Dépôt de forclusion

Qu'est-ce qu'un dépôt de forclusion ?

Un dépôt de forclusion fait référence à l'acte juridique par un prêteur hypothécaire en déposant une action en justice pour gagner le droit de vendre la maison d'un débiteur hypothécaire délinquant aux enchères. C'est donc le début du processus formel de forclusion.

Lorsqu'un propriétaire est en défaut de paiement hypothécaire ou ne respecte pas les conditions de l'accord hypothécaire, le prêteur peut faire valoir ses droits par le biais du processus de forclusion. Le processus de saisie est réglementé par les lois des États, et les droits et obligations de l'emprunteur et du prêteur peuvent varier considérablement d'un État à l'autre.

Types de dépôts de forclusion

Il existe deux principaux types de dépôt de saisie :

• Forclusion judiciaire,. dans laquelle le prêteur doit déposer une action en forclusion devant un tribunal pour être autorisé à revendre la maison.

• Forclusion non judiciaire, où un prêteur n'a pas besoin de demander l'approbation du tribunal.

Que votre prêteur hypothécaire doive ou non déposer une forclusion judiciaire dépend des lois de votre état.

Dépôt de forclusion judiciaire

Dans les États avec forclusion judiciaire, il existe des étapes typiques qu'un prêteur hypothécaire doit suivre avant de pouvoir intenter une action en forclusion devant un tribunal. Dans l'État de New York, par exemple, la banque doit d'abord envoyer à un emprunteur défaillant une lettre d'accélération, qui indique son intention d'accélérer l'hypothèque, si l'emprunteur n'est pas à jour sur son prêt à une certaine date.

Accélérer une hypothèque signifie exiger qu'un emprunteur paie la totalité du montant dû en une seule fois. Une lettre d'accélération est généralement envoyée après qu'un emprunteur n'a pas effectué son paiement hypothécaire pendant trois mois. Après avoir envoyé la lettre d'accélération, un prêteur hypothécaire dans l'État de New York doit également envoyer aux emprunteurs en défaut un avis de dépôt de pré-forclusion de 90 jours,. qui doit informer les emprunteurs d'au moins cinq services de conseil juridique à but non lucratif dans la région de l'emprunteur.

Ce n'est qu'après cette période de 90 jours qu'un débiteur hypothécaire peut déposer une demande de forclusion. Dans de nombreux États comme New York, l' emprunteur fautif dispose alors d'un délai, généralement de 20 à 30 jours, pour déposer une réponse à la plainte du prêteur hypothécaire. Cette réponse est l'occasion pour l'emprunteur d'indiquer si le débiteur hypothécaire croit que la plainte de forclusion a été déposée par erreur, ou si l'emprunteur a d'autres plaintes concernant la conduite de l'agent hypothécaire.

22

Le nombre d'États américains, dont l'Illinois, New York, l'Oklahoma et la Virginie, qui obligent les prêteurs à recourir à la forclusion judiciaire

Dépôt de forclusion non judiciaire

Plus de la moitié des États américains (28, dont l'Arizona, la Californie, la Géorgie et le Texas) utilisent principalement la saisie non judiciaire, également appelée pouvoir de vente. Ce type de forclusion n'oblige pas le prêteur à intenter une action en justice officielle - en fait, il ne passe pas du tout par le système judiciaire à moins que le propriétaire ne poursuive le prêteur pour tenter d'arrêter la procédure.

Dans une forclusion non judiciaire, une section spécifique du contrat hypothécaire, appelée la clause de pouvoir de vente, donne au prêteur le droit de saisir et de vendre la propriété si l'emprunteur fait défaut. En signant le contrat de prêt immobilier, l'emprunteur accepte effectivement cette condition.

Bien que chaque État qui l'autorise ait des règles légèrement différentes en matière de forclusion non judiciaire, le processus comprend généralement ces aspects :

• L'emprunteur a fait défaut en n'effectuant pas ses paiements ;

• Le prêteur doit fournir un préavis limité de la forclusion ;

• Après une période de temps spécifique, un tiers syndic peut vendre la maison lors d'une vente de forclusion.

Bien qu'elles ne nécessitent pas d'action en justice, les saisies non judiciaires imposent toujours une série d'étapes sanctionnées par l'État que les prêteurs doivent suivre. Habituellement, les emprunteurs doivent recevoir un avertissement écrit préalable, comme une lettre de violation ou un avis de pré-forclusion, de l'intention du prêteur. Les autres étapes comprennent :

• Une mise en demeure. vous accorder un certain temps pour vous mettre à jour sur le prêt en compensant tous les arriérés de paiement ;

• Un avis de vente combiné et un droit de cure. vous informant que votre maison sera vendue à une certaine date à moins que vous ne rattrapiez les paiements manqués dans un certain délai ;

• Un avis de vente.

Certains États exigent des prêteurs qu'ils affichent un avis de forclusion et de vente par publication dans un journal et/ou affichage sur la propriété ou à un autre endroit public.

Dépôt de forclusion dans les États non judiciaires

Dans de nombreux États où il existe des lois soutenant la forclusion non judiciaire, le dépôt effectif d'une poursuite en forclusion n'est parfois pas nécessaire. Dans ces États, les banques peuvent renoncer à un contrôle judiciaire de la forclusion si elles ont inclus une clause de pouvoir de vente dans le contrat de prêt hypothécaire.

Dans ces États, les prêteurs ne sont pas tenus d'obtenir un décret de forclusion par le biais du système judiciaire. Au lieu de cela, ils peuvent alerter l'emprunteur et le public de la forclusion par d'autres moyens. Il peut s'agir d'un avis de défaut suivi d'un avis de vente, d'un décret de vente précisant une date d'adjudication ou simplement de la publication d'un avis de vente dans un journal. Dans les États avec des saisies non judiciaires, le processus de saisie fonctionne généralement plus rapidement que dans les États exigeant un décret de saisie émis par un tribunal.

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état civil, le recours à l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L'une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).

L'essentiel

Le processus de saisie est réglementé par les lois des États, et les droits et obligations de l'emprunteur et du prêteur peuvent varier considérablement d'un État à l'autre. Un dépôt de forclusion est l'acte juridique par un prêteur hypothécaire en déposant une action en justice pour gagner le droit de vendre la maison d'un débiteur hypothécaire délinquant aux enchères. C'est donc le début du processus formel de forclusion.

Points forts

• Dans les États non judiciaires, le processus de dépôt réel peut être abrégé ou inutile.

• Un dépôt de forclusion commence le processus de forclusion légale par un prêteur hypothécaire, en soumettant les documents appropriés au tribunal.

• Selon la juridiction, le résultat peut être une procédure de forclusion judiciaire ou non judiciaire.