Ипотека с конверсией собственного капитала (HECM)

Что такое ипотека с конверсией собственного капитала (HECM)?

Ипотека с конверсией собственного капитала (HECM) — это разновидность обратной ипотеки, которая застрахована Федеральным жилищным управлением (FHA). Ипотечные кредиты на конвертацию собственного капитала позволяют пожилым людям конвертировать собственный капитал в свои дома в наличные деньги.

Сумма, которая может быть заимствована, основана на оценочной стоимости дома (и зависит от ограничений FHA). Заемщикам также должно быть не менее 62 лет. Деньги авансируются против стоимости собственного капитала в доме. Проценты начисляются на непогашенный остаток кредита, но никакие платежи не должны производиться до тех пор, пока дом не будет продан, заемщик(и) не умрет или заемщик(и) не выедет из собственности, после чего кредит должен быть полностью погашен.

Как работает ипотечный кредит на конверсию собственного капитала

Ипотека с конверсией собственного капитала является популярным типом обратной ипотеки; фактически, они составляют большую часть рынка обратной ипотеки. Как правило, условия обратной ипотеки могут варьироваться в зависимости от продуктов обратной ипотеки, спонсируемых частными лицами, официально известных как частные обратные ипотечные кредиты, что потенциально позволяет брать более высокие суммы займа с меньшими затратами, чем HECM.

Однако HECM обычно предлагают более низкие процентные ставки для заемщиков. Экономика HECM — по сравнению с частной обратной ипотекой — будет зависеть от возраста заемщика и от того, как долго заемщик собирается жить в доме или владеть им. Многие виды обратной ипотеки предназначены исключительно для пожилых людей без каких-либо требований к погашению до тех пор, пока заемщик не продаст свой дом или не умрет.

HECM также можно рассматривать по сравнению с кредитом под залог собственного дома. Ссуда под залог дома не отличается от обратной ипотеки, поскольку заемщикам выдается денежный аванс в зависимости от стоимости собственного дома, который выступает в качестве залога. Однако в случае ссуды под залог собственного капитала средства должны быть возвращены, как правило, в виде стабильных ежемесячных процентных платежей вскоре после выплаты средств.

$970 800

Максимальный лимит кредита HECM в 2022 году по сравнению с 822 375 долларов США в 2021 году.

Хотя кредиты HECM не требуют от заемщиков ежемесячных платежей, определенные сборы связаны с закрытием и обслуживанием кредита. Заемщики также должны платить страховые взносы по ипотечному кредиту. Хотя эти премии и сборы могут быть включены в кредит, это снижает размер собственного капитала, который может использовать заемщик, называемый пределом чистой основной суммы долга.

Кто имеет право на получение ипотечного кредита на конверсию собственного капитала (HECM)?

Федеральное управление жилищного строительства спонсирует ипотеку для конверсии собственного капитала и обеспечивает страхование продуктов. FHA также устанавливает руководящие принципы и право на эти кредиты. Заемщики могут получить HECM только в банках, где FHA спонсирует продукт. Чтобы получить ипотечный кредит на конверсию собственного капитала, заемщик должен заполнить стандартную заявку.

Чтобы получить одобрение, заемщик должен соответствовать всем требованиям, установленным FHA. Они должны:

• Быть не моложе 62 лет

• Владеете недвижимостью или заплатили значительную сумму

• Использовать недвижимость в качестве основного места жительства

• Не быть просроченным по любому федеральному долгу

• Иметь финансовую возможность продолжать своевременную оплату текущих расходов на недвижимость, таких как налоги на недвижимость, страхование, сборы ассоциации домовладельцев и т. д.

• Примите участие в информационной сессии для потребителей, проводимой консультантом HECM, утвержденным жилищным и городским развитием.

Дискриминация в ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Кроме того, свойство должно быть одним из следующих:

• Дом на одну семью или дом из двух-четырех квартир, одна из которых занята заемщиком

• Кондоминиум, одобренный HUD или FHA

• Изготовленный дом, отвечающий требованиям FHA

Нижняя линия

Ипотека с конверсией собственного капитала (HECM) является наиболее распространенным типом обратной ипотеки. Это позволяет пожилым заемщикам пользоваться капиталом в своих домах, не возвращая их до тех пор, пока они не переедут или не переедут. Если заемщикам не нужно занимать сверх лимитов HUD для частной обратной ипотеки, и они не имеют права на получение одноцелевой обратной ипотеки через местную некоммерческую или государственную организацию, то HECM является их наиболее логичным выбором.

Особенности

• Ипотека с конверсией собственного капитала (HECM) - это обратная ипотека, застрахованная Федеральным управлением жилищного строительства (FHA).

• HECM составляют большую часть рынка обратной ипотеки.

• Условия HECM часто лучше, чем у частной обратной ипотеки, но максимальная сумма кредита ограничена, и требуются взносы по страхованию ипотечного кредита.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

В чем разница между HECM и обратной ипотекой?

Все HECM являются обратными ипотечными кредитами, но не все обратные ипотечные кредиты являются HECM. HECM — это обратные ипотечные кредиты, обеспеченные FHA и выпущенные одобренным FHA кредитором.

Каковы хорошие альтернативы HECM?

Есть несколько хороших альтернатив HECM в зависимости от вашей ситуации. Если вы можете претендовать на получение одноцелевой обратной ипотеки через местную некоммерческую организацию, это обычно намного дешевле. Если вы можете уменьшить размер своего дома, вам может не понадобиться дополнительный доход от HECM, и тогда вы сможете передать свой дом своим наследникам или оставить его благотворительной организации по вашему выбору, когда вы умрете.

Дорогие ли HECM?

Да, HECM несут очень высокие сборы за создание, ипотечное страхование и плату за обслуживание.

Можете ли вы потерять свой дом с HECM?

Да, вы можете потерять свой дом несколькими способами с обратной ипотекой HECM. Если вы не поддерживаете имущество в хорошем состоянии или не платите налоги на имущество и страховку, ваш баланс HECM подлежит оплате. Если недвижимость перестает быть вашим основным местом жительства более 12 месяцев подряд, наступает срок погашения. Даже если вы покидаете свой дом недобровольно из-за длительного пребывания в больнице, доме престарелых или доме престарелых, вы можете потерять свой дом, если не можете позволить себе выплатить остаток по обратному ипотечному кредиту.