Hipoteka konwersyjna pod zastaw domu (HECM)
Co to jest hipoteka konwersyjna pod zastaw domu (HECM)?
Hipoteka konwersyjna pod zastaw domu (HECM) to rodzaj odwróconej hipoteki, która jest ubezpieczona przez Federalną Administrację Mieszkaniową (FHA). Kredyty hipoteczne z konwersją pod zastaw domu pozwalają seniorom zamienić kapitał w ich domach na gotówkę.
Kwota, którą można pożyczyć, opiera się na szacunkowej wartości domu (i podlega limitom FHA). Pożyczkobiorcy muszą mieć również co najmniej 62 lata. Pieniądze są wypłacane w stosunku do wartości kapitału własnego w domu. Odsetki są naliczane od niespłaconego salda pożyczki, ale nie należy dokonywać żadnych płatności, dopóki dom nie zostanie sprzedany, pożyczkobiorca (pożyczkobiorcy) umrze lub pożyczkobiorca (pożyczkobiorcy) wyprowadzi się z nieruchomości, w którym to momencie pożyczka musi zostać całkowicie spłacona.
Jak działa hipoteka konwersyjna pod zastaw domu
Hipoteki konwersyjne pod zastaw domu są popularnym rodzajem odwróconego kredytu hipotecznego; w rzeczywistości stanowią one większość rynku odwróconych kredytów hipotecznych. Ogólnie rzecz biorąc, warunki odwróconego kredytu hipotecznego mogą się różnić w przypadku prywatnych produktów odwróconych kredytów hipotecznych – oficjalnie znanych jako własne odwrócone kredyty hipoteczne – potencjalnie pozwalając na wyższe kwoty pożyczki przy niższych kosztach niż HECM.
Jednak HECM zazwyczaj oferują kredytobiorcom niższe stopy procentowe. Ekonomia HECM – w porównaniu z prywatnie sponsorowanym odwróconym kredytem hipotecznym – będzie zależeć od wieku kredytobiorcy i tego, jak długo kredytobiorca spodziewa się mieszkać w domu lub być jego właścicielem. Wiele rodzajów odwróconych kredytów hipotecznych jest skierowanych wyłącznie do seniorów bez wymogu spłaty, dopóki kredytobiorca nie sprzeda domu lub nie umrze.
HECM można również rozważyć w porównaniu z pożyczką pod zastaw domu . Pożyczka pod zastaw domu nie różni się od odwróconej hipoteki, ponieważ pożyczkobiorcy otrzymują zaliczkę gotówkową w oparciu o wartość kapitału własnego domu, który działa jako zabezpieczenie. Jednak w przypadku pożyczki pod zastaw domu środki muszą zostać spłacone, zwykle w stałych miesięcznych ratach odsetkowych wkrótce po wypłacie środków.
970 800 USD
Maksymalny limit pożyczki HECM w 2022 r., w porównaniu z 822 375 USD w 2021 r.
Chociaż pożyczki HECM nie wymagają od pożyczkobiorców dokonywania miesięcznych płatności, pewne opłaty są związane z zamknięciem i obsługą pożyczki. Kredytobiorcy muszą również płacić składki na ubezpieczenie hipoteczne. Chociaż te premie i opłaty mogą zostać włączone do kredytu, obniża to kwotę kapitału, z którego kredytobiorca może skorzystać, co określa się mianem limitu kapitału netto.
Kto kwalifikuje się do kredytu hipotecznego na konwersję domu (HECM)?
Federalna Administracja Mieszkaniowa sponsoruje kredyt hipoteczny konwersji domu i zapewnia ubezpieczenie produktów. FHA określa również wytyczne i uprawnienia do tych pożyczek. Pożyczkobiorcy mogą uzyskać HECM tylko z banków, w których FHA sponsoruje produkt. Aby uzyskać hipotekę konwersyjną pod zastaw domu, kredytobiorca musi wypełnić standardowy wniosek.
Aby uzyskać zgodę, pożyczkobiorca musi spełnić wszystkie wymagania określone przez FHA. Oni muszą:
Mieć co najmniej 62 lata
Jesteś właścicielem nieruchomości lub zapłaciłeś znaczną kwotę
Używać nieruchomości jako swojej głównej siedziby
Nie zalegaj z żadnym długiem federalnym
Mieć zdolność finansową do dalszego terminowego regulowania bieżących opłat majątkowych, takich jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty stowarzyszenia właścicieli domów itp.
Weź udział w sesji informacyjnej dla konsumentów prowadzonej przez zatwierdzonego doradcę HECM ds. Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Jeśli uważasz, że byłeś dyskryminowany ze względu na rasę, religię, płeć, stan cywilny, korzystanie z pomocy publicznej, narodowość, niepełnosprawność lub wiek, możesz podjąć pewne kroki. Jednym z takich kroków jest złożenie raportu do Biura Ochrony Konsumentów lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).
Ponadto nieruchomość musi być jedną z następujących:
Dom jednorodzinny lub dom od 2 do 4 lokali z jednym lokalem zajmowanym przez kredytobiorcę
Kondominium zatwierdzone przez HUD lub FHA
Wyprodukowany dom spełniający wymagania FHA
Podsumowanie
Hipoteka konwersyjna pod zastaw domu (HECM) jest najczęstszym rodzajem odwróconego kredytu hipotecznego. Pozwala ona starszym kredytobiorcom korzystać z kapitału własnego w swoich domach bez konieczności spłacania go do czasu przejścia lub przeprowadzki. Jeśli kredytobiorcy nie muszą pożyczać powyżej limitów HUD dla odwróconej hipoteki własnościowej i nie kwalifikują się do odwróconej hipoteki na jeden cel za pośrednictwem lokalnej organizacji non-profit lub instytucji rządowej, to HECM jest ich najbardziej logicznym wyborem.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Hipoteki konwersyjne pod zastaw domu (HECM) to odwrócone hipoteki ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkaniową (FHA).
HECM stanowią większość rynku odwróconych kredytów hipotecznych.
Warunki HECM są często lepsze niż w przypadku własnych odwróconych kredytów hipotecznych, ale maksymalna kwota kredytu jest ograniczona i wymagane są składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.
FAQ
Jaka jest różnica między HECM a odwróconym kredytem hipotecznym?
Wszystkie HECM są odwróconymi hipotekami, ale nie wszystkie odwrócone hipoteki są HECM. HECM to odwrócone hipoteki zabezpieczone przez FHA i wydane przez pożyczkodawcę zatwierdzonego przez FHA.
Jakie są dobre alternatywy dla HECM?
W zależności od sytuacji istnieje kilka dobrych alternatyw dla HECM. Jeśli możesz kwalifikować się do odwróconego kredytu hipotecznego na jeden cel za pośrednictwem lokalnej organizacji non-profit, są one zwykle znacznie tańsze. Jeśli możesz zmniejszyć swój dom, możesz nie potrzebować dodatkowego dochodu z HECM, a następnie będziesz mógł przekazać swój dom spadkobiercom lub pozostawić go wybranej organizacji charytatywnej, gdy przejdziesz.
Czy HECM są drogie?
Tak, HECM mają bardzo wysokie koszty początkowe, składki na ubezpieczenie hipoteczne i opłaty za utrzymanie.
Czy możesz stracić dom z HECM?
Tak, możesz stracić dom na kilka sposobów z odwróconym kredytem hipotecznym HECM. Jeśli nie utrzymasz nieruchomości w dobrym stanie lub nie zapłacisz podatków od nieruchomości i ubezpieczenia, Twoje saldo HECM staje się wymagalne. Jeśli nieruchomość przestanie być Twoim głównym miejscem zamieszkania przez ponad 12 kolejnych miesięcy, saldo staje się wymagalne. Nawet jeśli nieumyślnie opuścisz dom z powodu długiego pobytu w szpitalu, domu opieki lub placówce opiekuńczej, możesz stracić dom, jeśli nie stać Cię na spłatę salda odwróconego kredytu hipotecznego.
