Ev Sermayesi Dönüşüm Mortgage (HECM)
Konut Sermayesi Dönüşüm İpoteği (HECM) Nedir?
Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalanan bir tür ters ipotektir . Ev öz sermayesi dönüştürme ipotekleri, yaşlıların evlerindeki öz sermayeyi nakde çevirmelerine olanak tanır.
Ödünç alınabilecek miktar, evin ekspertiz değerine bağlıdır (ve FHA limitlerine tabidir). Borçlular ayrıca en az 62 yaşında olmalıdır. Para, evdeki öz sermayenin değerine karşı avans verilir. Ödenmemiş kredi bakiyesine faiz tahakkuk eder, ancak ev satılana, borçlu(lar) ölene veya borçlu(lar) mülkten ayrılana kadar hiçbir ödeme yapılmamalıdır, bu noktada kredinin tamamı geri ödenmelidir.
Ev Sermayesi Dönüşüm İpoteği Nasıl Çalışır?
Ev sermayesi dönüştürme ipotekleri, popüler bir ters ipotek türüdür; aslında, ters ipotek piyasasının büyük bir kısmını oluşturuyorlar. Genel olarak, ters ipotek koşulları, potansiyel olarak HECM'lerden daha düşük maliyetlerle daha yüksek borçlanma miktarlarına izin veren - resmi olarak tescilli ters ipotek olarak bilinen - özel sponsorlu ters ipotek ürünlerine göre değişebilir.
Bununla birlikte, HECM'ler genellikle borçlular için daha düşük faiz oranları sunacaktır. Bir HECM'nin ekonomisi - özel olarak desteklenen bir ters ipotek ile karşılaştırıldığında - borçlunun yaşına ve borçlunun ne kadar süre içinde yaşamayı veya eve sahip olmayı beklediğine bağlı olacaktır. Birçok ters ipotek türü, borçlu evini satana veya ölene kadar geri ödeme şartı olmaksızın yalnızca yaşlıları hedef alacaktır.
ev sermayesi kredisine kıyasla da düşünülebilir . Bir ev sermayesi kredisi, bir ters ipotekten farklı değildir, çünkü borçlulara, evlerinin öz sermaye değerine dayalı olarak teminat görevi gören bir nakit avans verilir. Bununla birlikte, bir ev sermayesi kredisi ile, fonların ödenmesinden kısa bir süre sonra, genellikle sabit aylık faiz ödemelerinde, fonların geri ödenmesi gerekir.
970,800 $
2021'de 822.375 $ olan maksimum HECM kredi limiti 2022'de.
HECM kredileri, borçluların aylık ödeme yapmasını gerektirmezken, kredinin kapatılması ve hizmete sunulmasıyla ilgili belirli ücretler vardır. Borçlular ayrıca ipotek sigortası primleri ödemek zorundadır. Bu primler ve ücretler krediye aktarılabilse de, bu, net anapara limiti olarak adlandırılan bir borçlunun kullanabileceği öz sermaye miktarını düşürür.
Kimler Konut Sermayesi Dönüşüm İpoteği (HECM) İçin Uygundur?
Federal Konut İdaresi, ev sermayesi dönüşüm ipoteğine sponsorluk yapar ve ürünler için sigorta sağlar. FHA ayrıca bu krediler için yönergeleri ve uygunluğu belirler. Borçlular HECM'leri yalnızca FHA'nın ürüne sponsor olduğu bankalardan alabilirler. Bir ev sermayesi dönüştürme ipoteği elde etmek için, bir borçlunun standart bir başvuru yapması gerekir.
Onay almak için, bir borçlunun FHA tarafından belirlenen tüm gereksinimleri karşılaması gerekir. Yapmalılar:
En az 62 yaşında olmak
Mülk sahibi olun veya önemli bir miktar ödemiş olun
Mülkü asıl ikametgahları olarak kullanın
Herhangi bir federal borçta suçlu olmamak
Emlak vergileri, sigorta, ev sahibi dernek ücretleri vb. gibi devam eden emlak ücretlerini zamanında ödemeye devam etmek için finansal kapasiteye sahip olmak.
Konut ve Kentsel Gelişim onaylı bir HECM danışmanı tarafından sağlanan bir tüketici bilgilendirme oturumuna katılın
Mortgage kredisi ayrımcılığı yasa dışıdır. Irk, din, cinsiyet, medeni durum, kamu yardımı kullanımı, ulusal köken, engellilik veya yaş nedeniyle ayrımcılığa uğradığınızı düşünüyorsanız, atabileceğiniz adımlar vardır. Böyle bir adım, Tüketici Mali Koruma Bürosuna veya ABD Konut ve Kentsel Gelişim Departmanına (HUD) bir rapor sunmaktır.
Ayrıca, mülk aşağıdakilerden biri olmalıdır:
Bir birimin borçlu tarafından işgal edildiği tek ailelik bir ev veya iki ila dört birimlik ev
HUD veya FHA onaylı kat mülkiyeti
FHA gereksinimlerini karşılayan üretilmiş bir ev
Alt çizgi
Bir ev sermayesi dönüşüm ipoteği (HECM), en yaygın ters ipotek türüdür. Daha yaşlı borçluların, geçene veya taşınana kadar geri ödemek zorunda kalmadan evlerindeki öz sermayeye dokunmalarına izin verir. Borçluların tescilli ters ipotek için HUD limitlerinin üzerinde borç alması gerekmiyorsa ve yerel bir kar amacı gütmeyen kuruluş veya devlet kuruluşu aracılığıyla tek amaçlı ters ipotek için uygun değilse,. o zaman HECM onların en mantıklı seçimidir.
Öne Çıkanlar
Konut rehni dönüştürme ipotekleri (HECM'ler), Federal Konut İdaresi (FHA) tarafından sigortalanan ters ipoteklerdir.
HECM'ler, ters ipotek piyasasının çoğunluğunu oluşturmaktadır.
HECM koşulları genellikle tescilli ters ipoteklerden daha iyidir, ancak maksimum kredi tutarı sınırlıdır ve ipotek sigortası primleri gereklidir.
SSS
HECM ile Ters Mortgage Arasındaki Fark Nedir?
Tüm HECM'ler ters ipotektir, ancak tüm ters ipotekler HECM değildir. HECM'ler, FHA tarafından desteklenen ve FHA onaylı bir borç veren tarafından verilen ters ipoteklerdir.
HECM için İyi Alternatifler Nelerdir?
Durumunuza bağlı olarak bir HECM'ye birkaç iyi alternatif vardır. Yerel bir kar amacı gütmeyen kuruluş aracılığıyla tek amaçlı ters ipotek almaya hak kazanabilirseniz, bunlar genellikle çok daha ucuzdur. Evinizi küçültebilirseniz, bir HECM'den ekstra gelire ihtiyacınız olmayabilir ve daha sonra evinizi mirasçılarınıza devredebilir veya geçtiğinizde seçtiğiniz hayır kurumuna bırakabilirsiniz.
HECM'ler Pahalı mı?
Evet, HECM'ler çok yüksek kredi, ipotek sigortası primleri ve bakım ücretleri taşır.
HECM ile Evinizi Kaybedebilir misiniz?
Evet, HECM ters ipotek ile evinizi birkaç şekilde kaybedebilirsiniz. Mülkü iyi durumda tutamazsanız veya emlak vergilerini ve sigortayı ödeyemezseniz, HECM bakiyenizin vadesi gelir. Mülk, birbirini takip eden 12 aydan daha uzun süre birincil ikametgahınız olmaktan çıkarsa, bakiyenin vadesi gelir. Bir hastanede, bakımevinde veya yardımlı yaşam tesisinde uzun süre kalmanız nedeniyle evinizden istemeden ayrılsanız bile, ters ipotekinizin bakiyesini ödeyemezseniz evinizi kaybedebilirsiniz.
