Hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM)
Qu'est-ce qu'une hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) ?
Une hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) est un type d'hypothèque inversée qui est assurée par la Federal Housing Administration (FHA). Les prêts hypothécaires de conversion sur valeur nette permettent aux personnes âgées de convertir la valeur nette de leur maison en espèces.
Le montant qui peut être emprunté est basé sur la valeur estimative de la maison (et est soumis aux limites de la FHA). Les emprunteurs doivent également être âgés d'au moins 62 ans. L'argent est avancé contre la valeur de la valeur nette de la maison. Les intérêts s'accumulent sur le solde impayé du prêt, mais aucun paiement ne doit être effectué jusqu'à ce que la maison soit vendue, que le ou les emprunteurs décèdent ou que le ou les emprunteurs quittent la propriété, auquel cas le prêt doit être entièrement remboursé.
Comment fonctionne une hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire
Les hypothèques de conversion sur valeur domiciliaire sont un type populaire d'hypothèque inversée; en fait, ils constituent l'essentiel du marché des prêts hypothécaires inversés. En règle générale, les conditions des prêts hypothécaires inversés peuvent varier selon les produits de prêts hypothécaires inversés parrainés par le secteur privé - officiellement connus sous le nom de prêts hypothécaires inversés exclusifs - permettant potentiellement des montants d'emprunt plus élevés à des coûts inférieurs à ceux des HECM.
Les HECM, cependant, offrent généralement des taux d'intérêt plus bas aux emprunteurs. L'économie d'un HECM - par rapport à un prêt hypothécaire inversé parrainé par le secteur privé - dépendra de l'âge de l'emprunteur et de la durée pendant laquelle l'emprunteur s'attend à vivre ou à posséder la maison. De nombreux types de prêts hypothécaires inversés ciblent exclusivement les personnes âgées sans obligation de remboursement jusqu'à ce que l'emprunteur vende sa maison ou décède.
Un HECM peut également être considéré par rapport à un prêt sur valeur domiciliaire . Un prêt sur valeur nette d'une maison n'est pas différent d'un prêt hypothécaire inversé, puisque les emprunteurs reçoivent une avance de fonds basée sur la valeur nette de leur maison, qui sert de garantie. Cependant, avec un prêt sur valeur domiciliaire, les fonds doivent être remboursés, généralement sous forme de paiements d'intérêts mensuels réguliers peu de temps après le décaissement des fonds.
970 800 $
La limite maximale de prêt HECM en 2022, contre 822 375 $ en 2021.
Bien que les prêts HECM n'obligent pas les emprunteurs à effectuer des paiements mensuels, certains frais sont associés à la clôture et au service du prêt. Les emprunteurs doivent également payer des primes d'assurance hypothécaire. Bien que ces primes et frais puissent être intégrés au prêt, cela réduit le montant des fonds propres qu'un emprunteur peut exploiter, appelé limite du capital net.
Qui est admissible à une hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) ?
La Federal Housing Administration parraine le prêt hypothécaire de conversion sur valeur domiciliaire et fournit une assurance sur les produits. La FHA définit également les lignes directrices et l'admissibilité à ces prêts. Les emprunteurs ne peuvent obtenir des HECM que des banques où la FHA parraine le produit. Pour obtenir une hypothèque de conversion sur valeur nette d'une maison, un emprunteur doit remplir une demande standard.
Pour obtenir l'approbation, un emprunteur doit satisfaire à toutes les exigences fixées par la FHA. Elles doivent:
Avoir au moins 62 ans
Posséder la propriété ou avoir payé une somme considérable
Utiliser la propriété comme résidence principale
Ne pas être en souffrance sur une dette fédérale
Avoir la capacité financière de continuer à effectuer les paiements en temps opportun des charges foncières courantes telles que les impôts fonciers, les assurances, les frais d'association des propriétaires, etc.
Participer à une séance d'information consommateurs dispensée par un conseiller HECM agréé Habitat et Urbanisme
La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état matrimonial, le recours à l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L'une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de la protection financière des consommateurs ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
De plus, la propriété doit être l'une des suivantes :
Une maison unifamiliale ou une maison de deux à quatre logements dont un logement est occupé par l'emprunteur
Une copropriété approuvée par le HUD ou la FHA
Une maison préfabriquée qui répond aux exigences de la FHA
L'essentiel
Une hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) est le type le plus courant d'hypothèque inversée. Il permet aux emprunteurs plus âgés d'exploiter la valeur nette de leur maison sans avoir à la rembourser jusqu'à leur décès ou leur déménagement. Si les emprunteurs n'ont pas besoin d'emprunter au-delà des limites du HUD pour un prêt hypothécaire inversé exclusif et qu'ils ne sont pas admissibles à un prêt hypothécaire inversé à usage unique par l' intermédiaire d'une entité locale à but non lucratif ou gouvernementale, alors le HECM est leur choix le plus logique.
Points forts
Les hypothèques de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) sont des hypothèques inversées assurées par la Federal Housing Administration (FHA).
Les HECM constituent la majorité du marché des prêts hypothécaires inversés.
Les conditions HECM sont souvent meilleures que celles des prêts hypothécaires inversés propriétaires, mais le montant maximal du prêt est limité et des primes d'assurance hypothécaire sont requises.
FAQ
Quelle est la différence entre un HECM et un prêt hypothécaire inversé ?
Tous les HECM sont des prêts hypothécaires inversés, mais tous les prêts hypothécaires inversés ne sont pas des HECM. Les HECM sont des prêts hypothécaires inversés garantis par la FHA et émis par un prêteur agréé par la FHA.
Quelles sont les bonnes alternatives à un HECM ?
Il existe plusieurs bonnes alternatives à un HECM en fonction de votre situation. Si vous pouvez bénéficier d'un prêt hypothécaire inversé à usage unique par le biais d'un organisme à but non lucratif local, ceux-ci sont généralement beaucoup moins chers. Si vous pouvez réduire la taille de votre maison, vous n'aurez peut-être pas besoin du revenu supplémentaire d'un HECM et pourrez alors transmettre votre maison à vos héritiers ou la laisser à l'organisme de bienfaisance de votre choix lors de votre décès.
Les HECM sont-ils chers ?
Oui, les HECM comportent des frais de montage, des primes d'assurance hypothécaire et des frais de maintenance très élevés.
Pouvez-vous perdre votre maison avec un HECM ?
Oui, vous pouvez perdre votre maison de plusieurs façons avec un prêt hypothécaire inversé HECM. Si vous ne parvenez pas à maintenir la propriété en bon état ou à payer les taxes foncières et les assurances, votre solde HECM devient exigible. Si la propriété cesse d'être votre résidence principale pendant plus de 12 mois consécutifs, le solde devient dû. Même si vous quittez votre maison involontairement en raison d'un long séjour dans un hôpital, une maison de retraite ou une résidence-services, vous pourriez perdre votre maison si vous n'avez pas les moyens de payer le solde de votre prêt hypothécaire inversé.
