Home Equity Conversion Mortgage (HECM)
Hvad er et boliglånskonverteringslån (HECM)?
Et boliglånskonverteringslån (HECM) er en type omvendt realkreditlån, der er forsikret af Federal Housing Administration (FHA). Boligkapitalkonverteringslån giver seniorer mulighed for at konvertere egenkapitalen i deres hjem til kontanter.
Det beløb, der kan lånes, er baseret på boligens anslåede værdi (og er underlagt FHA-grænser). Låntagere skal desuden være fyldt 62 år. Penge forskydes mod værdien af egenkapitalen i boligen. Der påløber renter på den udestående lånesaldo, men der skal ikke betales, før boligen er solgt, låntageren/lånerne dør, eller låntageren/lånerne flytter ud af ejendommen, hvorefter lånet skal betales helt tilbage.
Hvordan et boliglånskonverteringslån fungerer
Home equity konvertering realkreditlån er en populær form for omvendt realkreditlån; faktisk udgør de størstedelen af det omvendte realkreditmarked. Generelt kan omvendte realkreditlåns vilkår variere med privat sponsorerede omvendte realkreditprodukter - officielt kendt som proprietære omvendte realkreditlån - hvilket potentielt giver mulighed for højere lånebeløb med lavere omkostninger end HECM'er.
HECM'er vil dog typisk tilbyde lavere renter for låntagere. Økonomien i et HECM - kontra et privat sponsoreret omvendt realkreditlån - vil afhænge af låntagerens alder og hvor længe låntageren forventer at bo i eller eje boligen. Mange typer omvendte realkreditlån vil udelukkende være rettet mod seniorer uden krav om tilbagebetaling, indtil låntageren sælger deres bolig eller dør.
En HECM kan også overvejes i forhold til et boliglån. Et boliglån er ikke ulig et omvendt realkreditlån, da låntagere får udstedt et kontant forskud baseret på egenkapitalværdien af deres hjem, som fungerer som sikkerhed. Men med et egenkapitallån skal midlerne betales tilbage, normalt i faste månedlige rentebetalinger kort efter, at midlerne er udbetalt.
$970.800
Den maksimale HECM-lånegrænse i 2022, op fra $822.375 i 2021.
Mens HECM-lån ikke kræver, at låntagere foretager månedlige betalinger, er visse gebyrer forbundet med lukning og servicering af lånet. Låntagere skal også betale realkreditforsikringspræmier. Selvom disse præmier og gebyrer kan rulles ind i lånet, sænker dette mængden af egenkapital, som en låntager kan udnytte, kaldet nettohovedstolsgrænsen.
Hvem er berettiget til et boliglånskonverteringslån (HECM)?
Federal Housing Administration sponsorerer boliglånet og giver forsikring på produkterne. FHA fastsætter også retningslinjerne og berettigelsen til disse lån. Låntagere kan kun få HECM'er fra banker, hvor FHA sponsorerer produktet. For at opnå et realkreditlån skal en låntager udfylde en standardansøgning.
For at opnå godkendelse skal en låntager opfylde alle de krav, som FHA stiller. De skal:
Vær mindst 62 år gammel
Ejer ejendommen eller har nedbetalt et betydeligt beløb
Brug ejendommen som hovedbolig
Ikke vær kriminel på nogen føderal gæld
Have den økonomiske formåen til fortsat at foretage rettidig betaling af løbende ejendomsafgifter såsom ejendomsskatter, forsikringer, husejerforeningsgebyrer osv.
Deltage i en forbrugerinformationssession leveret af en bolig- og byudviklingsgodkendt HECM-rådgiver
Diskriminering af realkreditlån er ulovlig. Hvis du mener, at du er blevet diskrimineret på grund af race, religion, køn, civilstand, brug af offentlig bistand, national oprindelse, handicap eller alder, er der trin, du kan tage. Et sådant trin er at indsende en rapport til Consumer Financial Protection Bureau eller til US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Derudover skal ejendommen være en af følgende:
En enfamiliesbolig eller to- til fireenhedersbolig med en enhed beboet af låntager
En HUD- eller FHA-godkendt ejerlejlighed
Et fremstillet hjem, der opfylder FHA krav
Bundlinjen
Et boliglån (HECM) er den mest almindelige form for omvendt realkreditlån. Det giver ældre låntagere mulighed for at udnytte egenkapitalen i deres hjem uden at skulle betale den tilbage, indtil de passerer eller flytter. Hvis låntagere ikke behøver at låne over HUD-grænserne for et proprietært omvendt realkreditlån, og de ikke kvalificerer sig til et omvendt realkreditlån til en enkelt formål gennem en lokal nonprofit eller statslig enhed, så er HECM deres mest logiske valg.
##Højdepunkter
Home equity konvertering realkreditlån (HECM'er) er omvendte realkreditlån forsikret af Federal Housing Administration (FHA).
HECM'er udgør størstedelen af det omvendte realkreditmarked.
HECM -vilkårene er ofte bedre end for proprietære omvendte realkreditlån, men det maksimale lånebeløb er begrænset, og der kræves præmier for realkreditforsikring.
##Ofte stillede spørgsmål
Hvad er forskellen mellem et HECM og et omvendt realkreditlån?
Alle HECM'er er omvendte realkreditlån, men ikke alle omvendte realkreditlån er HECM'er. HECM'er er omvendte realkreditlån støttet af FHA og udstedt af en FHA-godkendt långiver.
Hvad er gode alternativer til en HECM?
Der er flere gode alternativer til en HECM afhængig af din situation. Hvis du kan kvalificere dig til et enkeltformål omvendt realkreditlån gennem en lokal nonprofitorganisation, er de normalt meget billigere. Hvis du kan reducere dit hjem, har du muligvis ikke brug for den ekstra indkomst fra en HECM og vil derefter være i stand til at videregive dit hjem til dine arvinger eller overlade det til den velgørende organisation efter eget valg, når du passerer.
Er HECM'er dyre?
Ja, HECM'er bærer meget høje oprindelses-, realkreditforsikringspræmier og vedligeholdelsesgebyrer.
Kan du miste dit hjem med en HECM?
Ja, du kan miste dit hjem på flere måder med et HECM omvendt realkreditlån. Hvis du undlader at holde ejendommen i god stand eller betale ejendomsskatter og forsikringer, forfalder din HECM-saldo. Hvis ejendommen holder op med at være din primære bolig i mere end 12 på hinanden følgende måneder, forfalder saldoen. Selvom du forlader dit hjem ufrivilligt på grund af et længere ophold på et hospital, plejehjem eller plejehjem, kan du miste dit hjem, hvis du ikke har råd til at betale saldoen på dit omvendte realkreditlån.
