utan dómstóla, þá inniheldur ferlið yfirleitt þessa þætti:

• Lántaki hefur staðið í skilum með því að standa ekki við greiðslur;

• Lánveitandi verður að veita takmarkaða fyrirvara um fjárnámið;

• Eftir ákveðinn tíma getur þriðji aðili selt húsnæðið á eignasölu.

Þó að þær krefjist ekki aðgerða fyrir dómstólum, krefjast fjárnáms sem ekki eru dómstólar, samt röð af ríkisviðurlögum sem lánveitendur verða að fylgja. Venjulega þurfa lántakendur að fá skriflega fyrirfram viðvörun, eins og bréf um brot eða tilkynningu um fjárnám, um áform lánveitanda. Önnur skref eru:

• Tilkynning um vanskil. gefa þér ákveðinn tíma til að fá upplýsingar um lánið með því að greiða upp allar bakgreiðslur;

• Sameinuð sölutilkynning og réttur til lækninga. að segja þér að húsið þitt verði selt á ákveðnum degi nema þú bætir upp greiðslur sem þú missir af innan ákveðins frests;

• Tilkynning um sölu.

Sum ríki krefjast þess að lánveitendur birti tilkynningu um fjárnám og sölu með birtingu í dagblaði og/eða birtingu á eigninni eða annars staðar opinberlega.

Umsókn um fjárnám í ríkjum sem ekki eru dómstólar

Í mörgum ríkjum þar sem eru lög sem styðja eignaupptöku utan dómstóla, er raunverulegt höfða fjárnámsmál stundum ekki nauðsynlegt. Í þessum ríkjum geta bankar sleppt endurskoðun dómstóla á fjárnáminu ef þeir settu upp söluvaldsákvæði í veðsamningnum.

Í þessum ríkjum þurfa lánveitendur ekki að fá úrskurð um fjárnám í gegnum dómstólakerfið. Þess í stað geta þeir gert lántakanda og almenningi viðvart um fjárnámið með öðrum hætti. Þetta getur falið í sér tilkynningu um vanskil á eftir sölutilkynningu, sölutilskipun sem tilgreinir uppboðsdag eða einfaldlega birtingu sölutilkynningar í dagblaði. Í ríkjum með útilokun utan dómstóla starfar fjárnámsferlið almennt hraðar en í ríkjum sem krefjast úrskurðar dómstóla um fjárnám.

Mismunun fasteignalána er ólögleg. Ef þú heldur að þér hafi verið mismunað vegna kynþáttar, trúarbragða, kyns, hjúskaparstöðu, notkunar á opinberri aðstoð, þjóðernisuppruna, fötlunar eða aldurs, þá eru skref sem þú getur tekið. Eitt slíkt skref er að leggja fram skýrslu hjá Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eða US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Aðalatriðið

Ferlið við fjárnám er stjórnað af ríkislögum og réttindi og skyldur bæði lántaka og lánveitanda geta verið mjög mismunandi frá ríki til ríkis. Gjaldskráning er löggerningur veðlánveitanda við að höfða mál fyrir dómstólum til að öðlast rétt til að selja húsnæði vanskils veðsala á uppboði. Það er því upphaf formlegs fjárnámsferlis.

##Hápunktar

• Í ríkjum sem ekki eru dómstólar getur raunverulegt umsóknarferli verið stytt eða óþarft.

• Gjaldtakan byrjar löglegt fjárnámsferli hjá veðlánveitanda með því að leggja fram viðeigandi pappíra fyrir dómstólnum.

• Það fer eftir lögsagnarumdæmi, niðurstaðan getur verið annaðhvort réttarfarslegt eða óréttarlegt fjárnám.