Hipoteca de conversão de capital próprio (HECM)
O que é uma hipoteca de conversão de home equity (HECM)?
Uma hipoteca de conversão de home equity (HECM) é um tipo de hipoteca reversa que é segurada pela Federal Housing Administration (FHA). As hipotecas de conversão de home equity permitem que os idosos convertam o patrimônio em suas casas em dinheiro.
O valor que pode ser emprestado é baseado no valor de avaliação da casa (e está sujeito aos limites da FHA) . Os mutuários também devem ter pelo menos 62 anos de idade. O dinheiro é adiantado contra o valor do patrimônio da casa. Os juros são acumulados sobre o saldo do empréstimo, mas nenhum pagamento deve ser feito até que a casa seja vendida, o(s) mutuário(s) morra(m) ou o(s) mutuário(s) saiam da propriedade, momento em que o empréstimo deve ser pago integralmente.
Como funciona uma hipoteca de conversão de home equity
Hipotecas de conversão de home equity são um tipo popular de hipoteca reversa; na verdade, eles compõem a maior parte do mercado de hipoteca reversa. Geralmente, os termos de hipoteca reversa podem variar com produtos de hipoteca reversa patrocinados de forma privada - oficialmente conhecidos como hipotecas reversas proprietárias - potencialmente permitindo valores de empréstimo mais altos com custos mais baixos do que os HECMs.
Os HECMs, no entanto, normalmente oferecem taxas de juros mais baixas para os mutuários. A economia de um HECM - versus uma hipoteca reversa patrocinada privadamente - dependerá da idade do mutuário e de quanto tempo o mutuário espera viver ou possuir a casa. Muitos tipos de hipotecas reversas visam exclusivamente idosos sem requisitos de reembolso até que o mutuário venda sua casa ou morra.
Um HECM também pode ser considerado em comparação com um empréstimo home equity. Um empréstimo imobiliário não é diferente de uma hipoteca reversa, uma vez que os mutuários recebem um adiantamento em dinheiro com base no valor patrimonial de sua casa, que funciona como garantia. No entanto, com um empréstimo de capital próprio, os fundos precisam ser pagos de volta, geralmente em pagamentos de juros mensais constantes logo após os fundos serem desembolsados.
$ 970.800
O limite máximo de empréstimo do HECM em 2022, acima de US$ 822.375 em 2021.
Embora os empréstimos HECM não exijam que os mutuários façam pagamentos mensais, certas taxas estão associadas ao fechamento e ao serviço do empréstimo. Os mutuários também têm que pagar prêmios de seguro de hipoteca. Embora esses prêmios e taxas possam ser incorporados ao empréstimo, isso reduz o valor do patrimônio que um mutuário pode usar, conhecido como limite de principal líquido.
Quem é elegível para uma hipoteca de conversão de home equity (HECM)?
A Federal Housing Administration patrocina a hipoteca de conversão de home equity e fornece seguro sobre os produtos. A FHA também define as diretrizes e elegibilidade para esses empréstimos. Os mutuários só podem obter HECMs de bancos onde a FHA patrocina o produto. Para obter uma hipoteca de conversão de home equity, o mutuário deve preencher um formulário padrão.
Para obter a aprovação, o mutuário deve atender a todos os requisitos estabelecidos pela FHA. Eles devem:
Ter pelo menos 62 anos
Possuir a propriedade ou ter pago uma quantia considerável
Utilizar o imóvel como residência principal
Não estar inadimplente em nenhuma dívida federal
Ter capacidade financeira para continuar a fazer pagamentos pontuais de encargos de propriedade em andamento, como impostos sobre propriedade, seguros, taxas de associação de proprietários, etc.
Participar de uma sessão de informação ao consumidor fornecida por um conselheiro HECM aprovado em Habitação e Desenvolvimento Urbano
A discriminação de empréstimos hipotecários é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base em raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, nacionalidade, deficiência ou idade, existem medidas que você pode tomar. Um desses passos é apresentar um relatório ao Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD).
Além disso, a propriedade deve ser uma das seguintes:
Uma casa unifamiliar ou casa de duas a quatro unidades com uma unidade ocupada pelo mutuário
Um condomínio aprovado pelo HUD ou FHA
Uma casa fabricada que atende aos requisitos da FHA
A linha de fundo
Uma hipoteca de conversão de home equity (HECM) é o tipo mais comum de hipoteca reversa. Ele permite que os mutuários mais velhos acessem o patrimônio em suas casas sem ter que pagá-lo de volta até que passem ou se mudem. Se os mutuários não precisarem emprestar acima dos limites do HUD para uma hipoteca reversa proprietária e não se qualificarem para uma hipoteca reversa de propósito único por meio de uma entidade governamental ou sem fins lucrativos local, o HECM é a escolha mais lógica.
Destaques
As hipotecas de conversão de capital próprio (HECMs) são hipotecas reversas seguradas pela Federal Housing Administration (FHA).
HECMs compõem a maioria do mercado de hipoteca reversa.
Os termos do HECM são geralmente melhores do que os das hipotecas reversas proprietárias, mas o valor máximo do empréstimo é limitado e são necessários prêmios de seguro de hipoteca.
PERGUNTAS FREQUENTES
Qual é a diferença entre um HECM e uma hipoteca reversa?
Todos os HECMs são hipotecas reversas, mas nem todas as hipotecas reversas são HECMs. HECMs são hipotecas reversas apoiadas pela FHA e emitidas por um credor aprovado pela FHA.
Quais são as boas alternativas para um HECM?
Existem várias boas alternativas para um HECM, dependendo da sua situação. Se você puder se qualificar para uma hipoteca reversa de propósito único por meio de uma organização sem fins lucrativos local, elas geralmente são muito mais baratas. Se você puder reduzir o tamanho de sua casa, talvez não precise da renda extra de um HECM e poderá passar sua casa para seus herdeiros ou deixá-la para a instituição de caridade de sua escolha quando passar.
Os HECMs são caros?
Sim, os HECMs têm originação muito alta, prêmios de seguro de hipoteca e taxas de manutenção.
Você pode perder sua casa com um HECM?
Sim, você pode perder sua casa de várias maneiras com uma hipoteca reversa HECM. Se você não mantiver a propriedade em bom estado ou pagar impostos e seguros sobre a propriedade, seu saldo HECM será devido. Se a propriedade deixar de ser sua residência principal por mais de 12 meses consecutivos, o saldo será devido. Mesmo se você sair de casa involuntariamente por causa de uma longa estadia em um hospital, lar de idosos ou residência assistida, poderá perder sua casa se não puder pagar o saldo de sua hipoteca reversa.
