Hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM)
¿Qué es una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM)?
Una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) es un tipo de hipoteca inversa que está asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda permiten a las personas mayores convertir el valor acumulado de sus viviendas en efectivo.
El monto que se puede pedir prestado se basa en el valor de tasación de la vivienda (y está sujeto a los límites de la FHA). Los prestatarios también deben tener al menos 62 años. El dinero se adelanta contra el valor de la equidad en el hogar. Se acumulan intereses sobre el saldo pendiente del préstamo, pero no se deben realizar pagos hasta que se vende la casa, el prestatario muere o el prestatario se muda de la propiedad, momento en el cual el préstamo debe pagarse por completo.
Cómo funciona una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda
Las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda son un tipo popular de hipoteca inversa; de hecho, constituyen la mayor parte del mercado de hipotecas inversas. En general, los términos de las hipotecas inversas pueden variar con los productos de hipotecas inversas de patrocinio privado, oficialmente conocidos como hipotecas inversas de propiedad, lo que potencialmente permite obtener montos de préstamo más altos con costos más bajos que los HECM.
Sin embargo, los HECM normalmente ofrecerán tasas de interés más bajas para los prestatarios. La economía de una HECM, en comparación con una hipoteca inversa patrocinada de forma privada, dependerá de la edad del prestatario y de cuánto tiempo espera vivir en la vivienda o ser propietario de ella. Muchos tipos de hipotecas inversas se dirigirán exclusivamente a personas mayores sin requisitos de pago hasta que el prestatario venda su casa o muera.
Un HECM también se puede considerar en comparación con un préstamo con garantía hipotecaria. Un préstamo con garantía hipotecaria no es diferente a una hipoteca inversa, ya que a los prestatarios se les emite un adelanto en efectivo basado en el valor de la equidad de su casa, que actúa como garantía. Sin embargo, con un préstamo con garantía hipotecaria, los fondos deben devolverse, generalmente en pagos de intereses mensuales constantes poco después de que se desembolsen los fondos.
$970,800
El límite máximo de préstamo HECM en 2022, frente a $ 822,375 en 2021.
Si bien los préstamos HECM no requieren que los prestatarios realicen pagos mensuales, ciertas tarifas están asociadas con el cierre y el servicio del préstamo. Los prestatarios también tienen que pagar las primas del seguro hipotecario. Si bien estas primas y tarifas pueden incluirse en el préstamo, esto reduce la cantidad de capital que un prestatario puede aprovechar, lo que se conoce como límite de capital neto.
¿Quién es elegible para una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM)?
La Administración Federal de Vivienda patrocina la hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda y ofrece seguros para los productos. La FHA también establece las pautas y la elegibilidad para estos préstamos. Los prestatarios solo pueden obtener HECM de bancos donde la FHA patrocina el producto. Para obtener una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda, el prestatario debe completar una solicitud estándar.
Para obtener la aprobación, un prestatario debe cumplir con todos los requisitos establecidos por la FHA. Ellos deben:
Tener al menos 62 años
Poseer la propiedad o haber pagado una cantidad considerable
Utilizar la propiedad como su residencia principal.
No estar en mora con ninguna deuda federal
Tener la capacidad financiera para continuar haciendo los pagos oportunos de los cargos de propiedad en curso, como impuestos sobre la propiedad, seguros, cuotas de la asociación de propietarios, etc.
Participar en una sesión de información al consumidor proporcionada por un consejero HECM aprobado por Vivienda y Desarrollo Urbano
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Además, la propiedad debe ser una de las siguientes:
Una vivienda unifamiliar o una vivienda de dos a cuatro unidades con una unidad ocupada por el prestatario
Un condominio aprobado por HUD o FHA
Una casa prefabricada que cumpla con los requisitos de la FHA
La línea de fondo
Una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) es el tipo más común de hipoteca inversa. Permite a los prestatarios mayores aprovechar el capital de sus viviendas sin tener que devolverlo hasta que fallezcan o se muden. Si los prestatarios no necesitan pedir prestado por encima de los límites de HUD para una hipoteca inversa patentada, y no califican para una hipoteca inversa de propósito único a través de una entidad gubernamental o sin fines de lucro local, entonces la HECM es su opción más lógica.
Reflejos
Las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) son hipotecas inversas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés).
Los HECM constituyen la mayor parte del mercado de hipotecas inversas.
Los términos HECM suelen ser mejores que los de las hipotecas inversas de propiedad, pero el monto máximo del préstamo es limitado y se requieren primas de seguro hipotecario.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cuál es la diferencia entre una HECM y una hipoteca inversa?
Todas las HECM son hipotecas inversas, pero no todas las hipotecas inversas son HECM. Las HECM son hipotecas inversas respaldadas por la FHA y emitidas por un prestamista aprobado por la FHA.
¿Cuáles son las buenas alternativas a un HECM?
Existen varias buenas alternativas a un HECM dependiendo de su situación. Si puede calificar para una hipoteca inversa de un solo propósito a través de una organización sin fines de lucro local, generalmente son mucho más baratos. Si puede reducir el tamaño de su casa, es posible que no necesite los ingresos adicionales de un HECM y luego podrá pasar su casa a sus herederos o dejarla a la organización benéfica de su elección cuando muera.
¿Son caros los HECM?
Sí, los HECM tienen tarifas de originación, primas de seguro hipotecario y tarifas de mantenimiento muy altas.
¿Puede perder su hogar con un HECM?
Sí, puede perder su casa de varias maneras con una hipoteca inversa HECM. Si no mantiene la propiedad en buen estado o no paga los impuestos sobre la propiedad y el seguro, su saldo de HECM vence. Si la propiedad deja de ser su residencia principal por más de 12 meses consecutivos, el saldo vence. Incluso si abandona su hogar involuntariamente debido a una estadía prolongada en un hospital, hogar de ancianos o centro de vivienda asistida, podría perder su hogar si no puede pagar el saldo de su hipoteca inversa.
