Home Equity Conversion Mortgage (HECM)
Mikä on asuntolaina (HECM)?
Kodin pääoman muunnoslaina (HECM) on eräänlainen käänteinen asuntolaina, jonka on vakuuttanut Federal Housing Administration (FHA). Asuntopääoman muuntolainat antavat eläkeläiset muuttaa kodeissaan olevan pääoman käteiseksi.
määrä perustuu asunnon arvioituun arvoon (ja siihen sovelletaan FHA-rajoituksia). Lainaajien on myös oltava vähintään 62-vuotiaita. Rahat ennakkoon kodin oman pääoman arvoa vastaan. Lainasta kertyy korkoa, mutta maksuja ei tarvitse suorittaa ennen kuin asunto on myyty, lainanottaja(t) kuolee tai lainanottaja(t) muuttaa pois asunnosta, jolloin laina on maksettava kokonaan takaisin.
Kuinka asuntolaina toimii
Home equity muuntaminen asuntolainat ovat suosittu tyyppi käänteinen asuntolaina; itse asiassa ne muodostavat suurimman osan käänteisistä asuntolainamarkkinoista. Yleisesti ottaen käänteisen asuntolainan ehdot voivat vaihdella yksityisesti sponsoroiduissa käänteisasuntolainatuotteissa – jotka tunnetaan virallisesti omistusoikeudellisina käänteisasunnuksina – mikä mahdollistaa suuremmat lainasummat alhaisemmilla kustannuksilla kuin HECM:t.
HECM:t tarjoavat kuitenkin tyypillisesti alhaisempia korkoja lainanottajille. HECM:n taloudellinen hyöty – verrattuna yksityisesti rahoitettuun käänteiseen asuntolainaan – riippuu lainanottajan iästä ja siitä, kuinka kauan lainanottaja odottaa asuvansa tai omistavansa kodin. Monet käänteiset asuntolainat on suunnattu yksinomaan eläkeläisille ilman takaisinmaksuvaatimuksia, kunnes lainanottaja myy kotinsa tai kuolee.
HECM:ää voidaan harkita myös asuntolainaan verrattuna. Asuntolaina ei poikkea käänteisasuntolainasta, sillä lainanottajalle myönnetään asunnon pääoma-arvoon perustuva käteisennakko, joka toimii vakuutena. Asuntolainalla varat on kuitenkin maksettava takaisin, yleensä tasaisina kuukausittaisina korkoina pian varojen maksamisen jälkeen.
970 800 dollaria
HECM-lainan enimmäisraja vuonna 2022, kun se vuonna 2021 oli 822 375 dollaria.
Vaikka HECM-lainat eivät vaadi lainanottajien suorittamaan kuukausittaisia maksuja, tietyt maksut liittyvät lainan sulkemiseen ja huoltoon. Lainanottajien on myös maksettava asuntolainavakuutusmaksuja. Vaikka nämä palkkiot ja palkkiot voidaan sisällyttää lainaan, tämä alentaa lainanottajan omaa pääomaa, jota kutsutaan nettopääomarajaksi.
Kuka on oikeutettu asuntolainaan (HECM)?
Federal Housing Administration sponsoroi asuntolainaa ja tarjoaa tuotteille vakuutuksen. FHA määrittää myös näiden lainojen ohjeet ja kelpoisuuden. Lainaajat voivat saada HECM-kortteja vain pankeista, joissa FHA sponsoroi tuotetta. Saadakseen asuntolainaksi lainanottajan on täytettävä tavallinen hakemus.
Hyväksynnän saamiseksi lainanottajan on täytettävä kaikki FHA:n asettamat vaatimukset. Heidän täytyy:
Ole vähintään 62-vuotias
Omistat kiinteistön tai olet maksanut huomattavan summan
Käytä kiinteistöä pääasiallisena asuntona
Älä riko liittovaltion velkaa
Sinulla on taloudellinen kyky jatkaa juoksevien kiinteistömaksujen, kuten kiinteistöverojen, vakuutusten, asunnonomistajien yhdistysmaksujen jne., maksamista oikea-aikaisesti.
Osallistu kuluttajatiedotustilaisuuteen, jonka järjestää asumisen ja kaupunkikehityksen hyväksymä HECM-neuvoja
Asuntolainojen syrjintä on laitonta. Jos uskot, että sinua on syrjitty rodun, uskonnon, sukupuolen, siviilisäädyn, julkisen tuen käytön, kansallisen alkuperän, vamman tai iän perusteella, voit ryhtyä toimiin. Yksi tällainen vaihe on tehdä raportti Consumer Financial Protection Bureaulle tai US Department of Housing and Urban Developmentille (HUD).
Lisäksi kiinteistön on oltava jokin seuraavista:
Omakotitalo tai kahdesta neljään asunnon koti, jossa yksi asunto on lainanottajan käytössä
HUD- tai FHA-hyväksytty asunto
Valmistettu koti, joka täyttää FHA-vaatimukset
Bottom Line
Kodin pääoman muunnoslaina (HECM) on yleisin käänteinen asuntolaina. Sen avulla vanhemmat lainanottajat voivat käyttää pääomaa kodeissaan ilman, että heidän tarvitsee maksaa sitä takaisin, ennen kuin he ohittavat tai muuttavat. Jos lainanottajien ei tarvitse lainata HUD-rajoja ylittävään omaan käänteiseen asuntolainaan, eivätkä he ole oikeutettuja yhteen tarkoitukseen käänteiseen asuntolainaan paikallisen voittoa tavoittelemattoman tai valtion tahon kautta, HECM on heidän loogisin valintansa.
Kohokohdat
Home equity -muunnoslainat (HECM) ovat käänteisiä asuntolainoja, jotka on vakuuttanut Federal Housing Administration (FHA).
HECM:t muodostavat suurimman osan käänteisistä asuntolainamarkkinoista.
HECM-ehdot ovat usein paremmat kuin omistusoikeudellisten käänteisten asuntolainojen ehdot, mutta lainan enimmäismäärä on rajoitettu ja lainojen vakuutusmaksut vaaditaan.
UKK
Mitä eroa on HECM:llä ja käänteisellä asuntolainalla?
Kaikki HECM-lainat ovat käänteisiä asuntolainoja, mutta kaikki käänteiset kiinnitykset eivät ole HECM-lainoja. HECM-lainat ovat FHA:n takaamia ja FHA:n hyväksymän lainanantajan myöntämiä käänteisiä asuntolainoja.
Mitkä ovat hyviä vaihtoehtoja HECM:lle?
HECM:lle on useita hyviä vaihtoehtoja tilanteestasi riippuen. Jos voit saada kertakäyttöisen käänteisen asuntolainan paikallisen voittoa tavoittelemattoman järjestön kautta, ne ovat yleensä paljon halvempia. Jos voit pienentää kotisi kokoa, et ehkä tarvitse ylimääräisiä tuloja HECM:stä ja voit sitten siirtää kotisi perillisillesi tai jättää sen valitsemallesi hyväntekeväisyysjärjestölle, kun ohitat.
Ovatko HECM:t kalliita?
Kyllä, HECM:issä on erittäin korkeat vakuutusmaksut, asuntolainavakuutusmaksut ja ylläpitomaksut.
Voitko menettää kotisi HECM:llä?
Kyllä, voit menettää kotisi useilla tavoilla HECM-käänteisellä asuntolainalla. Jos et pidä omaisuutta hyvässä kunnossa tai et maksa kiinteistöveroja ja vakuutuksia, HECM-saldosi erääntyy. Jos kiinteistö lakkaa olemasta ensisijainen asuntosi yli 12 kuukaudeksi peräkkäin, saldo erääntyy. Vaikka poistuisit kotoasi tahattomasti sairaalassa, hoitokodissa tai kotihoitolaitoksessa oleskelusi vuoksi, saatat menettää kotisi, jos sinulla ei ole varaa maksaa käänteisen asuntolainasi saldoa.
