गृह इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम)

एक गृह इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम) क्या है?

एक गृह इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम) एक प्रकार का रिवर्स मॉर्टगेज है जिसका बीमा फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) द्वारा किया जाता है । गृह इक्विटी रूपांतरण बंधक वरिष्ठ नागरिकों को अपने घरों में इक्विटी को नकदी में बदलने की अनुमति देते हैं।

उधार ली जाने वाली राशि घर के मूल्यांकन मूल्य पर आधारित है (और एफएचए सीमाओं के अधीन है) । उधारकर्ताओं की आयु भी कम से कम 62 वर्ष होनी चाहिए। घर में इक्विटी के मूल्य के मुकाबले पैसा उन्नत है। बकाया ऋण शेष पर ब्याज अर्जित होता है, लेकिन कोई भुगतान तब तक नहीं किया जाना चाहिए जब तक कि घर बेचा न जाए, उधारकर्ता (ओं) की मृत्यु हो जाती है, या उधारकर्ता संपत्ति से बाहर निकल जाता है, जिस बिंदु पर ऋण पूरी तरह से चुकाया जाना चाहिए।

होम इक्विटी रूपांतरण बंधक कैसे काम करता है

होम इक्विटी रूपांतरण बंधक एक लोकप्रिय प्रकार के रिवर्स मॉर्टगेज हैं; वास्तव में, वे रिवर्स मॉर्टगेज बाजार का बड़ा हिस्सा बनाते हैं। आम तौर पर, रिवर्स मॉर्टगेज शर्तें निजी तौर पर प्रायोजित रिवर्स मॉर्टगेज उत्पादों के साथ भिन्न हो सकती हैं - आधिकारिक तौर पर मालिकाना रिवर्स मॉर्टगेज के रूप में जाना जाता है - संभावित रूप से एचईसीएम की तुलना में कम लागत के साथ उच्च उधार राशि की अनुमति देता है।

हालांकि, एचईसीएम आमतौर पर उधारकर्ताओं के लिए कम ब्याज दरों की पेशकश करेगा। एक एचईसीएम का अर्थशास्त्र-बनाम एक निजी तौर पर प्रायोजित रिवर्स मॉर्टगेज-उधारकर्ता की उम्र पर निर्भर करेगा और उधारकर्ता कितनी देर तक घर में रहने या खुद के रहने की उम्मीद करता है। कई प्रकार के रिवर्स मॉर्टगेज विशेष रूप से वरिष्ठ नागरिकों को पुनर्भुगतान की आवश्यकता के बिना लक्षित करेंगे जब तक कि उधारकर्ता अपना घर बेच नहीं देता या मर जाता है।

होम इक्विटी लोन की तुलना में एचईसीएम पर भी विचार किया जा सकता है । होम इक्विटी ऋण रिवर्स मॉर्टगेज से भिन्न नहीं है, क्योंकि उधारकर्ताओं को उनके घर के इक्विटी मूल्य के आधार पर नकद अग्रिम जारी किया जाता है, जो संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है। हालांकि, होम इक्विटी ऋण के साथ, धन का भुगतान वापस करना पड़ता है, आमतौर पर धन के वितरण के तुरंत बाद स्थिर मासिक ब्याज भुगतान में।

$970,800

2022 में अधिकतम HECM ऋण सीमा, 2021 में $822,375 से ऊपर।

जबकि एचईसीएम ऋणों में उधारकर्ताओं को मासिक भुगतान करने की आवश्यकता नहीं होती है, कुछ शुल्क ऋण के समापन और सर्विसिंग से जुड़े होते हैं। उधारकर्ताओं को भी बंधक बीमा प्रीमियम का भुगतान करना पड़ता है। हालांकि इन प्रीमियमों और शुल्कों को ऋण में शामिल किया जा सकता है, यह एक उधारकर्ता द्वारा टैप की जा सकने वाली इक्विटी की मात्रा को कम करता है, जिसे शुद्ध मूलधन सीमा कहा जाता है ।

गृह इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम) के लिए कौन पात्र है?

फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन होम इक्विटी रूपांतरण बंधक को प्रायोजित करता है और उत्पादों पर बीमा प्रदान करता है। एफएचए इन ऋणों के लिए दिशानिर्देश और पात्रता भी निर्धारित करता है। उधारकर्ता केवल उन बैंकों से HECM प्राप्त कर सकते हैं जहां FHA उत्पाद को प्रायोजित करता है। गृह इक्विटी रूपांतरण बंधक प्राप्त करने के लिए, एक उधारकर्ता को एक मानक आवेदन पूरा करना होगा।

अनुमोदन प्राप्त करने के लिए, एक उधारकर्ता को एफएचए द्वारा निर्धारित सभी आवश्यकताओं को पूरा करना होगा। उनको जरूर:

• कम से कम 62 वर्ष का हो

• संपत्ति के मालिक हैं या काफी राशि का भुगतान किया है

• संपत्ति का उपयोग उनके प्रमुख निवास के रूप में करें

• किसी भी संघीय ऋण पर अपराधी न हों

• चल रहे संपत्ति शुल्क जैसे संपत्ति कर, बीमा, गृहस्वामी संघ शुल्क, आदि का समय पर भुगतान करना जारी रखने की वित्तीय क्षमता है।

• एक आवास और शहरी विकास-अनुमोदित एचईसीएम परामर्शदाता द्वारा प्रदान किए गए उपभोक्ता सूचना सत्र में भाग लें

बंधक ऋण भेदभाव अवैध है। अगर आपको लगता है कि आपके साथ जाति, धर्म, लिंग, वैवाहिक स्थिति, सार्वजनिक सहायता के उपयोग, राष्ट्रीय मूल, विकलांगता या उम्र के आधार पर भेदभाव किया गया है, तो आप कुछ कदम उठा सकते हैं। ऐसा ही एक कदम उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो या अमेरिकी आवास और शहरी विकास विभाग (एचयूडी) के साथ एक रिपोर्ट दर्ज करना है।

इसके अलावा, संपत्ति निम्नलिखित में से एक होनी चाहिए:

• एक एकल परिवार का घर या दो से चार इकाई वाला घर जिसमें एक इकाई उधारकर्ता के कब्जे में हो

• एक एचयूडी- या एफएचए-अनुमोदित कॉन्डोमिनियम

• एक निर्मित घर जो एफएचए आवश्यकताओं को पूरा करता है

तल - रेखा

एक होम इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम) रिवर्स मॉर्टगेज का सबसे आम प्रकार है। यह पुराने उधारकर्ताओं को अपने घरों में इक्विटी को तब तक वापस भुगतान करने की अनुमति देता है जब तक कि वे पास या स्थानांतरित नहीं हो जाते। यदि उधारकर्ताओं को मालिकाना रिवर्स मॉर्टगेज के लिए एचयूडी सीमा से अधिक उधार लेने की आवश्यकता नहीं है, और वे स्थानीय गैर-लाभकारी या सरकारी संस्था के माध्यम से एकल-उद्देश्य रिवर्स मॉर्टगेज के लिए अर्हता प्राप्त नहीं करते हैं,. तो एचईसीएम उनकी सबसे तार्किक पसंद है।

हाइलाइट्स

• गृह इक्विटी रूपांतरण बंधक (एचईसीएम) फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) द्वारा बीमाकृत रिवर्स मॉर्टगेज हैं।

• एचईसीएम रिवर्स मॉर्टगेज मार्केट का अधिकांश हिस्सा बनाते हैं।

• एचईसीएम शर्तें अक्सर मालिकाना रिवर्स मॉर्टगेज की तुलना में बेहतर होती हैं, लेकिन अधिकतम ऋण राशि सीमित होती है, और एम ऑर्गेज बीमा प्रीमियम की आवश्यकता होती है।

सामान्य प्रश्न

एचईसीएम और रिवर्स मॉर्टगेज में क्या अंतर है?

सभी एचईसीएम रिवर्स मॉर्टगेज हैं, लेकिन सभी रिवर्स मॉर्गेज एचईसीएम नहीं हैं। एचईसीएम एफएचए द्वारा समर्थित रिवर्स मॉर्गेज हैं और एफएचए-अनुमोदित ऋणदाता द्वारा जारी किए जाते हैं।

एचईसीएम के अच्छे विकल्प क्या हैं?

आपकी स्थिति के आधार पर एचईसीएम के कई अच्छे विकल्प हैं। यदि आप एक स्थानीय गैर-लाभकारी संस्था के माध्यम से एकल-उद्देश्य रिवर्स मॉर्टगेज के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं, तो वे आमतौर पर बहुत सस्ते होते हैं। यदि आप अपने घर को छोटा कर सकते हैं, तो आपको एचईसीएम से अतिरिक्त आय की आवश्यकता नहीं हो सकती है और तब आप अपने घर को अपने उत्तराधिकारियों को दे पाएंगे या जब आप पास होंगे तो इसे अपनी पसंद के चैरिटी में छोड़ देंगे।

क्या एचईसीएम महंगे हैं?

हां, एचईसीएम बहुत अधिक मूल, बंधक बीमा प्रीमियम और रखरखाव शुल्क लेते हैं।

क्या आप एचईसीएम से अपना घर खो सकते हैं?

हां, एचईसीएम रिवर्स मॉर्टगेज से आप कई तरह से अपना घर खो सकते हैं। यदि आप संपत्ति को अच्छी मरम्मत में रखने या संपत्ति कर और बीमा का भुगतान करने में विफल रहते हैं, तो आपका एचईसीएम शेष देय हो जाता है। यदि संपत्ति लगातार 12 महीनों से अधिक समय तक आपका प्राथमिक आवास बनना बंद कर देती है, तो शेष राशि देय हो जाती है। यहां तक कि अगर आप अस्पताल, नर्सिंग होम, या सहायक रहने की सुविधा में लंबे समय तक रहने के कारण अनैच्छिक रूप से अपना घर छोड़ देते हैं, तो आप अपना घर खो सकते हैं यदि आप अपने रिवर्स मॉर्टगेज पर शेष राशि का भुगतान नहीं कर सकते हैं।