Gadai Janji Penukaran Ekuiti Rumah (HECM)
Apakah itu Gadai Janji Penukaran Ekuiti Rumah (HECM)?
Gadai janji penukaran ekuiti rumah (HECM) ialah sejenis gadai janji terbalik yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA). Gadai janji penukaran ekuiti rumah membolehkan warga emas menukar ekuiti di rumah mereka kepada tunai.
Amaun yang boleh dipinjam adalah berdasarkan nilai penilaian rumah (dan tertakluk kepada had FHA) . Peminjam juga mestilah berumur sekurang-kurangnya 62 tahun. Wang didahulukan berbanding nilai ekuiti dalam rumah. Faedah terakru ke atas baki pinjaman tertunggak, tetapi tiada bayaran mesti dibuat sehingga rumah dijual, peminjam meninggal dunia, atau peminjam berpindah dari hartanah di mana pinjaman mesti dibayar sepenuhnya.
Bagaimana Gadai Janji Penukaran Ekuiti Rumah Berfungsi
Gadai janji penukaran ekuiti rumah ialah jenis gadai janji terbalik yang popular; sebenarnya, mereka membentuk sebahagian besar pasaran gadai janji terbalik. Secara amnya, terma gadai janji terbalik boleh berbeza-beza dengan produk gadai janji terbalik tajaan persendirian—secara rasminya dikenali sebagai gadai janji terbalik proprietari —berpotensi membenarkan jumlah pinjaman yang lebih tinggi dengan kos yang lebih rendah daripada HECM.
HECM, bagaimanapun, biasanya akan menawarkan kadar faedah yang lebih rendah untuk peminjam. Ekonomi HECM—berbanding gadai janji terbalik tajaan persendirian—akan bergantung pada umur peminjam dan tempoh peminjam menjangkakan untuk tinggal di atau memiliki rumah itu. Banyak jenis gadai janji terbalik akan menyasarkan warga emas secara eksklusif tanpa keperluan untuk pembayaran balik sehingga peminjam menjual rumah mereka atau meninggal dunia.
HECM juga boleh dipertimbangkan berbanding dengan pinjaman ekuiti rumah. Pinjaman ekuiti rumah tidak berbeza dengan gadai janji terbalik, kerana peminjam dikeluarkan pendahuluan tunai berdasarkan nilai ekuiti rumah mereka, yang bertindak sebagai cagaran. Walau bagaimanapun, dengan pinjaman ekuiti rumah, dana perlu dibayar balik, biasanya dalam pembayaran faedah bulanan tetap sejurus selepas dana dikeluarkan.
$970,800
Had maksimum pinjaman HECM pada tahun 2022, meningkat daripada $822,375 pada tahun 2021.
Walaupun pinjaman HECM tidak memerlukan peminjam membuat bayaran bulanan, yuran tertentu dikaitkan dengan penutupan dan perkhidmatan pinjaman. Peminjam juga perlu membayar premium insurans gadai janji. Walaupun premium dan yuran ini boleh dimasukkan ke dalam pinjaman, ini mengurangkan jumlah ekuiti yang boleh digunakan oleh peminjam, dirujuk sebagai had prinsipal bersih.
Siapa yang Layak untuk Gadai Janji Penukaran Ekuiti Rumah (HECM)?
Pentadbiran Perumahan Persekutuan menaja gadai janji penukaran ekuiti rumah dan menyediakan insurans ke atas produk. FHA juga menetapkan garis panduan dan kelayakan untuk pinjaman ini. Peminjam hanya boleh mendapatkan HECM daripada bank tempat FHA menaja produk tersebut. Untuk mendapatkan gadai janji penukaran ekuiti rumah, peminjam mesti melengkapkan permohonan standard.
Untuk mendapatkan kelulusan, peminjam mesti memenuhi semua keperluan yang ditetapkan oleh FHA. Mereka mesti:
Berumur sekurang-kurangnya 62 tahun
Memiliki hartanah atau telah membayar jumlah yang besar
Gunakan harta itu sebagai kediaman utama mereka
Tidak bertangguh ke atas sebarang hutang persekutuan
Mempunyai keupayaan kewangan untuk terus membuat pembayaran tepat pada masanya bagi caj hartanah yang sedang berjalan seperti cukai harta, insurans, yuran persatuan pemilik rumah, dsb.
Menyertai sesi maklumat pengguna yang disediakan oleh kaunselor HECM yang diluluskan Perumahan dan Pembangunan Bandar
Diskriminasi pinjaman gadai janji adalah haram. Jika anda fikir anda telah didiskriminasi berdasarkan bangsa, agama, jantina, status perkahwinan, penggunaan bantuan awam, asal negara, hilang upaya atau umur, terdapat langkah yang boleh anda ambil. Satu langkah sedemikian ialah memfailkan laporan kepada Biro Perlindungan Kewangan Pengguna atau dengan Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) AS.
Selain itu, harta tersebut mestilah salah satu daripada yang berikut:
Rumah keluarga tunggal atau rumah dua hingga empat unit dengan satu unit dihuni oleh peminjam
Kondominium yang diluluskan HUD atau FHA
Rumah perkilangan yang memenuhi keperluan FHA
Garisan bawah
Gadai janji penukaran ekuiti rumah (HECM) ialah jenis gadai janji terbalik yang paling biasa. Ia membolehkan peminjam yang lebih tua untuk memanfaatkan ekuiti di rumah mereka tanpa perlu membayar balik sehingga mereka lulus atau berpindah. Jika peminjam tidak perlu meminjam melebihi had HUD untuk gadai janji terbalik proprietari, dan mereka tidak layak untuk gadai janji terbalik satu guna melalui entiti bukan untung atau kerajaan tempatan, maka HECM ialah pilihan mereka yang paling logik.
Sorotan
Gadai janji penukaran ekuiti rumah (HECMs) ialah gadai janji terbalik yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA).
HECM membentuk majoriti pasaran gadai janji terbalik.
HECM selalunya lebih baik daripada gadai janji terbalik proprietari, tetapi jumlah pinjaman maksimum adalah terhad, dan premium insurans perumahan diperlukan.
Soalan Lazim
Apakah Perbezaan Antara HECM dan Gadai Janji Terbalik?
Semua HECM ialah gadai janji terbalik, tetapi bukan semua gadai janji terbalik ialah HECM. HECM ialah gadai janji terbalik yang disokong oleh FHA dan dikeluarkan oleh pemberi pinjaman yang diluluskan oleh FHA.
Apakah Alternatif Baik untuk HECM?
Terdapat beberapa alternatif yang baik untuk HECM bergantung pada situasi anda. Jika anda boleh layak untuk gadai janji terbalik satu guna melalui bukan untung tempatan, ia biasanya jauh lebih murah. Jika anda boleh mengecilkan rumah anda, anda mungkin tidak memerlukan pendapatan tambahan daripada HECM dan kemudian akan dapat mewariskan rumah anda kepada waris anda atau menyerahkannya kepada badan amal pilihan anda apabila anda lulus.
Adakah HECM Mahal?
Ya, HECM membawa asal yang sangat tinggi, premium insurans gadai janji dan yuran penyelenggaraan.
Bolehkah Anda Kehilangan Rumah Anda dengan HECM?
Ya, anda boleh kehilangan rumah anda beberapa cara dengan gadai janji terbalik HECM. Jika anda gagal memastikan harta itu dalam keadaan baik atau membayar cukai harta dan insurans, baki HECM anda akan perlu dibayar. Jika harta itu berhenti menjadi kediaman utama anda selama lebih daripada 12 bulan berturut-turut, bakinya perlu dibayar. Walaupun anda meninggalkan rumah anda secara tidak sengaja kerana tinggal lama di hospital, rumah jagaan, atau kemudahan hidup dibantu, anda boleh kehilangan rumah anda jika anda tidak mampu membayar baki gadai janji terbalik anda.
