Home Equity Conversion Mortgage (HECM)

Hva er et boliglån (HECM)?

Et boliglån for konvertering av egenkapital (HECM) er en type omvendt boliglån som er forsikret av Federal Housing Administration (FHA). Boliglån gjør det mulig for eldre å konvertere egenkapitalen i hjemmene sine til kontanter.

Beløpet som kan lånes er basert på den takserte verdien av boligen (og er underlagt FHA-grenser). Låntakere må også være minst 62 år. Penger forskutteres mot verdien av egenkapitalen i boligen. Det påløper renter på den utestående lånesaldoen, men ingen betalinger må gjøres før boligen er solgt, låntakeren(e) dør, eller låntakeren(e) flytter ut av eiendommen, hvoretter lånet må tilbakebetales i sin helhet.

Hvordan et boliglån for konvertering av boliger fungerer

Hjem egenkapital konvertering boliglån er en populær type omvendt boliglån; faktisk utgjør de hoveddelen av det omvendte boliglånsmarkedet. Generelt kan omvendte boliglånsvilkår variere med privat sponsede omvendte boliglånsprodukter - offisielt kjent som proprietære omvendte boliglån - som potensielt gir mulighet for høyere lånebeløp med lavere kostnader enn HECM-er.

HECM-er vil imidlertid vanligvis tilby lavere renter for låntakere. Økonomien til en HECM - kontra et privat sponset omvendt boliglån - vil avhenge av låntakerens alder og hvor lenge låntakeren forventer å bo i eller eie boligen. Mange typer omvendte boliglån vil utelukkende være rettet mot seniorer uten krav til tilbakebetaling før låntakeren selger boligen sin eller dør.

En HECM kan også vurderes i forhold til et egenkapitallån. Et boliglån er ikke ulikt et omvendt boliglån, siden låntakere får utstedt et kontantforskudd basert på egenkapitalverdien til hjemmet deres, som fungerer som sikkerhet. Men med et egenkapitallån må midlene betales tilbake, vanligvis i jevne månedlige rentebetalinger kort tid etter at midlene er utbetalt.

$970 800

Den maksimale HECM-lånegrensen i 2022, opp fra $822 375 i 2021.

Mens HECM-lån ikke krever at låntakere foretar månedlige betalinger, er visse gebyrer forbundet med lukking og service av lånet. Låntakere må også betale forsikringspremier for boliglån. Selv om disse premiene og gebyrene kan rulles inn i lånet, reduserer dette mengden egenkapital en låntaker kan bruke, referert til som netto hovedstolgrense.

Hvem er kvalifisert for et boliglån (HECM)?

Federal Housing Administration sponser boliglånet for konvertering av egenkapital og gir forsikring på produktene. FHA setter også retningslinjene og kvalifiseringen for disse lånene. Låntakere kan bare få HECM fra banker der FHA sponser produktet. For å få et boliglån for konvertering av egenkapital, må en låntaker fylle ut en standard søknad.

For å få godkjenning må en låntaker oppfylle alle kravene satt av FHA. De må:

• Være minst 62 år gammel

• Eie eiendommen eller ha betalt ned et betydelig beløp

• Bruk eiendommen som hovedbolig

• Ikke vær kriminell på noen føderal gjeld

• Ha økonomisk evne til å fortsette å betale rettidige utbetalinger av løpende eiendomsavgifter som eiendomsskatt, forsikring, avgifter til huseierforeninger osv.

• Delta i en forbrukerinformasjonsøkt gitt av en bolig- og byutviklingsgodkjent HECM-rådgiver

Diskriminering av boliglån er ulovlig. Hvis du tror du har blitt diskriminert på grunn av rase, religion, kjønn, sivilstatus, bruk av offentlig hjelp, nasjonal opprinnelse, funksjonshemming eller alder, er det skritt du kan ta. Et slikt trinn er å sende inn en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller til US Department of Housing and Urban Development (HUD).

I tillegg må eiendommen være en av følgende:

• Enebolig eller to- til firemannsbolig med én boenhet okkupert av låntakeren

• Et HUD- eller FHA-godkjent sameie

• Et produsert hjem som oppfyller FHA-kravene

Bunnlinjen

Et boliglån for konvertering av egenkapital (HECM) er den vanligste typen omvendt boliglån. Det lar eldre låntakere ta ut egenkapitalen i hjemmene sine uten å måtte betale tilbake før de passerer eller flytter. Hvis låntakere ikke trenger å låne over HUD-grensene for et proprietært omvendt boliglån, og de ikke kvalifiserer for et enkeltformål omvendt boliglån gjennom en lokal nonprofit eller statlig enhet, så er HECM deres mest logiske valg.

Høydepunkter

• Boliglån (HECM) er omvendte boliglån forsikret av Federal Housing Administration (FHA).

• HECM utgjør størstedelen av det omvendte boliglånsmarkedet.

• HECM-vilkårene er ofte bedre enn for proprietære omvendte boliglån, men det maksimale lånebeløpet er begrenset, og det kreves boligforsikringspremier.

FAQ

Hva er forskjellen mellom et HECM og et omvendt boliglån?

Alle HECM-er er omvendte boliglån, men ikke alle omvendte boliglån er HECM-er. HECM er omvendte boliglån støttet av FHA og utstedt av en FHA-godkjent långiver.

Hva er gode alternativer til en HECM?

Det finnes flere gode alternativer til en HECM avhengig av din situasjon. Hvis du kan kvalifisere for et enkeltformål omvendt boliglån gjennom en lokal ideell organisasjon, er disse vanligvis mye billigere. Hvis du kan bygge ned boligen din, trenger du kanskje ikke den ekstra inntekten fra en HECM og vil da kunne gi videre hjemmet ditt til arvingene dine eller overlate det til veldedige organisasjoner du velger når du passerer.

Er HECM dyre?

Ja, HECM-er har svært høye opprinnelse, boliglånsforsikringspremier og vedlikeholdsgebyrer.

Kan du miste hjemmet ditt med en HECM?

Ja, du kan miste boligen din på flere måter med et HECM omvendt boliglån. Hvis du ikke klarer å holde eiendommen i god stand eller betale eiendomsskatt og forsikring, forfaller HECM-saldoen din. Hvis eiendommen slutter å være din primære bolig i mer enn 12 påfølgende måneder, forfaller saldoen. Selv om du forlater hjemmet ditt ufrivillig på grunn av et lengre opphold på et sykehus, sykehjem eller hjelpehjem, kan du miste hjemmet ditt hvis du ikke har råd til å betale saldoen på omvendt boliglån.