Home Equity Conversion Mortgage (HECM)
Hvað er húsnæðislán (HECM)?
Heimilisbreytingarveð (HECM) er tegund öfugs veðs sem er tryggð af Federal Housing Administration (FHA). Húsnæðisbreytingarveðlán gera öldruðum kleift að breyta eigin fé á heimilum sínum í reiðufé.
Upphæðin sem hægt er að fá að láni byggist á matsverði heimilisins (og er háð FHA takmörkunum) . Lántakendur verða einnig að vera að minnsta kosti 62 ára. Peningar eru settir fram á móti verðmæti eigin fjár á heimilinu. Vextir safnast af eftirstöðvum lánsins en ekki þarf að greiða fyrr en húsnæðið er selt, lántakandi/þegar deyr eða lántakandi flytur úr eigninni og þá þarf að greiða lánið að fullu.
Hvernig húsnæðislán virkar
Húsnæðisbreytingarveðlán eru vinsæl tegund öfugs veðs; í raun eru þeir meginhluti hins öfuga húsnæðislánamarkaðar. Almennt séð geta öfug veðskilmálar verið breytilegir með einkastyrktar öfug veðvörur - opinberlega þekktar sem eigin öfug húsnæðislán - sem hugsanlega gerir ráð fyrir hærri lánsfjárhæðum með lægri kostnaði en HECM.
HECM mun hins vegar venjulega bjóða lægri vexti fyrir lántakendur. Hagkvæmni HECM - samanborið við einkastyrkt öfugt veð - fer eftir aldri lántaka og hversu lengi lántakandi býst við að búa í eða eiga heimilið. Margar gerðir af öfugum húsnæðislánum munu eingöngu miða á eldri borgara án kröfu um endurgreiðslu fyrr en lántakandi selur heimili sitt eða deyr.
Einnig er hægt að íhuga HECM í samanburði við hlutabréfalán. Hlutabréfalán er ekki ósvipað öfugu veðláni, þar sem lántakendum er gefið út reiðufé fyrirfram miðað við eiginfjárvirði heimilis þeirra, sem virkar sem veð. Hins vegar, með íbúðaláni, þarf að greiða fjármagnið til baka, venjulega með jöfnum mánaðarlegum vaxtagreiðslum stuttu eftir að fjármunirnir eru greiddir út.
$970.800
Hámarks HECM lánamörk árið 2022, upp úr $822.375 árið 2021.
Þó að HECM lán krefjist ekki lántakenda að greiða mánaðarlegar greiðslur, eru ákveðin gjöld tengd lokun og þjónustu lánsins. Lántakendur þurfa einnig að greiða iðgjöld vegna veðtrygginga. Þrátt fyrir að hægt sé að setja þessi iðgjöld og gjöld inn í lánið, þá lækkar það þá upphæð sem lántaki getur nýtt sér, nefnt nettó höfuðstólsmörk.
Hverjir eru gjaldgengir fyrir húsnæðisbreytingarveð (HECM)?
Alríkishúsnæðisstofnunin styrkir húsnæðislánið og veitir tryggingar á vörum. FHA setur einnig leiðbeiningar og hæfi þessara lána. Lántakendur geta aðeins fengið HECM frá bönkum þar sem FHA styrkir vöruna. Til að fá umbreytingarveð í eigin fé þarf lántaki að fylla út staðlaða umsókn.
Til að fá samþykki verður lántaki að uppfylla allar kröfur sem FHA setur. Þau þurfa:
Vertu að minnsta kosti 62 ára
Eiga eignina eða hafa greitt niður umtalsverða upphæð
Notaðu eignina sem aðalbúsetu
Ekki vera gjaldþrota á neinum alríkisskuldum
Hafa fjárhagslega getu til að halda áfram að greiða tímanlega áframhaldandi fasteignagjöld eins og fasteignagjöld, tryggingar, gjöld húseigenda o.s.frv.
Taktu þátt í neytendaupplýsingafundi í boði HECM ráðgjafa sem hefur samþykkt húsnæðis- og þéttbýlisþróun
Mismunun fasteignalána er ólögleg. Ef þú heldur að þér hafi verið mismunað vegna kynþáttar, trúarbragða, kynferðis, hjúskaparstöðu, notkunar opinberrar aðstoðar, þjóðernisuppruna, fötlunar eða aldurs, þá eru skref sem þú getur tekið. Eitt slíkt skref er að leggja fram skýrslu til Consumer Financial Protection Bureau eða hjá US Department of Housing and Urban Development (HUD).
Að auki verður eignin að vera ein af eftirfarandi:
Einbýlishús eða tveggja til fjögurra einbýlishús með einni einingu í eigu lántakanda
HUD- eða FHA-samþykkt íbúðarhúsnæði
Framleitt heimili sem uppfyllir kröfur FHA
Aðalatriðið
Heimilisbreytingarveð (HECM) er algengasta tegund öfugs veðs. Það gerir eldri lántakendum kleift að nýta eigið fé á heimilum sínum án þess að þurfa að greiða það til baka fyrr en þeir fara framhjá eða flytja. Ef lántakendur þurfa ekki að taka lán yfir HUD-mörkum fyrir eigin öfugt veð, og þeir eiga ekki rétt á öfugu veði í einum tilgangi í gegnum staðbundna sjálfseignarstofnun eða ríkisaðila, þá er HECM rökréttasta valið þeirra.
Hápunktar
Húsnæðisbreytingarveðlán (HECM) eru öfug húsnæðislán sem tryggð eru af Federal Housing Administration (FHA).
HECM eru meirihluti hins gagnstæða húsnæðislánamarkaðar.
HECM -kjör eru oft betri en eigin öfug veðlán, en hámarkslánsfjárhæð er takmörkuð og tryggingagjald er krafist.
Algengar spurningar
Hver er munurinn á HECM og öfugu veðláni?
Öll HECM eru öfug veð, en ekki öll öfug veð eru HECM. HECM eru öfug veðlán með stuðningi FHA og gefin út af FHA-samþykktum lánveitanda.
Hvað eru góðir kostir við HECM?
Það eru nokkrir góðir kostir við HECM eftir aðstæðum þínum. Ef þú getur átt rétt á öfugu veði í einum tilgangi í gegnum staðbundin sjálfseignarstofnun, þá eru þau venjulega mun ódýrari. Ef þú getur minnkað heimilið þitt gætir þú ekki þurft aukatekjurnar frá HECM og munt þá geta framselt heimili þínu til erfingja þinna eða látið það í hendur góðgerðarmála að eigin vali þegar þú ferð yfir.
Eru HECM dýr?
Já, HECM bera mjög há uppruna, veðtryggingaiðgjöld og viðhaldsgjöld.
Geturðu misst heimili þitt með HECM?
Já, þú getur týnt heimili þínu á ýmsa vegu með HECM öfugri veðláni. Ef þér tekst ekki að halda eigninni í góðu viðgerðum eða borga fasteignaskatta og tryggingar, verður HECM-staða þín gjaldfallin. Ef eignin hættir að vera aðalbúseta þín í meira en 12 mánuði samfleytt, kemur eftirstöðvarnar í gjalddaga. Jafnvel ef þú yfirgefur heimili þitt ósjálfrátt vegna langvarandi dvalar á sjúkrahúsi, hjúkrunarheimili eða hjúkrunarheimili, gætirðu misst heimilið þitt ef þú hefur ekki efni á að borga eftirstöðvar á bakláninu þínu.
