Home Equity Conversion Mortgage (HECM)

Vad är ett bostadslånekonverteringslån (HECM)?

En bostadslånekonvertering (HECM) är en typ av omvänd inteckning som är försäkrad av Federal Housing Administration (FHA). Bostadslån gör det möjligt för seniorer att konvertera kapitalet i sina hem till kontanter.

Det belopp som kan lånas baseras på bostadens bedömda värde (och är föremål för FHA-gränser). Låntagare måste också vara minst 62 år. Pengar förskjuts mot värdet av det egna kapitalet i bostaden. Ränta löper på det utestående lånesaldot, men inga betalningar får göras förrän bostaden är såld, låntagaren/låntagarna dör eller låntagaren/låntagarna flyttar ut från fastigheten varvid lånet måste återbetalas helt.

Hur ett bostadslånelån fungerar

Home equity konvertering inteckningar är en populär typ av omvänd inteckning; i själva verket utgör de huvuddelen av den omvända bolånemarknaden. Generellt sett kan omvända inteckningsvillkor variera med privatsponsrade omvända inteckningsprodukter - officiellt kända som proprietära omvända inteckningar - vilket potentiellt tillåter högre lånebelopp med lägre kostnader än HECM.

HECM kommer dock vanligtvis att erbjuda lägre räntor för låntagare. Ekonomin för en HECM - kontra en privat sponsrad omvänd inteckning - kommer att bero på låntagarens ålder och hur länge låntagaren förväntar sig att bo i eller äga bostaden. Många typer av omvända inteckningar riktar sig exklusivt till seniorer utan krav på återbetalning tills låntagaren säljer sitt hem eller dör.

En HECM kan också övervägas i jämförelse med ett bostadslån. Ett bostadslån är inte likt ett omvänt inteckningslån, eftersom låntagare får ett kontantförskott baserat på aktievärdet på deras hem, som fungerar som säkerhet. Men med ett bostadslån måste medlen betalas tillbaka, vanligtvis i stadiga månatliga räntebetalningar kort efter att medlen har betalats ut.

$970 800

Den maximala HECM-lånegränsen 2022, upp från 822 375 USD 2021.

Medan HECM-lån inte kräver att låntagare gör månatliga betalningar, är vissa avgifter förknippade med stängning och service av lånet. Låntagare måste också betala försäkringspremier för bolån. Även om dessa premier och avgifter kan rullas in i lånet, sänker detta mängden eget kapital en låntagare kan utnyttja, kallad nettokapitalgränsen.

Vem är berättigad till ett bostadslånekonverteringslån (HECM)?

Federal Housing Administration sponsrar bostadslånet och tillhandahåller försäkring på produkterna. FHA anger också riktlinjerna och berättigandet för dessa lån. Låntagare kan endast få HECM från banker där FHA sponsrar produkten. För att få ett bostadslån måste en låntagare fylla i en standardansökan.

För att få godkännande måste en låntagare uppfylla alla krav som ställs av FHA. De måste:

– Var minst 62 år gammal

• Äga fastigheten eller ha betalat ned ett betydande belopp

• Använd fastigheten som huvudbostad

• Inte vara brottslig mot någon federal skuld

• Ha finansiell förmåga att fortsätta att betala i rätt tid av pågående fastighetsavgifter såsom fastighetsskatter, försäkringar, villaägarföreningsavgifter etc.

• Delta i en konsumentinformationssession tillhandahållen av en HECM-rådgivare som är godkänd för bostads- och stadsutveckling

Diskriminering av hypotekslån är olagligt. Om du tror att du har blivit diskriminerad på grund av ras, religion, kön, civilstånd, användning av offentligt bistånd, nationellt ursprung, funktionshinder eller ålder, finns det åtgärder du kan vidta. Ett sådant steg är att lämna in en rapport till Consumer Financial Protection Bureau eller till US Department of Housing and Urban Development (HUD).

Dessutom måste fastigheten vara något av följande:

• En enfamiljsbostad eller två till fyra bostäder med en bostad upptagen av låntagaren

• En HUD- eller FHA-godkänd bostadsrätt

– Ett tillverkat hem som uppfyller FHA-kraven

Poängen

Ett bostadslånekonverteringslån (HECM) är den vanligaste typen av omvänd inteckning. Det gör det möjligt för äldre låntagare att utnyttja det egna kapitalet i sina hem utan att behöva betala tillbaka det förrän de passerar eller flyttar. Om låntagare inte behöver låna över HUD-gränserna för ett egenutvecklat omvänd inteckning, och de inte kvalificerar sig för en omvänd inteckning för enstaka ändamål genom en lokal ideell eller statlig enhet, då är HECM deras mest logiska val.

Höjdpunkter

• Home equity konverteringslån (HECM) är omvända inteckningar försäkrade av Federal Housing Administration (FHA).

• HECM utgör majoriteten av den omvända bolånemarknaden.

• HECM-villkoren är ofta bättre än de för egna omvända bolån, men det maximala lånebeloppet är begränsat, och det krävs bolåneförsäkringspremier.

Vanliga frågor

Vad är skillnaden mellan en HECM och en omvänd hypotekslån?

Alla HECM är omvända inteckningar, men inte alla omvända inteckningar är HECM. HECM är omvända inteckningar som backas upp av FHA och utfärdade av en FHA-godkänd långivare.

Vad är bra alternativ till en HECM?

Det finns flera bra alternativ till en HECM beroende på din situation. Om du kan kvalificera dig för en omvänd inteckning för enstaka ändamål genom en lokal ideell organisation, är de vanligtvis mycket billigare. Om du kan minska ditt hem behöver du kanske inte den extra inkomsten från en HECM och kommer sedan att kunna föra över ditt hem till dina arvingar eller lämna det till den välgörenhet du väljer när du passerar.

Är HECM dyra?

Ja, HECMs har mycket höga ursprungsavgifter, hypoteksförsäkringspremier och underhållsavgifter.

Kan du förlora ditt hem med en HECM?

Ja, du kan förlora ditt hem på flera sätt med en HECM omvänd inteckning. Om du misslyckas med att hålla fastigheten i gott skick eller betalar fastighetsskatt och försäkring, förfaller ditt HECM-saldo. Om fastigheten slutar vara din primära bostad i mer än 12 månader i följd, förfaller saldot. Även om du lämnar ditt hem ofrivilligt på grund av en långvarig vistelse på ett sjukhus, vårdhem eller vårdboende, kan du förlora ditt hem om du inte har råd att betala saldot på ditt omvända bolån.