房屋净值转换抵押贷款 (HECM)
什么是房屋净值转换抵押贷款 (HECM)？
房屋净值转换抵押贷款 (HECM) 是一种由联邦住房管理局 (FHA)投保的反向抵押贷款。房屋净值转换抵押贷款允许老年人将其房屋净值转换为现金。
可借的金额基于房屋的评估价值（并受 FHA 限制） 。借款人还必须年满 62 岁。金钱是针对房屋净值的价值而垫付的。未偿还的贷款余额会产生利息，但在房屋被出售、借款人死亡或借款人搬出房产之前不得支付任何款项，此时必须完全偿还贷款。
房屋净值转换抵押贷款如何运作
房屋净值转换抵押贷款是一种流行的反向抵押贷款；事实上，它们构成了反向抵押贷款市场的大部分。一般来说，反向抵押贷款条款可能会因私人赞助的反向抵押贷款产品而有所不同——官方称为专有反向抵押贷款——可能允许更高的借款金额和比 HECM 更低的成本。
然而，HECM 通常会为借款人提供较低的利率。 HECM 与私人赞助的反向抵押贷款的经济性将取决于借款人的年龄以及借款人预计居住或拥有房屋的时间。许多类型的反向抵押贷款将专门针对没有还款要求的老年人，直到借款人出售他们的房屋或死亡。
房屋净值贷款相比，也可以考虑 HECM 。房屋净值贷款与反向抵押贷款没有什么不同，因为借款人会根据其房屋的净值价值获得现金垫款，作为抵押品。然而，对于房屋净值贷款，资金必须偿还，通常在资金发放后不久以稳定的每月利息支付。
$970,800
2022 年的最高 HECM 贷款限额，高于 2021 年的 822,375 美元。
虽然 HECM 贷款不要求借款人每月付款，但某些费用与贷款的关闭和服务相关。借款人还必须支付抵押贷款保险费。尽管这些溢价和费用可以转入贷款，但这会降低借款人可以利用的权益金额，即净本金限额。
谁有资格获得房屋净值转换抵押贷款 (HECM)？
联邦住房管理局赞助房屋净值转换抵押贷款并为产品提供保险。 FHA 还制定了这些贷款的指导方针和资格。借款人只能从 FHA 赞助该产品的银行获得 HECM。要获得房屋净值转换抵押贷款，借款人必须完成标准申请。
要获得批准，借款人必须满足 FHA 规定的所有要求。他们一定：
至少 62 岁
拥有房产或已支付相当数量的款项
使用该物业作为他们的主要住所
不拖欠任何联邦债务
有财务能力继续及时支付持续的财产费用，如财产税、保险、房主协会费用等。
参加由住房和城市发展部批准的 HECM 顾问提供的消费者信息会议
抵押贷款歧视是非法的。如果您认为您因种族、宗教、性别、婚姻状况、使用公共援助、国籍、残疾或年龄而受到歧视，您可以采取一些措施。其中一个步骤是向消费者金融保护局或美国住房和城市发展部 (HUD) 提交报告。
此外，该属性必须是以下之一：
单户住宅或两到四个单元的住宅，其中一个单元由借款人占用
HUD 或 FHA 批准的公寓
符合 FHA 要求的预制房屋
底线
房屋净值转换抵押贷款 (HECM) 是最常见的反向抵押贷款类型。它允许年长的借款人利用他们家中的资产，而无需在他们通过或搬家之前偿还。如果借款人不需要为专有反向抵押贷款超过 HUD 限制借款，并且他们没有资格通过当地非营利组织或政府实体获得单一目的反向抵押贷款，那么 HECM 是他们最合乎逻辑的选择。
＃＃ 强调
房屋净值转换抵押贷款 (HECM) 是由联邦住房管理局 (FHA) 投保的反向抵押贷款。
HECM 占反向抵押贷款市场的大部分。
HECM条款通常优于专有反向抵押贷款，但最高贷款金额有限，并且需要抵押贷款保险费。
＃＃ 常问问题
HECM 和反向抵押贷款有什么区别？
所有 HECM 都是反向抵押贷款，但并非所有反向抵押贷款都是 HECM。 HECM 是由 FHA 支持并由 FHA 批准的贷方发行的反向抵押贷款。
什么是 HECM 的良好替代品？
根据您的情况，HECM 有几种不错的替代方案。如果您可以通过当地的非营利组织获得单一用途反向抵押贷款的资格，那么这些通常要便宜得多。如果您可以缩小您的房屋规模，您可能不需要来自 HECM 的额外收入，然后就可以将您的房屋传给您的继承人，或者在您过世时将其留给您选择的慈善机构。
HECM 贵吗？
是的，HECM 的发起、抵押保险费和维护费非常高。
你会因为 HECM 而失去你的家吗？
是的，您可以通过 HECM 反向抵押贷款以多种方式失去您的房屋。如果您未能保持财产的良好维修或支付财产税和保险，您的 HECM 余额将到期。如果该物业连续 12 个月以上不再是您的主要住所，则余额到期。即使您因在医院、疗养院或辅助生活设施中长时间逗留而非自愿离开家，如果您无力支付反向抵押贷款的余额，您也可能会失去您的家。
